Qu’est-ce qu’un loyer et quelles sont les réglementations qui l'encadrent ?

Le loyer est une somme d'argent versée par le locataire au bailleur en contrepartie de l'occupation d'un bien immobilier. Son montant varie en fonction des caractéristiques du bien, mais également des loyers fixés pour les logements similaires situés dans la même zone géographique. Il est donc soumis à l'évolution de l'offre et de la demande sur le marché locatif.

Le loyer doit être stipulé dans le bail, en y incluant les modalités de paiement et de révision. Le propriétaire doit également indiquer les charges locatives ainsi que leur mode de règlement pour éviter les litiges.

La fixation du loyer

En règle générale, le bailleur peut librement fixer le loyer. Toutefois, pour s'aligner sur l'offre immobilière et susciter l'intérêt des locataires potentiels, il doit prendre en considération :

• L'état et la nature du logement ;
• Sa surface habitable ;
• Sa situation géographique ;
• Sa performance énergétique ;
• Le type de location (meublée ou non) ;
• Les services annexes ;
• La tendance des loyers sur le marché locatif.

Le montant du loyer est plafonné au sein de certaines communes (Paris, Lyon ou encore Lille). L'encadrement des loyers a été mis en place pour prévenir l'envolée du loyer en zone tendue. Au sein de ces localités à forte tension locative, le propriétaire ne peut pas demander un loyer supérieur à un loyer de référence majoré. 

Les propriétaires peuvent contourner ce dispositif en réalisant des aménagements justifiant un complément de loyer. Il peut s'agir par exemple d'un jacuzzi ou d'une baignoire balnéo ou d'équipements de cuisine haut de gamme. 

La révision du loyer 

La révision du loyer est uniquement possible si 3 conditions sont réunies : 

1. Le bail de location présente une clause de révision ;
2. La révision du loyer a lieu une fois par an, habituellement à l'anniversaire du bail ; 
3. La révision du loyer s'effectue sur la base de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) pour la zone (Métropole, Corse ou Outre-Mer) et la période concernée.

Pour réviser le loyer, le propriétaire bailleur doit appliquer la formule suivante :

Loyer révisé = loyer en cours hors charges x nouvel IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l'année précédente

Après avoir effectué le calcul, le bailleur doit notifier le locataire par une lettre recommandée avec accusé de réception. Aucun délai de préavis formel n'est exigé par la loi. Le locataire doit être informé du montant du nouveau loyer avant sa prise d'effet. 

L'augmentation de loyer 

L'augmentation du loyer en cours de bail 

Le bailleur ne peut pas imposer une augmentation en cours de bail. En principe, les conditions du bail ne peuvent être modifiées jusqu'à son échéance. Pour revoir le montant du loyer, le propriétaire doit obtenir l'accord du locataire.

Dans la pratique, le locataire accepte uniquement une hausse de loyer en contrepartie de travaux qui améliorent son confort de vie. Il peut par exemple de : 

• Travaux d'économie d'énergie ; 
• Extension ou agrandissement ; 
• Aménagements divers (pose de piscine, rénovation intérieure…).

Dans ce cas de figure, l'augmentation de loyer est possible si : 

1. Le locataire donne son accord ;
2. Les travaux réalisés représentent au moins 50 % du loyer annuel hors taxe ; 
3. La hausse de loyer est proportionnelle aux gains apportés.

Si toutes les conditions sont réunies, les deux parties doivent simplement faire un avenant au bail pour modifier le montant du loyer. 

L'augmentation du loyer au renouvellement du bail

À la fin du bail, le propriétaire peut faire au locataire une offre de renouvellement avec augmentation du loyer à la relocation si le montant fixé à la signature du contrat initial était manifestement sous-évalué au prix du marché. Pour ce faire, il doit envoyer une lettre au locataire comportant au minimum 3 références de logements situés dans la même zone géographique justifiant l'augmentation demandée.

Le loyer ne peut être augmenté qu'avec l'accord du locataire formalisé par un avenant signé par les deux parties. Si la hausse du loyer est supérieure à 10 %, l'augmentation est mise en place progressivement chaque année de la durée du contrat.

L'augmentation du loyer à la relocation

Diverses situations donnent la possibilité au propriétaire d'augmenter le loyer à la relocation. Avant toute chose, il faut cependant s'assurer que le précédent contrat a été signé il y a moins de 18 mois. Dans l'affirmatif, une augmentation de loyer pourra être envisagée si :

• Le loyer n'a pas été révisé au cours des 12 derniers mois ;
• Le propriétaire a effectué des travaux d'amélioration dans le logement ;
• Le dernier loyer a été manifestement sous-évalué.

