Dépôt de garantie :définition, encaissement, restitution… comment ça fonctionne ?
Dépôt de garantie :définition, encaissement, restitution… comment ça fonctionne ?

Dépôt de garantie :définition, encaissement, restitution… comment ça fonctionne ?

Si vous envisagez de louer un bien immobilier, sachez que la majorité des bailleurs demande le versement d’un dépôt de garantie. Ce dernier offre une garantie au propriétaire en cas de loyers et de charges impayés ou défaut d’entretien du bien. Mais concrètement, qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ? Quel est son montant ? Est-il obligatoire ? On vous explique tout en détail.

Dépôt de garantie : définition

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au bailleur au moment de la signature du bail (contrat de location). Elle est directement encaissée par le propriétaire et peut être conservée en totalité ou en partie à la fin du bail de location, si des dégradations sont constatées lors de l’état des lieux de sortie. En effet, le dépôt de garantie sert généralement à couvrir les éventuels frais de réparations locatives (décret de 1989) et les non-paiements de loyers :  

  • loyers ou charges impayés en fin de location ;
  • frais de réparations locatives ;  
  • défaut d’entretien du logement. 

Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le locataire récupère cette somme.

Est-ce que le dépôt de garantie est obligatoire ?

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, sauf s’il est mentionné dans le contrat de location. 

En effet, aucune loi n’oblige le locataire à verser un dépôt de garantie pour une location. Cependant, le dépôt est souvent exigé par le bailleur comme garantie supplémentaire contre les impayés de loyers ou des dégradations. Par conséquent, si vous ne voulez pas que votre location vous passe sous le nez, pensez à prévoir cette somme. 

Quelle est la différence entre le dépôt de garantie et la caution ?

Le terme "caution" est souvent utilisé à tort dans le langage courant pour parler du dépôt de garantie. Pourtant, la caution et le dépôt de garantie sont bien différents. La caution désigne la personne qui se porte garante en cas de loyers impayés. Cela signifie que le propriétaire peut se retourner contre le garant en cas de litige sur le paiement des loyers avec le locataire. 

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Si le montant du dépôt de garantie est fixé librement par le bailleur, il est néanmoins encadré par la loi et plafonné selon le type de location proposé : meublé ou vide. En tant que futur locataire, il est vivement conseillé d'anticiper cette somme avant de louer un logement. Depuis la loi Alur en 2014, son montant est strictement encadré tout comme les conditions et le délai de restitution.

Dépôt de garantie : pour une location vide : 

Son montant ne doit pas dépasser un mois de loyer, hors charges. Sachez que le montant du dépôt de garantie d’un logement ne peut pas être augmenté pendant toute la durée du bail et lors de son renouvellement. Et dans le cas où le propriétaire demande un loyer payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois, aucun dépôt de garantie ne doit être réclamé.

Dépôt de garantie : pour une location meublée

Dans le cas d’un dépôt de garantie bail meublé signé avant le 27 mars 2014, le montant est libre et il est obligatoirement indiqué dans le contrat de location. On imagine assez facilement que, depuis cette date, vous avez changé de locataire au moins une fois. Dans le doute, vous voici informé(e) 😆

Voilà qui devrait vous être plus utile à la majorité des propriétaires bailleurs : si le bail de location a été signé à partir du 27 mars 2014, le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges.

Modalités de versement du dépôt de garantie au propriétaire

Le dépôt de garantie d’une location d’appartement est versé au moment de la signature du bail. Le versement peut s’effectuer de différentes façons : 

  • par un intermédiaire ou via un organisme d’aide au financement du dépôt de garantie comme par exemple Loca-Pass. Attention, si vous passez par le service Visale, sachez que l’organisme ne prend pas en charge le dépôt de garantie ;
  • directement par le locataire, par chèque ou en espèces, pour ce dernier, le propriétaire doit vous remettre un reçu qui mentionne la somme versée.

Est-ce que le dépôt de garantie est encaissé ? 

