Dépôt de Garantie Location | Montant, Encaissement & Rendu

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au bailleur au moment de la signature du bail. Mais pour autant, peut-on encaisser le chèque de caution ?

Il peut en effet, être directement encaissé par le propriétaire et peut être conservé en totalité ou en partie à la fin du contrat de location, si des dégradations sont constatées lors de l’état des lieux de sortie. 

Découvrez, en tant que bailleur, comment procéder à la comptabilisation du dépôt de garantie.

Intérêt

Le dépôt de garantie doit servir à couvrir certains frais qui peuvent survenir à l’issue du bail, à savoir :

• Loyers ou charges impayés en fin de location ;
• Frais de réparations locatives ; 
• Défaut d’entretien du logement. 

Si l’état des lieux est conforme à l’état des lieux d’entrée et que le paiement du loyer est à jour, le locataire récupère son dépôt de garantie.

Différence entre dépôt de garantie et caution

Le terme "caution" est souvent utilisé à tort dans le langage courant pour parler du dépôt de garantie. Pourtant, la caution et le dépôt de garantie sont bien différents. 

La caution désigne la personne qui se porte garante en cas de loyers impayés. Cela signifie que le propriétaire peut se retourner contre le garant, ou plutôt la caution, en cas de litige sur le paiement des loyers avec le locataire. 

La loi Alur et le dépôt de garantie

La loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, a apporté plusieurs changements pour le dépôt de garantie et la location. En effet, le montant du dépôt de garantie pour les locations meublées n’était pas plafonné depuis la loi du 6 juillet 1989.

Désormais, le dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer hors charges pour les logements meublés. Quant au délai de restitution du dépôt de garantie, il est passé de 2 mois à 1 mois si aucun dysfonctionnement n’est constaté lors de l’état des lieux de sortie. Des pénalités de retard de 10 % du dépôt par mois de retard.

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, sauf s’il est expressément mentionné dans le contrat de location. En effet, aucune disposition légale oblige le locataire à verser un dépôt de garantie pour une location. 

Cependant, le dépôt est souvent exigé par le bailleur comme garantie supplémentaire contre les impayés de loyers ou des dégradations. Par conséquent, si vous ne voulez pas que votre location vous passe sous le nez, pensez à prévoir cette somme. 

Si le montant du dépôt de garantie est fixé librement par le bailleur, il est néanmoins encadré par la loi et plafonné en fonction du type de logement proposé (meublé ou vide). 

En tant que futur locataire, il est vivement conseillé d'anticiper cette somme avant de louer un logement. 

Dépôt de garantie pour une location vide

Son montant ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges. 

Le montant du dépôt de garantie d’un logement ne peut être augmenté pendant toute la durée du bail et son renouvellement. 

Dépôt de garantie pour une location meublée

L’encadrement du montant du dépôt de garantie pour un bail meublé varie selon la date de signature du contrat : 

• Bail meublé signé avant le 27 mars 2014 : le montant est libre et il est obligatoirement indiqué dans le contrat de location ; 
• Bail meublé signé après le 27 mars 2014 : il est plafonné à 2 mois de loyer hors charges.

Si vous rencontrez des difficultés pour financer votre dépôt de garantie, vous pouvez bénéficier de plusieurs aides financières. 

Vous pouvez notamment solliciter Action Logement en passant par l'avance LocaPass. Ce dispositif vous permet de financer votre dépôt de garantie sous la forme d’un prêt à taux 0 %. Le montant du financement  ne peut pas  excéder  1 200 € remboursable sur une période de 25 mois maximum, sans intérêt ni frais de dossier. 

Pour bénéficier de cette aide plusieurs conditions sont à respecter. N’hésitez pas à les consulter directement sur le site d’Action Logement et à effectuer un test d’éligibilité. 

Vous pouvez également vous mettre en relation avec le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL). Cette aide est réservée aux personnes en difficulté financière. 

Si vous êtes allocataire de la CAF, vous pouvez effectuer une demande auprès de votre caisse régionale.

