Location meublée : loyer, bail de location, délais de préavis… quels sont les avantages ?

La location meublée est une forme de location dans laquelle un logement est loué avec un mobilier suffisant pour permettre une occupation immédiate. Légalement, elle est établie à l'aide d'un bail meublé encadré par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Pour établir une location meublée, le propriétaire doit s'assurer que : 

• Le bien remplit les critères de décence dictés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;
• Le logement sert de résidence principale au locataire ;
• Le logement abrite l'ensemble des équipements listés par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

Le bailleur doit être rigoureux sur ce dernier point. Le bail meublé risque d'être requalifié en un bail vide si un seul équipement manque à l'appel.

La durée d’une location meublée

Le bail meublé est conclu pour une durée de 1 an, renouvelable tacitement. Si le locataire est étudiant, la durée de la location meublée peut être réduite à 9 mois. Toutefois, le contrat ne sera pas renouvelable automatiquement dans ce cas précis.

Pour une location saisonnière ou de courte durée, les règles sont différentes et dépendent du régime juridique choisi.

Le loyer et les charges

Le loyer est librement fixé, sauf en zone tendue où le plafonnement s’applique lors de la relocation ou du renouvellement de bail.

Contrairement à une location non meublée où la provision des charges avec régularisation annuelle est obligatoire, le paiement des charges au forfait est autorisé pour une location meublée. Cependant, le montant de ce forfait ne peut être modifié en cours de bail.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges en location meublée, contre un seul mois en location vide. Cette somme est conservée jusqu’à l’état des lieux de sortie et permet de couvrir d’éventuelles dégradations ou impayés.

Les modalités de résiliation du bail meublé

Le bailleur peut donner congé au locataire à l’échéance du bail, avec un préavis de trois mois, pour vendre le bien, y habiter ou pour motif légitime et sérieux.

Le locataire  peut résilier à tout moment, avec un préavis d’un mois seulement. Cela apporte une grande souplesse mais implique aussi une rotation locative potentiellement plus élevée.

La fiscalité de la location meublée

La location meublée relève d’un régime fiscal spécifique, distinct de la location vide. Les loyers perçus ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En fonction du montant des recettes et du caractère professionnel ou non de l’activité, le bailleur est automatiquement rattaché à l’un des deux statuts fiscaux suivants :

• Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), le plus courant ;
• Ou le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), réservé à certains profils.

Le statut de LMNP

Le statut de LMNP concerne la grande majorité des bailleurs. Il s’applique automatiquement si au moins une des deux conditions suivantes n’est pas remplie :

• Les recettes locatives annuelles sont inférieures ou égales à 23 000€ ;
• Ces recettes sont inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Sous ce statut, deux régimes d’imposition sont possibles :

• Le micro-BIC, accessible jusqu’à 77 700 € de recettes : il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, sans possibilité de déduire les charges réelles ni d’amortir le bien ;
• Le régime réel : il permet de déduire toutes les charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, etc.) et d’amortir le bien immobilier et le mobilier, réduisant fortement (voire annulant) l’imposition.

Le LMNP est particulièrement attractif pour les bailleurs cherchant à optimiser la fiscalité tout en conservant une gestion souple et peu contraignante sur le plan social.

Le statut de LMP 

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’applique de plein droit si :

• Les recettes issues de la location meublée dépassent 23 000 € par an ;
• ET ces recettes dépassent les revenus professionnels du foyer fiscal (traitements, BNC, BIC…).

Les bailleurs en LMP sont obligatoirement affiliés au régime réel d'imposition. Il permet également la déduction des charges et l’amortissement du bien. Mais contrairement au LMNP :

• Les déficits d’exploitation sont imputables sur le revenu global, ce qui peut considérablement réduire l’impôt à payer ;
• Les plus-values de cession peuvent, sous conditions, bénéficier du régime des plus-values professionnelles, avec exonération possible après 5 ans d’activité si les recettes restent sous certains seuils ;
• L'activité est soumise aux cotisations sociales (SSI), et non aux simples prélèvements sociaux (17,2 % en LMNP).

Le passage en LMP entraîne donc une gestion plus complexe, mais peut s’avérer intéressant dans une optique patrimoniale ou pour un bailleur à très fort rendement locatif.

Les avantages pour le propriétaire

Un loyer plus élevé

Le montant du loyer est l'un des principaux atouts de la location meublée. Sous un bail meublé, un bailleur peut demander un loyer 10 à 30% plus élevé que pour une location vide. Cet écart améliore mécaniquement la rentabilité brute de l'investissement locatif.

Une plus grande flexibilité pour le bail de location

Avec sa durée plus courte qu'une location vide, la location meublée offre une certaine flexibilité au bailleur. Celui-ci peut revoir le montant du loyer tous les ans et même valoriser son bien en réalisant de grands aménagements. 

Les possibilités offertes par le statut de LMNP

Le statut de LMNP est un levier à ne pas négliger pour optimiser sa fiscalité. Grâce à l'amortissement, le bailleur peut déduire progressivement des investissements réalisés. Le contribuable peut tout à fait défiscaliser ses revenus locatifs si les bonnes conditions sont réunies. 

Les avantages pour le locataire

Profiter d’un logement clé en main

Tout d’abord, dans le cadre d’une location meublée, le locataire bénéficie d’un logement clé en main. Meubles, vaisselle, lit, placard… Tout est déjà intégré à l’habitation, l’occupant des lieux n’a plus qu’à apporter ses effets personnels.

Un délai de préavis réduit

Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis réduit à un mois, quelle que soit la localisation du bien. C’est un point déterminant pour les locataires aux trajectoires imprévisibles : une opportunité professionnelle, un rapprochement familial, un changement d’établissement…

Une durée plus adaptée à certains profils

La location meublée est souvent l'unique alternative de certains locataires comme les étudiants, les professionnels en déplacement ou encore les jeunes actifs. Pour ces personnes, signer un bail vide serait impossible. Un tel contrat les obligerait à occuper le bien concerné pendant 3 ans.

À première vue, la location meublée semble plus rentable qu'une location vide : loyers plus élevés, fiscalité avantageuse… L’idée paraît séduisante. Mais attention à ne pas tirer de conclusion trop rapide.

La rentabilité d’un logement meublé peut être freinée par une vacance locative plus fréquente. Avec un préavis d’un mois seulement et l’absence de déménagement contraignant, les locataires peuvent partir du jour au lendemain. Résultat : un turn-over plus important, donc plus de périodes sans loyer… sauf à bien maîtriser les leviers d’une annonce efficace pour relouer rapidement.

La location vide, de son côté, génère peut-être moins de revenus à court terme, mais elle offre une meilleure stabilité. Les locataires restent plus longtemps, ce qui limite les frais de remise en état et de relocation.

En fin de compte, tout dépend des priorités du propriétaire.