Oui, le propriétaire encaisse généralement le dépôt immédiatement après la signature du bail, mais il dispose d’un délai de 6 mois maximum à compter de la signature du contrat pour l’encaisser.   

Restitution du dépôt

La restitution du dépôt de garantie dépend de l'état des lieux de sortie. Si vous avez laissé votre appartement en bon état et qu’il est conforme à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire doit vous restituer la totalité du dépôt de garantie dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés.

En revanche, si des dégradations sont constatées sur l'état des lieux de sortie, les frais de réparations sont à la charge du locataire, par conséquent le délai de restitution du dépôt de garantie est alors de deux mois au maximum. 

Si, à l’issue du processus, vous avez le moindre doute ou réserve, ne signez surtout pas l’état des lieux de sortie !

Les pénalités en cas de retard 

Sachez qu’en cas de restitution tardive de dépôt de garantie, le bailleur doit payer des intérêts de retard. En effet, depuis la loi Alur du 24 mars 2014, des pénalités de 10 % par mois de retard peuvent être demandées au propriétaire.

Attention : si le retard de remboursement est lié au fait que vous avez oublié de communiquer votre nouvelle adresse au bailleur, les pénalités de 10% ne s’appliquent pas. 

La loi Alur et le dépôt de garantie

La loi Alur, n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, a apporté plusieurs changements pour le dépôt de garantie et la location. En effet, le montant du dépôt de garantie pour les logements meublés n’était pas plafonné depuis la loi de 1989.

Désormais avec la loi Alur, le dépôt de garantie pour les logements meublés est limité à 2 mois de loyer hors charges. Quant au délai de restitution du dépôt de garantie, il est passé de 2 mois à 1 mois si aucun dysfonctionnement n’est constaté lors de l’état des lieux de sortie. Des pénalités de retard de 10 % du dépôt par mois de retard.

Logement en copropriété : une exception à la règle

Si le logement fait partie d'un immeuble collectif (appartement, copropriété), le bailleur peut conserver 20 % maximum du montant du dépôt de garantie jusqu'à l’arrêt des comptes provisoires lors de l’assemblée générale annuelle. 

Locataire : comment récupérer son dépôt de garantie ?

Vous envisagez de quitter votre location ? Prenez le temps de bien vérifier l’état de votre appartement si vous souhaitez récupérer la totalité de votre dépôt de garantie. Pour mettre toutes les chances de votre côté, n’hésitez pas à faire un grand nettoyage et quelques réparations. Voici les principales actions à effectuer avant de signer l’état de lieux de sortie :

  •  faire le grand ménage avant de partir : il est indispensable de nettoyer avec soins l’ensemble du logement avant l’état des lieux de sortie.
  • réparer les équipements abîmés : tous les éléments qui fonctionnaient et qui sont indiqués dans votre état des lieux d’entrée doivent être réparés : prises électriques, ampoules, radiateurs, joints, plinthes, etc.  
  • donner un coup de propre aux murs : nettoyez les murs et les vitres et n’hésitez pas à passer un coup de peinture pour rendre le logement le plus propre possible. 
  • reboucher les trous dans les murs : vous avez sûrement accroché des tableaux aux murs et installé des étagères, pensez à reboucher les trous, il existe des mastics prêts à l’emploi pour une réparation rapide, pas besoin d'être d’un as du bricolage. 

Bailleurs : les retenues sur le dépôt de garantie

À la fin du contrat de location, le propriétaire peut conserver une partie voire la totalité du dépôt de garantie, si vous n’avez pas respecté l’obligation d’entretenir votre logement. On parle notamment de dégradations, mais aussi de loyers impayés. N’hésitez pas à lire attentivement la liste des réparations locatives indiquée dans l'article 1 du décret de 1987. Cela vous permet de définir précisément ce qui est et ce qui n’est pas des réparations locatives. 