Le dépôt de garantie d’une location d’appartement est versé au moment de la signature du bail. Le versement peut s’effectuer de différentes façons : 

• Par un intermédiaire ou via un organisme d’aide au financement du dépôt de garantie ;
• Directement par le locataire, par chèque de caution ou en espèces, pour ce dernier : le propriétaire doit remettre un avis de réception du dépôt de garantie qui mentionne la somme versée.

La restitution du dépôt de garantie dépend de l'état des lieux de sortie. Si vous avez laissé votre appartement en bon état et qu’il est conforme à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire doit vous restituer la totalité du dépôt de garantie dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés.

En revanche, si des dégradations sont constatées sur l'état des lieux de sortie, les frais de réparations sont à la charge du locataire, par conséquent le délai de restitution du dépôt de garantie est alors de deux mois au maximum. 

Si, à l’issue du processus, vous avez le moindre doute ou réserve, ne signez surtout pas l’état des lieux de sortie  !

Les conditions de retenue sur le dépôt de garantie

À la fin du contrat de location, le propriétaire peut conserver une partie voire la totalité du dépôt de garantie, si vous n’avez pas respecté l’obligation d’entretenir votre logement (dégradations, loyers impayés…). 

N’hésitez pas à lire attentivement la liste des réparations locatives indiquée dans l'article 1 du décret de 1987 afin de savoir ce qui entre ou non dans le champ des réparations locatives.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie permet au propriétaire de déterminer si les dégradations éventuelles l'autorisent à effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.

Une fois que le bailleur a mentionné les défauts d’entretien ou les dégradations sur l'état des lieux de sortie, ce dernier doit justifier le montant des réparations locatives. Dans ce cas, il peut vous remettre un devis ou une facture. 

Voici des exemples de justificatifs : 

• Une lettre de réclamation pour les loyers impayés ;
• Un constat d’huissier ; 
• Des photos ;
• Des devis et factures pour les réparations locatives et les dégradations. 

Les pénalités en cas de retard 

En cas de restitution tardive de dépôt de garantie, le bailleur doit payer des intérêts de retard. En effet, depuis la loi Alur du 24 mars 2014, des pénalités de 10 % par mois de retard peuvent être demandées au propriétaire.

Logement en copropriété : une exception à la règle

Si le logement fait partie d'un immeuble collectif (appartement, copropriété), le bailleur peut conserver 20% maximum du montant du dépôt de garantie jusqu'à l’arrêt des comptes provisoires lors de l’assemblée générale annuelle. 

Dans le cas où le propriétaire refuse de restituer le dépôt de garantie, il existe plusieurs solutions pour régler ce litige : 

• Mettre en demeure le bailleur : envoyez une lettre de restitution du dépôt de garantie en recommandée avec accusé de réception ;
• Contacter la commission départementale de conciliation : son rôle est de trouver une solution à l’amiable entre le locataire et propriétaire ; 
• Porter l'affaire au tribunal judiciaire en cas d'échec de conciliation : vous disposez d’un délai de trois ans maximum pour introduire une action en justice contre le propriétaire. 

Vous envisagez de quitter votre location ? Prenez le temps de bien vérifier l’état de votre appartement si vous souhaitez récupérer la totalité de votre dépôt de garantie. Pour mettre toutes les chances de votre côté, n’hésitez pas à faire un grand nettoyage et quelques réparations. 

Voici les principales actions à effectuer avant de signer l’état de lieux de sortie : 

• Faire le grand ménage avant de partir : il est indispensable de nettoyer avec soins l’ensemble du logement avant l’état des lieux de sortie.
• Réparer les équipements abîmés : tous les éléments qui fonctionnaient et qui sont indiqués dans votre état des lieux d’entrée doivent être réparés (prises électriques, ampoules, radiateurs, joints, plinthes, etc.). 
• Donner un coup de propre aux murs : nettoyez les murs et les vitres et n’hésitez pas à passer un coup de peinture pour rendre le logement le plus propre possible. 
• Reboucher les trous dans les murs : vous avez sûrement accroché des tableaux aux murs et installé des étagères, pensez à reboucher les trous, il existe des mastics prêts à l’emploi pour une réparation rapide, pas besoin d'être d’un as du bricolage.