6 points essentiels à savoir sur le dépôt de garantie en location

Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire au moment de la signature du bail. Il sert à couvrir les éventuels manquements de ce dernier à ses obligations contractuelles, notamment en matière de réparations locatives ou de loyers impayés. 

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, le dépôt de garantie n’est pas une avance sur loyer, ni un moyen pour le bailleur de constituer une trésorerie. Il est simplement conservé en garantie jusqu’à la fin du bail. S’il n’y a ni dégradation ni dette locative, il est intégralement restitué au locataire.

Le versement du dépôt de garantie intervient généralement à la signature du bail, juste avant la remise des clés qui a lieu le même jour. Toutefois, si la remise des clés est prévue plus tard, le bailleur peut tout de même demander cette somme du moment que le contrat de location a été signé. 

Le dépôt de garantie doit servir à couvrir certains frais qui peuvent survenir à l’issue du bail, à savoir :

• Loyers et/ou charges impayés : au terme de la location, le bailleur et le locataire font le point sur les loyers et les charges. S'il y a des impayés, le propriétaire peut retenir ce montant sur le dépôt de garantie. Si ce dernier est insuffisant, la caution sera mise à contribution ;
• Frais de réparations locatives ; l'état des lieux de sortie mettra en lumière les dégradations locatives après l'avoir comparé à l'état des lieux d'entrée. Le propriétaire peut retenir du dépôt de garantie les frais de réparation et de remise en état. Il doit justifier le montant retenu par des devis ou des factures ;
• Régularisation des charges en copropriété : en copropriété, le propriétaire peut être contraint d'attendre la régularisation annuelle des charges pour solder certains frais à la charge du locataire. La loi l'autorise alors à garder jusqu'à 20 % du dépôt de garantie. Un remboursement aura ensuite lieu si cette provision était finalement excessif.

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, sauf s’il est expressément mentionné dans le contrat de location. En effet, aucune disposition légale n'oblige le locataire à verser un dépôt de garantie pour une location.

Cependant, le dépôt est souvent exigé par le bailleur comme garantie supplémentaire contre les impayés de loyers ou des dégradations.

Si le montant du dépôt de garantie est fixé librement par le bailleur, il est néanmoins encadré par la loi et plafonné en fonction du type de logement proposé (meublé ou vide).

Montant du dépôt de garantie en location vide

En location vide, le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges.

Le montant du dépôt de garantie d’un logement ne peut être augmenté pendant toute la durée du bail et son renouvellement.

Montant du dépôt de garantie en location meublée

L’encadrement du montant du dépôt de garantie pour un bail meublé varie selon la date de signature du contrat :

• Bail meublé signé avant le 27 mars 2014 : le montant est libre et il est obligatoirement indiqué dans le contrat de location ;
• Bail meublé signé après le 27 mars 2014 : il est plafonné à 2 mois de loyer hors charges.

Le dépôt de garantie d’une location est versé au moment de la signature du bail. Le versement peut s’effectuer de différentes façons :

• Par un intermédiaire ou via un organisme d’aide au financement du dépôt de garantie ;
• Directement par le locataire, par chèque de caution, en virement bancaire ou en espèces, pour ce dernier : le propriétaire doit remettre un avis de réception du dépôt de garantie qui mentionne la somme versée.

Le propriétaire encaisse généralement le dépôt immédiatement après la signature du bail ou dans un délai de 6 mois maximum à compter de la signature du contrat.

La restitution du dépôt de garantie dépend de l'état des lieux de sortie. Si le locataire laisse l'appartement en bon état et qu’il est conforme à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire doit lui restituer la totalité du dépôt de garantie dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés.

En revanche, si des dégradations sont constatées sur l'état des lieux de sortie, les frais de réparations sont à la charge du locataire, par conséquent le délai de restitution du dépôt de garantie est alors de deux mois au maximum.

Les conditions de retenue sur le dépôt de garantie

À la fin du contrat de location, le propriétaire peut conserver une partie voire la totalité du dépôt de garantie, si le locataire n'a pas respecté l’obligation d’entretenir le logement (dégradations, loyers impayés…). La liste des réparations locatives est indiquée dans l'article 1 du décret de 1987.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie permet au propriétaire de déterminer si les dégradations éventuelles l'autorisent à effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.

Une fois que le bailleur a mentionné les défauts d’entretien ou les dégradations sur l'état des lieux de sortie, ce dernier doit justifier le montant des réparations locatives. Dans ce cas, il peut remettre un devis ou une facture à son locataire.

Voici des exemples de justificatifs :

• Une lettre de réclamation pour les loyers impayés ;
• Un constat d’huissier ;
• Des photos ;
• Des devis et factures pour les réparations locatives et les dégradations.

Le propriétaire n’est pas tenu de prouver qu’il a effectivement réalisé les réparations qui justifient les retenues sur le dépôt de garantie. La présentation d'un devis effectué auprès d'un artisan peut suffire.

L'usure d'un équipement peut être prise en compte à l'aide de la grille de vétusté annexée au bail. Ce document indique la durée de vie théorique de chaque élément de l'habitation permettant d'estimer sa valeur utile à un moment donné. 

Les pénalités en cas de retard

En cas de restitution tardive du dépôt de garantie, le bailleur doit payer des intérêts de retard. En effet, depuis la loi Alur du 24 mars 2014, des pénalités de 10 % par mois de retard peuvent être demandées au propriétaire.

Logement en copropriété : une exception à la règle

Si les locaux sont dans un immeuble collectif, le montant des charges locatives ne peut être connu qu'après l'approbation des comptes définitifs de l'immeuble. Dans ce cas, le bailleur peut conserver 20% maximum du montant du dépôt de garantie jusqu'à l’arrêt des comptes provisoires lors de l’assemblée générale annuelle.

En cas de désaccord sur la restitution du dépôt de garantie, voici les démarches pour un propriétaire :

• Justifier les retenues : fournir des preuves des dégradations ou des impayés (photos, devis, factures, état des lieux d'entrée et de sortie) ;
• Informer le locataire : envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception expliquant les raisons des retenues sur le dépôt (avec documents justificatifs).

Si le locataire souhaite contester sur la non-restitution du dépôt de garantie, il peut recourir à une action en justice ou chercher soutien auprès d'une association ou d'une commission départementale de conciliation.