Publié le 5 janvier 2021Mis à jour le 11 mai 2023
Publié le 5 janvier 2021Mis à jour le 11 mai 2023
Le loyer correspond à la contrepartie financière que verse le locataire au propriétaire pour occuper le logement qu'il met à sa disposition. Son montant varie en fonction des caractéristiques du bien, mais également des loyers fixés pour les logements similaires situés dans la même zone géographique. Il est donc soumis à l'évolution de l'offre et de la demande sur le marché de l'immobilier locatif.
Pour endiguer l'envolée des loyers dans les villes où la demande de logement est très forte par comparaison à l'offre, le calcul du montant que peut exiger le propriétaire fait toutefois l'objet d'un encadrement.
Le propriétaire comme le locataire sont soumis à des obligations prévues par la réglementation et par les clauses particulières du contrat. Il s'agit ici d'équilibrer le droit au logement du locataire avec le droit de propriété du bailleur, dans le cadre d'une procédure pour loyers impayés par exemple.
SOMMAIRE
Les modalités de fixation du montant du loyer sont différentes selon que le logement visé dans le bail est situé ou non en zone tendue. Dans ce dernier cas, le propriétaire doit en effet tenir compte du dispositif d'encadrement des loyers mis en place dans la commune.
En principe, dans la plupart des villes, le propriétaire et le locataire peuvent convenir librement du montant du loyer, qui va généralement tenir compte de plusieurs facteurs, notamment :
Dans certaines villes de France, il existe une forte tension entre offre et demande de logement. Ces zones, désignées sous l'appellation de zones tendues, sont visées par un dispositif d'encadrement des loyers afin d'éviter une augmentation disproportionnée des montants demandés par les propriétaires.
Un décret établissant la liste des communes concernées confie à la préfecture le soin de définir un loyer de référence que le bailleur se doit de respecter au moment de l'établissement du contrat de location. Ce plafond est majoré lorsque le logement est loué meublé.
Sont notamment concernées :
Lorsque le logement présente des caractéristiques particulières (panorama d'exception, vue sur un monument historique, équipement d'éléments de confort supplémentaires...), le propriétaire peut valablement ajouter un complément de loyer au montant de base.
Ce supplément peut s'appliquer aux logements situés en zone tendue en plus du loyer de référence fixé chaque année par arrêté préfectoral. Il permet donc au bailleur de dépasser ce plafond, à condition toutefois qu'il soit valablement justifié compte tenu des caractéristiques du logement.
Le locataire est tenu de payer le loyer dans son intégralité à l'échéance prévue par le contrat. Il ne peut en aucun cas en suspendre le versement, même si le logement est insalubre ou si le propriétaire refuse d'y effectuer des travaux nécessaires à sa remise en état. En effet, seul le juge peut autoriser la suspension du loyer jusqu'à ce que le bailleur exécute ses obligations contractuelles.
La date du paiement est librement choisie par les parties, et doit faire l'objet d'une clause dans le bail de location.
De manière générale, le paiement peut être :
Différents modes de paiement sont possibles :
Le mode de paiement choisi doit figurer dans le contrat.
Le locataire peut demander au propriétaire de lui remettre 2 documents en échange du paiement du loyer :
La quittance est un document qui atteste que le locataire a bien payé l'intégralité du loyer pour une période donnée. De manière générale, elle est éditée chaque mois, mais il est tout à fait possible de faire une quittance de loyer annuelle à la place ou en plus des quittances mensuelles.
Si le locataire n'a pas réglé la totalité de la somme, il n'obtient pas de quittance, mais se voit remettre un reçu de loyer qui indique le reste à payer. Par ailleurs, il est aussi possible d'envoyer en amont au locataire, un appel de loyer.
Pour faire sa demande d'aides au logement (APL...), le locataire doit demander au propriétaire de remplir une attestation de loyer pour la CAF. Il s'agit d'un formulaire Cerfa détaillant les caractéristiques du bien loué et indiquant le montant du loyer demandé.
Bien qu'il comporte des informations similaires, il ne doit pas être confondu avec la quittance de loyer, qui n'a pas la même fonction.
Le propriétaire peut réviser le loyer chaque année à 2 conditions :
Pour avoir le droit de réviser le loyer, le propriétaire doit inclure une clause de révision dans le contrat de location. Dans le cas contraire, toute réévaluation en cours de bail est exclue.
La clause de révision du loyer doit indiquer le trimestre de référence qui permettra de définir l'indice qui sera utilisé au moment de la révision. Il ne s'agit pas nécessairement du trimestre de la date d'anniversaire du bail.
