Qu’est-ce qu’une franchise de loyer pour un bailleur ?

La franchise de loyer est une période temporaire durant laquelle le locataire est dispensé de verser le loyer au propriétaire. Ce dispositif, prévu dès la signature du contrat de location ou par avenant ultérieur, s’applique généralement pour compenser des travaux d’aménagement réalisés par le locataire ou pour faciliter son installation dans le logement.

Cette mesure peut prendre la forme d’une gratuité totale de loyer pendant une durée définie contractuellement.

Il est essentiel d'encadrer cette franchise via une clause de franchise de loyer sur bail, qui précisera la durée de la franchise de loyer, le montant de la réduction, la date d'application de la franchise de loyer ainsi que la nature des travaux concernés.

Accorder une franchise de loyer à un locataire peut sembler contre-intuitif pour un bailleur. Pourtant, lorsqu’elle est bien encadrée, cette pratique constitue un véritable outil de valorisation locative. Elle permet de répondre à des objectifs précis : travaux d’amélioration, mise en location rapide, ou encore négociation de conditions favorables à long terme.

Avantages pour le bailleur

Pour le propriétaire, demander une franchise de loyer peut être une stratégie gagnante, notamment entre deux locations. En offrant quelques semaines ou mois sans loyer, le bailleur peut :

• Inciter un locataire à s’engager rapidement ;
• Eviter la vacance locative ;
• Obtenir en échange la prise en charge de travaux d’aménagement ou de remise en état ;
• Valoriser son bien à moindre coût.

Cette réduction de loyer temporaire constitue aussi un argument de négociation dans les zones où l’offre dépasse la demande.

Risques et précautions à anticiper

Si elle n’est pas bien encadrée, la franchise de loyer peut se retourner contre le bailleur. Elle doit toujours faire l’objet d’un écrit, idéalement via une clause de franchise de loyer sur bail. Sans cela, il peut y avoir des litiges sur la durée, la date d’application, ou encore sur le montant réel accordé.

La durée de la franchise de loyer dépend de l’accord entre bailleur et locataire, souvent liée à l’ampleur des travaux. En pratique, elle varie de 1 à 3 mois pour un logement, parfois plus en bail commercial.

Par exemple, un mois peut être accordé pour repeindre l’appartement. La clause de franchise de loyer doit mentionner clairement la période concernée, avec la date d’application.

La comptabilisation d'une franchise peut être estimé en fonction de plusieurs critères : 

• Loyer mensuel ;
• Durée d'inoccupation ;
• Valeur des travaux assumés par le locataire.

Lorsqu’elle est accordée en compensation de travaux, le bailleur doit évaluer le coût réel de ces améliorations pour proposer une durée cohérente. Il peut également tenir compte de la valeur locative cadastrale du bien.

Exemple : 
Un bailleur propose un appartement loué 800 € par mois. Le locataire souhaite réaliser 1 600 € de travaux de rénovation (peinture, sol, équipements). En contrepartie, les deux parties conviennent d’une franchise de loyer de 2 mois, soit 1 600 € exonérés. L'étalement de la franchise est donc alignée sur la valeur des travaux, et la date d'application.

Travaux initiés par le bailleur

Tous les travaux ne peuvent pas donner lieu à une franchise de loyer. Seuls ceux qui ne remettent pas en cause le caractère décent du logement peuvent être négociés entre bailleur et locataire. Il peut s’agir de :

• Travaux d’amélioration ;
• Travaux d'embellissement ;
• Travaux d'adaptation.

Travaux initiés par le locataire

Lorsque le locataire propose de réaliser lui-même certains travaux, cela peut aussi justifier une exonération temporaire de loyer. La franchise de loyer actif accordée est alors proportionnelle au coût estimé de ces travaux.

Pour garantir la bonne exécution, le bailleur peut prévoir un état des lieux avant/après. Ces travaux peuvent être :

• Pose d’un nouveau revêtement de sol ;
• Peinture complète du logement ;
• Remplacement d’équipements non essentiels ;
• Abattement d’une cloison non porteuse ;
• Modernisation d’un coin cuisine.

Pour que l’accord soit valide, la clause de franchise de loyer sur bail doit impérativement être rédigée par écrit. Elle protège à la fois le bailleur et le locataire, en précisant les conditions exactes de la franchise.

Mentions obligatoires à ajouter

Voici les éléments à inclure systématiquement dans une clause de franchise de loyer :

• La nature détaillée des travaux à effectuer (type, matériaux, pièces concernées) ;
• La date d’application de la franchise de loyer (début et fin de la période d’exonération) ;
• La durée de la franchise de loyer exprimée en semaines ou mois ;
• Le montant du loyer exonéré, avec ou sans les charges (selon ce qui est prévu pour le loyer et charges en location), doit être précisé. ;
• Les modalités de contrôle, via un état des lieux avant/après travaux ;