Pour les biens dont le précédent contrat de bail remonte à plus de 18 mois, le propriétaire fixe librement la hausse du loyer. Il n'aura pas cette liberté si le logement est classé F ou G.

Pour les biens dont le précédent contrat de bail remonte à plus de 18 mois, le propriétaire fixe librement la hausse du loyer. Il n'aura pas cette liberté si le logement est classé F ou G.  

Le bailleur est tenu de remettre au locataire :

• Une quittance de loyer pour chaque période de paiement ;
• Une attestation de loyer CAF pour faire sa demande d'aides au logement.

Remettre une quittance de loyer

La quittance est un document qui atteste que le locataire a bien payé l'intégralité du loyer pour une période donnée. De manière générale, elle est éditée chaque mois, mais il est tout à fait possible de faire une quittance de loyer annuelle à la place ou en plus des quittances mensuelles.

Si le locataire n'a pas réglé la totalité de la somme, il n'obtient pas de quittance, mais se voit remettre un reçu de loyer qui indique le reste à payer. Par ailleurs, il est aussi possible d'envoyer en amont au locataire, un appel de loyer.

Fournir une attestation de loyer

Pour faire sa demande d'aides au logement (APL...), le locataire doit demander au propriétaire de remplir une attestation de loyer pour la CAF. Il s'agit d'un formulaire Cerfa détaillant les caractéristiques du bien loué et indiquant le montant du loyer demandé.

Bien qu'il comporte des informations similaires, il ne doit pas être confondu avec la quittance de loyer, qui n'a pas la même fonction.

Un locataire ne peut pas exiger une baisse de loyer pour des raisons personnelles ou subjectives. Toutefois, la loi et la jurisprudence reconnaissent certains cas dans lesquels une réduction du loyer est légitime et notamment :

1. En cas de manquement du bailleur à ses obligations

Le locataire peut demander une réduction du loyer si le logement loué ne permet pas une jouissance normale, notamment à cause d’un manquement du bailleur. Cela peut concerner :

• Un défaut d'entretien ou de réparation : les désordres doivent être importants, durables, et signalés au bailleur, sans intervention de sa part (ex : panne persistante de chauffage, d’eau chaude ou d’électricité ; infiltrations ; humidité ; moisissures importantes…) ;
• Une non-conformité ou une décence insuffisante : le logement ne respecte pas ou plus les critères de décence ou il est frappé d'un arrêté d’insalubrité ou de péril. Le juge peut ordonner une diminution temporaire ou permanente du loyer.

2. En cas de perte partielle de la jouissance du logement

Certains troubles ou évènements peuvent limiter l’usage du logement, sans pour autant relever d’un manquement grave :

• Travaux de longue durée dans l’immeuble, décidés par le bailleur, rendant certaines pièces inutilisables ;
• Déménagement temporaire exigé pour travaux (ravalement, désamiantage, etc.) ;
• Privation d’accès à un élément prévu au bail (balcon condamné, cave inaccessible, place de parking supprimée…).

La loi permet au locataire de demander une réduction temporaire du loyer proportionnelle au préjudice. Le bailleur peut choisir de proposer cette baisse de loyer à l’amiable pour éviter une action judiciaire.

3. En cas de loyer manifestement surévalué lors du renouvellement

Dans certaines zones (zones tendues notamment), si le bail arrive à échéance et que le loyer est nettement supérieur aux loyers du marché, le locataire peut demander une réduction du loyer au renouvellement du contrat, sur la base de références locales.

Cette procédure obéit à un calendrier précis (demande au moins 6 mois avant la fin du bail), avec possibilité de recours devant la commission départementale de conciliation, puis le juge si aucun accord n’est trouvé.

4. En cas de clauses abusives ou illégales

Si le bail de location contient une clause abusive ayant conduit à un loyer excessif ou injustifié, le locataire peut en demander la suppression, et potentiellement une réduction rétroactive du loyer.

Cela concerne notamment :

• Des compléments de loyer non motivés ou non conformes à la règlementation en zone encadrée ;
• Une double facturation de charges déjà incluses dans le loyer.

En cas de loyer impayé, le propriétaire doit suivre une procédure rigoureuse :

1. Mettre en demeure le locataire de payer le loyer par lettre recommandée avec accusé de réception ;
2. Délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice ;
3. Si le commandement reste sans effet au bout de 2 mois, lancement d'une procédure d'expulsion devant le juge des contentieux de la protection.

La procédure permettra au propriétaire d'obtenir le départ du locataire à l'issue de la procédure. Il est toutefois possible que le juge accorde des délais de paiement, qui peuvent atteindre 3 ans.

Si le locataire lui fait part en amont de difficultés de paiement, il peut tout à fait aménager le versement du loyer pour éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse pour les deux parties.