Est-il possible d'exiger un loyer payable d'avance dans le cadre d'une location ?

Un loyer payable d'avance est bien plus courant qu’on ne l’imagine. La loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de demander le paiement du loyer à échoir. Lorsque cette clause est prévue dans le bail, le locataire doit s'acquitter de son loyer au début du mois. Il paye ainsi en avance pour le mois en cours.

Le loyer peut aussi être à terme échu. Cette fois-ci, son paiement s’effectue à la fin du mois. Le bailleur avance alors les charges pour se faire rembourser.

Ceci dit, les deux parties fixent conjointement la date de paiement dans la majorité des cas. Le locataire fera part d’une date préférentielle, corrélée au versement de son salaire. Le bailleur prendra en considération cette information.

Une option uniquement accessible aux propriétaires qui gèrent directement leur bien

Le propriétaire peut également demander le versement de 3 mois voire une année de loyer dès la signature du bail. Cette demande n’a rien d’illégale (contrairement à la clause stipulant que "Tout mois commencé est dû"). Néanmoins, tous les bailleurs n’ont pas la possibilité d’introduire cette clause dans le contrat de location.

Cette modalité n’est offerte qu’aux propriétaires particuliers qui agissent sans intermédiaire. La loi Hoguet interdit aux professionnels de la gestion locative l’encaissement de plus de 3 mois de loyers payés à l’avance. Les bailleurs qui louent via une agence immobilière ne peuvent recourir à cette modalité.

Pas de dépôt de garantie !

Dans l’éventualité où le propriétaire loue sans intermédiaire et qu’il décide de demander plusieurs mois de loyer, le locataire sera dispensé de dépôt de garantie. Cette disposition prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 expose le bailleur à des mauvaises surprises au terme de l'état des lieux de sortie.

En cas de dégradation dans le logement, il faudra engager un recours contre le locataire pour récupérer les sommes dues. pouvant nécessiter une action auprès du juge. Car à défaut de dépôt de garantie, aucune somme d'argent n'est détenue par le propriétaire pour faire face au coût de remise en état.

Une clause dédiée à prévoir

Lorsque le bailleur remplit les conditions prévues par la loi pour demander plusieurs mois de loyer, il doit simplement faire mention de son projet dans le bail après avoir reçu l'approbation du locataire.

2 situations peuvent survenir :

1 - Si les deux parties conviennent que le locataire paie 6 mois de loyer à son entrée, il faudra prévoir la clause suivante :

2 - S'ils conviennent du paiement du loyer tous les 6 mois de manière définitive, mieux vaut opter pour une autre formulation :

Les bailleurs demandent plusieurs mois de loyer lorsqu'ils doutent de la solvabilité du locataire. Le paiement d'une avance éviterait une mauvaise surprise. Toutefois, ce choix les expose à des risques juridiques s'ils demandent un dépôt de garantie. Ils peuvent se prémunir contre toute sanction juridique en cherchant un locataire ayant une meilleure situation financière. 

Pour autant, cette pratique est couramment admise pour :

• Les locations saisonnières : pour les baux de courte durée (vacances, tourisme), il est courant d’exiger l’intégralité du loyer avant l’entrée dans les lieux ;
• Les logements hors résidence principale : résidences secondaires, logements de fonction, ou baux commerciaux ne sont pas soumis à la loi de 1989 ;
• Les locataires étrangers : la loi permet au bailleur de demander plusieurs mois de loyer en avance face à un étranger ne disposant d'aucun garant de nationalité française. 

Lorsque le loyer est payé tous les 2 ou 3 mois, cette modalité de règlement n'est pas inéluctable. En effet, le locataire peut, en cours de bail, demander le retour à un paiement mensualisé, à la fin de chaque période payée d'avance. Cette possibilité est de droit ce qui implique que le propriétaire ne peut la refuser, ni l'invoquer comme un motif de résiliation du bail.