Location non-meublée (location vide) : avantages & comparaison avec la location meublée

Une location non meublée désigne un logement proposé à la location sans mobiliers. Concrètement, le locataire doit y apporter ses propres meubles pour y vivre décemment (literie, électroménager, assise, rangements…). 

Ce type de location répond à un régime juridique et fiscal spécifique, encadré par la loi du 6 juillet 1989. Il est établi à l’aide d’un bail non meublé.

Puisqu’une location non meublée est conclue à l’aide d’un bail encadré, elle doit répondre à certaines conditions. Ni le bailleur ni le locataire ne peuvent s’y soustraire.

La durée d’une location non meublée

Une location non meublée s’étale sur :

• 3 ans si le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale ;
• 6 ans si le bailleur est doté d’une autre personnalité morale (SARL, SA, SCI hors SCI familiale).

La durée du bail vide peut être réduite à un an si le bien en question doit être repris par le propriétaire ou vendu dans un avenir proche.

Le loyer et les charges

Le bailleur fixe librement le loyer d’une location non meublée sauf si le bien se situe en zone tendue où l’encadrement des loyers est applicable. 

Comme pour n’importe quelle location, le bailleur ne peut réclamer au locataire que les charges listées par décret n°87-713 du 26 août 1987. Les deux parties ne peuvent convenir du paiement des charges au forfait. Le versement de provisions sur charges avec régularisation annuelle est obligatoire.

Le dépôt de garantie

Il est limité à un mois de loyer hors charges, contre deux mois en meublé. Ce plafond réduit les freins à l’entrée pour les locataires, tout en limitant les fonds immobilisés par le bailleur.

Les modalités de résiliation du bail non meublé

Le locataire peut quitter le logement à tout moment avec un préavis d’un à trois mois, selon la zone géographique. Effectivement, en zone très tendue, ce préavis peut être écourté à 1 mois.

Le bailleur, de son côté, ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de six mois et un motif légitime (reprise, vente, motif sérieux).

La fiscalité de la location non meublée

La location vide relève du régime des revenus fonciers, avec deux options fiscales :

• Le régime micro-foncier si les recettes sont inférieures à 15 000€ par an et que le bailleur ne loue aucun logement meublé ;
• Le régime réel, si les recettes dépassent le seuil indiqué plus haut ou si le bailleur choisit cette option.

Le régime micro-foncier

Ce régime permet de déclarer les loyers perçus au moment de la déclaration des revenus. L’administration applique alors un abattement forfaitaire de 30% pour charges, sans avoir à justifier les dépenses.

Le régime réel

Ce régime permet de déduire toutes les charges réelles liées à la gestion et à l’entretien du bien et notamment :

• Les intérêts d’emprunt ;
• Les travaux (hors construction ou agrandissement) ;
• Les frais de gestion ou de syndic ;
• Les primes d’assurance ;
• La taxe foncière ;
• Les provisions pour charges en copropriété.

En cas de charges supérieures aux loyers perçus, il est possible de générer un déficit foncier, imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700€ par an. Le surplus peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les avantages de la location non meublée pour le propriétaire

Une meilleure sécurité pour le propriétaire 

Pour le propriétaire, louer un logement vide est une sécurité supplémentaire. Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 prévoient en effet des délais allongés (le double voire le triple d’une location meublée) comme : 

• Le bail de location de 3 ans (contre 1 an pour un logement meublé) renouvelable par tacite reconduction ; 
• Un préavis de départ du locataire de 3 mois (contre 1 mois pour un logement meublé). 

En quoi ces délais sont-ils bénéfiques pour le propriétaire ? Cela lui laisse le temps d’anticiper. 

Une meilleure rentabilité dans la durée 

Durée de bail allongée, délai de préavis étendu … La location vide implique que le locataire reste plus longtemps dans les lieux. Résultat ? La rotation est limitée ce qui réduit la vacance locative. Le propriétaire profite ainsi d’une rentrée d’argent quasi constante, ce qui maintient la rentabilité de l’investissement locatif dans la durée. 

Des frais d’entretien largement moins coûteux 

Louer un logement non meublé emporte 2 conséquences : 

1. La réduction des frais d’entretien pour le propriétaire bailleur : forcément si le logement est vide, les frais liés aux équipements sont limités (voire inexistants).
2. Un état des lieux simplifié : le comparatif entre l’état des lieux d’entrée et de sortie est rapidement réalisé ce qui constitue un véritable gain de temps à la fois pour le propriétaire mais aussi pour le locataire. De même, la location vide limite les sources de conflits. C’est simple, tous les meubles appartiennent au locataire et restent donc uniquement à la charge de ce dernier.

Les avantages de la location non meublée pour le locataire

Un loyer moins élevé avec un contrat de location non meublé

Le loyer proposé est bien plus attractif que pour une location meublée. On estime en effet qu’un logement vide est entre 10% et 30% moins cher qu’un bien meublé. Ce qui est logique. Le bailleur loue uniquement le logement et non le mobilier qui va avec. Par conséquent, le montant du loyer est revu à la baisse.

La liberté de personnaliser son espace 

Le second avantage pour un locataire est de pouvoir personnaliser le logement à son goût. Il a la possibilité d’amener l’ensemble de ses effets personnels, et donc d’aménager l’habitation, la décorer à son image pour se sentir chez soi. 

Une meilleure stabilité pour le locataire 

Avec sa durée de 3 ans, le locataire a la garantie de jouir du bien pendant toute cette période. Il peut donc bâtir des projets de vie sans risquer que le bailleur rompt le bail. Pour autant, le locataire peut toujours résilier le bail de location avant les 3 ans s’il le souhaite, du moment qu’il respecte un délai de préavis de 3 mois (1 mois en zone tendue et sous réserve de justifier d’un changement de situation professionnelle type mutation, licenciement…).

Le droit de préemption 

Le locataire profite d’un droit de préemption si le bailleur décide de vendre un bien loué vide. Une petite famille pourrait ainsi décider de racheter la maison dans laquelle ses membres ont passé des jours heureux. En cas de revente, les locataires seront notifiés de la décision du propriétaire avant même que le bien ne soit mis sur le marché.

Le choix dépend des objectifs du bailleur. La location non meublée convient à ceux qui privilégient la sécurité locative, la simplicité de gestion et une vision long terme. Elle attire des locataires stables, limite les frais et reste fiscalement intéressante avec le régime réel.

La location meublée, de son côté, peut séduire pour une rentabilité brute plus élevée, notamment en zone tendue ou touristique. Mais elle implique une rotation plus fréquente, une gestion plus active et une usure plus rapide du logement.