Le loyer sera révisé chaque année selon l'indice de référence des loyers du [numéro du trimestre] trimestre, à la date stipulée dans le présent contrat.
La révision s'effectue sur la base de l'IRL publié chaque trimestre par l'Insee. Cet indice tient compte de l'évolution des prix à la consommation.
Le calcul du loyer révisé s'effectue comme suit :
Le propriétaire peut augmenter le montant du loyer au renouvellement du bail ou à la signature d'un nouveau contrat, sous réserve de respecter certaines conditions et de suivre une procédure précise.
À la fin du bail, le propriétaire peut faire au locataire une offre de renouvellement avec augmentation du loyer si le montant fixé à la signature du contrat initial était manifestement sous-évalué.
Pour ce faire, il doit envoyer une lettre au locataire comportant au minimum 3 références de logements situés dans la même zone géographique justifiant l'augmentation demandée.
Si la hausse du loyer est supérieure à 10 %, l'augmentation est mise en place progressivement chaque année de la durée du contrat.
Le propriétaire peut augmenter le loyer lorsqu'il signe un nouveau contrat avec un nouveau locataire.
Cette augmentation est toutefois encadrée lorsque le logement se situe en zone tendue.
L'augmentation du loyer n'est possible que dans les cas suivants :
L'augmentation du loyer est librement déterminée, sauf si le logement est classé F ou G.
En cas de loyer impayé, le propriétaire doit suivre une procédure rigoureuse :
La procédure permettra au propriétaire d'obtenir le départ du locataire à l'issue de la procédure. Il est toutefois possible que le juge accorde des délais de paiement, qui peuvent atteindre 3 ans.
Si le locataire lui fait part en amont de difficultés de paiement, il peut tout à fait aménager le versement du loyer pour éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse pour les deux parties.
Le calcul de l'augmentation s'effectue par rapport à l'indice du trimestre de référence de l'année précédente.
Loyer révisé = loyer en cours hors charges x nouvel IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l'année précédente
Le propriétaire doit noter les loyers applicables à des logements similaires situés dans la même zone géographique pour prouver que le loyer précédent était manifestement sous-évalué. Pour ce faire, il peut consulter les annonces de logement ou demander directement à ses voisins.
Il n'existe pas de nombre exacte de loyer impayé à dépasser avant de pouvoir obtenir l'expulsion du locataire. Toutefois, pour s'assurer que la requête en expulsion soit bien reçue par le juge, il est indispensable pour le propriétaire de démontrer qu'il a épuisé au préalable tous les moyens amiables. Il est donc recommandé de contacter plusieurs fois le locataire avant de lancer une procédure d'expulsion.
Rédigé par Thibaud Fily 
Thibaud est cofondateur de BailFacile et responsable du contenu éditorial. Son ambition est de rendre accessible le savoir-faire de la gestion locative au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité.
SOMMAIRE
Les modalités de fixation du montant du loyer sont différentes selon que le logement visé dans le bail est situé ou non en zone tendue. Dans ce dernier cas, le propriétaire doit en effet tenir compte du dispositif d'encadrement des loyers mis en place dans la commune.
En principe, dans la plupart des villes, le propriétaire et le locataire peuvent convenir librement du montant du loyer, qui va généralement tenir compte de plusieurs facteurs, notamment :
Dans certaines villes de France, il existe une forte tension entre offre et demande de logement. Ces zones, désignées sous l'appellation de zones tendues, sont visées par un dispositif d'encadrement des loyers afin d'éviter une augmentation disproportionnée des montants demandés par les propriétaires.
Un décret établissant la liste des communes concernées confie à la préfecture le soin de définir un loyer de référence que le bailleur se doit de respecter au moment de l'établissement du contrat de location. Ce plafond est majoré lorsque le logement est loué meublé.
Sont notamment concernées :
Lorsque le logement présente des caractéristiques particulières (panorama d'exception, vue sur un monument historique, équipement d'éléments de confort supplémentaires...), le propriétaire peut valablement ajouter un complément de loyer au montant de base.
Ce supplément peut s'appliquer aux logements situés en zone tendue en plus du loyer de référence fixé chaque année par arrêté préfectoral. Il permet donc au bailleur de dépasser ce plafond, à condition toutefois qu'il soit valablement justifié compte tenu des caractéristiques du logement.
Le locataire est tenu de payer le loyer dans son intégralité à l'échéance prévue par le contrat. Il ne peut en aucun cas en suspendre le versement, même si le logement est insalubre ou si le propriétaire refuse d'y effectuer des travaux nécessaires à sa remise en état. En effet, seul le juge peut autoriser la suspension du loyer jusqu'à ce que le bailleur exécute ses obligations contractuelles.