Sachez que la vétusté ou l’usure normale du temps n’est jamais à charge du locataire.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie permet au propriétaire de déterminer si les dégradations éventuelles l'autorisent à effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.

Retenue dépôt de garantie et justificatif

Une fois que le bailleur a mentionné les défauts d’entretien ou les dégradations sur l'état des lieux de sortie, ce dernier doit justifier le montant des réparations locatives. Dans ce cas, il peut vous remettre un devis ou une facture. Voici des exemples de justifications : 

  • une lettre de mise en demeure avec par exemple, en annexe, des anciens rappels pour les loyers impayés ;
  • un constat d’huissier, des photos, facture et devis pour les réparations locatives et les dégradations. 

Quels sont les recours en cas de dépôt de garantie non restitué ?

Dans le cas où le propriétaire refuse de restituer le dépôt de garantie, il existe plusieurs solutions pour régler ce litige : 

  • mettre en demeure le bailleur : envoyez une lettre de restitution du dépôt de garantie en recommandé avec accusé de réception ;
  • contacter la commission départementale de conciliation : son rôle est de trouver une solution à l’amiable entre le locataire et propriétaire ; 
  • porter l'affaire au tribunal judiciaire en cas d'échec de conciliation. Vous disposez d’un délai de trois ans maximum pour régulariser la situation. 
Notre conseil :

Pour éviter ce type de désagrément, pensez à prendre des photos lors de votre entrée dans le logement et lors de votre départ. N’oubliez pas également d’inscrire dans votre état des lieux d'entrée tous les problèmes que vous constatez.

Quelles sont les aides pour financer le dépôt de garantie ?

Si vous rencontrez des difficultés pour financer votre dépôt de garantie, des aides peuvent être attribuées. Vous pouvez solliciter Action Logement en passant par l'avance Loca-Pass. Ce dispositif vous permet de financer votre dépôt de garantie sous la forme d’un prêt à taux 0 %. Le montant du financement ne peut pas excéder 1 200 € remboursable sur une période de 25 mois maximum, sans intérêt ni frais de dossier. 

Pour bénéficier de cette aide, plusieurs conditions sont à respecter. N’hésitez pas à les consulter directement sur le site d’Action Logement et à effectuer un test d’éligibilité

Vous pouvez également vous mettre en relation avec le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL). Cette aide est réservée aux personnes en difficulté financière. 

Si vous êtes allocataire de la CAF, vous pouvez effectuer une demande auprès de votre caisse régionale.

À savoir :

La garantie Visale ne sert pas à financer le dépôt de garantie. Elle permet de garantir le paiement du loyer et les charges locatives en cas de défaillance de paiement. Elle est gratuite et favorise l’accès au logement en rassurant les bailleurs. 

FAQ

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est le montant versé par le locataire au bailleur au moment de la signature du bail (contrat de location). Le dépôt de garantie sert à couvrir les éventuels frais de réparations locatives et les non-paiements de loyers.

Est-ce que le dépôt de garantie est obligatoire ?

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, sauf s’il est mentionné dans le contrat de location.  En effet, aucune loi n’oblige le locataire à verser un dépôt de garantie pour une location.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

  • Le dépôt de garantie pour une location vide ne doit pas dépasser un mois de loyer, hors charges. Si le propriétaire réclame un loyer payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois, aucun dépôt de garantie ne doit être exigé.
  • Le dépôt de garantie pour une location meublée signée avant le 27 mars 2014, le montant est libre s’il est indiqué dans le contrat de location. S'il a été signé à partir du 27 mars 2014, il est plafonné à 2 mois de loyer hors charges.

Comment fonctionne la restitution du dépôt de garantie ?

Si votre appartement est en bon état au moment de l’état des lieux de sortie, le propriétaire doit vous restituer la totalité du dépôt de garantie dans un délai maximal d' un mois à compter de la remise des clés. Si des frais de réparations sont constatés, le délai de restitution du dépôt de garantie est alors de deux mois au maximum.