La date du paiement est librement choisie par les parties, et doit faire l'objet d'une clause dans le bail de location.
De manière générale, le paiement peut être :
Différents modes de paiement sont possibles :
Le mode de paiement choisi doit figurer dans le contrat.
Le locataire peut demander au propriétaire de lui remettre 2 documents en échange du paiement du loyer :
La quittance est un document qui atteste que le locataire a bien payé l'intégralité du loyer pour une période donnée. De manière générale, elle est éditée chaque mois, mais il est tout à fait possible de faire une quittance de loyer annuelle à la place ou en plus des quittances mensuelles.
Si le locataire n'a pas réglé la totalité de la somme, il n'obtient pas de quittance, mais se voit remettre un reçu de loyer qui indique le reste à payer. Par ailleurs, il est aussi possible d'envoyer en amont au locataire, un appel de loyer.
Pour faire sa demande d'aides au logement (APL...), le locataire doit demander au propriétaire de remplir une attestation de loyer pour la CAF. Il s'agit d'un formulaire Cerfa détaillant les caractéristiques du bien loué et indiquant le montant du loyer demandé.
Bien qu'il comporte des informations similaires, il ne doit pas être confondu avec la quittance de loyer, qui n'a pas la même fonction.
Le propriétaire peut réviser le loyer chaque année à 2 conditions :
Pour avoir le droit de réviser le loyer, le propriétaire doit inclure une clause de révision dans le contrat de location. Dans le cas contraire, toute réévaluation en cours de bail est exclue.
La clause de révision du loyer doit indiquer le trimestre de référence qui permettra de définir l'indice qui sera utilisé au moment de la révision. Il ne s'agit pas nécessairement du trimestre de la date d'anniversaire du bail.
Le loyer sera révisé chaque année selon l'indice de référence des loyers du [numéro du trimestre] trimestre, à la date stipulée dans le présent contrat.
La révision s'effectue sur la base de l'IRL publié chaque trimestre par l'Insee. Cet indice tient compte de l'évolution des prix à la consommation.
Le calcul du loyer révisé s'effectue comme suit :
Le propriétaire peut augmenter le montant du loyer au renouvellement du bail ou à la signature d'un nouveau contrat, sous réserve de respecter certaines conditions et de suivre une procédure précise.
À la fin du bail, le propriétaire peut faire au locataire une offre de renouvellement avec augmentation du loyer si le montant fixé à la signature du contrat initial était manifestement sous-évalué.
Pour ce faire, il doit envoyer une lettre au locataire comportant au minimum 3 références de logements situés dans la même zone géographique justifiant l'augmentation demandée.
Si la hausse du loyer est supérieure à 10 %, l'augmentation est mise en place progressivement chaque année de la durée du contrat.
Le propriétaire peut augmenter le loyer lorsqu'il signe un nouveau contrat avec un nouveau locataire.
Cette augmentation est toutefois encadrée lorsque le logement se situe en zone tendue.
L'augmentation du loyer n'est possible que dans les cas suivants :
L'augmentation du loyer est librement déterminée, sauf si le logement est classé F ou G.
En cas de loyer impayé, le propriétaire doit suivre une procédure rigoureuse :
La procédure permettra au propriétaire d'obtenir le départ du locataire à l'issue de la procédure. Il est toutefois possible que le juge accorde des délais de paiement, qui peuvent atteindre 3 ans.
Si le locataire lui fait part en amont de difficultés de paiement, il peut tout à fait aménager le versement du loyer pour éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse pour les deux parties.
Le calcul de l'augmentation s'effectue par rapport à l'indice du trimestre de référence de l'année précédente.
Loyer révisé = loyer en cours hors charges x nouvel IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l'année précédente
Le propriétaire doit noter les loyers applicables à des logements similaires situés dans la même zone géographique pour prouver que le loyer précédent était manifestement sous-évalué. Pour ce faire, il peut consulter les annonces de logement ou demander directement à ses voisins.
Il n'existe pas de nombre exacte de loyer impayé à dépasser avant de pouvoir obtenir l'expulsion du locataire. Toutefois, pour s'assurer que la requête en expulsion soit bien reçue par le juge, il est indispensable pour le propriétaire de démontrer qu'il a épuisé au préalable tous les moyens amiables. Il est donc recommandé de contacter plusieurs fois le locataire avant de lancer une procédure d'expulsion.
Rédigé par Thibaud Fily
Thibaud est cofondateur de BailFacile et responsable du contenu éditorial. Son ambition est de rendre accessible le savoir-faire de la gestion locative au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité.
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