Comment fixer le prix d'un loyer en adéquation avec le marché et la loi ?

La fixation d’un loyer n’obéit pas à une règle unique : tout dépend de la situation du logement et du choix du bailleur. En pratique, trois cas de figure existent :

• Le loyer libre : le propriétaire détermine librement le montant du loyer lorsque le logement n’est pas soumis à un encadrement spécifique ;
• Le loyer encadré : en zone tendue, certaines communes imposent des plafonds que le bailleur doit respecter ;
• Le loyer conventionné : dans le cadre d’une convention signée avec l’État (ex. Anah, Pinel, Loc’Avantages), le bailleur s’engage à appliquer un loyer plafonné en contrepartie d’avantages fiscaux.

Lorsqu’un logement n'est soumis à aucune contrainte réglementaire, le bailleur fixe librement le loyer. Mais cette liberté impose d’être rigoureux : un loyer trop élevé éloigne les candidats, un loyer trop bas fragilise la rentabilité.

Trois éléments clés sont à considérer pour fixer un loyer cohérent :

Les caractéristiques du bien

Le montant doit refléter la valeur intrinsèque du logement : surface habitable, état général, prestations offertes (ascenseur, parking, extérieur, cuisine équipée…), performance énergétique. Un logement rénové avec de bons équipements peut justifier un loyer plus élevé, tandis qu’une passoire énergétique risque au contraire de freiner la demande.

Le marché local

Comparer avec les annonces en cours dans le même quartier est incontournable. Les loyers se négocient souvent au m², mais la demande varie selon les secteurs : proximité des transports, présence d’universités, bassin d’emploi dynamique, commerces et services à proximité. Le marché dicte une fourchette dans laquelle le bailleur doit se situer s’il veut trouver rapidement un locataire.

Son objectif de rendement locatif

Le loyer doit permettre de couvrir les charges, la taxe foncière, les frais de gestion et les travaux futurs, tout en offrant une rentabilité cohérente avec l’investissement réalisé. Le bailleur doit trouver le juste équilibre pour que son logement soit attractif tout en atteignant ses objectifs de rentabilité.

Une zone tendue est une commune où la demande de logements est largement supérieure à l'offre. Cette situation pousse l'administration à encadrer le loyer pour éviter des hausses vertigineuses. 

Au sein de ces communes, le bailleur ne peut pas fixer librement le loyer. Le logement est automatiquement soumis à l'encadrement de loyer qui se compose de deux dispositifs distincts :

L'encadrement de l'évolution du loyer 

Il concerne toutes les communes en zone tendue. Ce dispositif empêche le bailleur de demander un loyer supérieur à celui payé par le dernier locataire à la relocation. Il ne peut réviser le loyer que s'il a réalisé des travaux importants ou face à une vacance de plus de 18 mois. Même dans ces situations, l'augmentation de loyer doit s'effectuer en tenant compte de l'indice de référence des loyers (IRL).

Le propriétaire peut utiliser un simulateur en ligne pour savoir si son logement est concerné par ce dispositif.

L'encadrement du niveau de loyer 

L'encadrement du niveau de loyer ne concerne que certaines communes en zone tendue où la tension locative est extrêmement forte. Au sein de ces municipalités, la préfecture fixe par arrêté un loyer de référence majoré permettant de calculer le plafond de loyer. 

Puisque les villes concernées sont en zone tendue, un logement soumis à l'encadrement du niveau de loyer est également concerné par l'encadrement de l'évolution du loyer. 

Pour savoir si ces deux dispositifs s'appliquent, le propriétaire doit consulter sa préfecture et chercher l'arrêté qui fixe le loyer de référence. 

Certains bailleurs choisissent volontairement de limiter le montant de leur loyer en contrepartie d’un avantage fiscal. On parle alors de loyer conventionné. Le principe est simple : le propriétaire signe une convention avec l’État ou adhère à un dispositif de défiscalisation. En échange, il s’engage à respecter des loyers plafonnés, souvent inférieurs aux prix du marché.

Les propriétaires se tournent souvent vers l'un de ces 3 principaux dispositifs à savoir : 

• Le dispositif Pinel concerne les logements neufs situés dans des zones où la demande est forte (zones A bis, A et B1). Pour calculer le loyer, le bailleur doit appliquer un plafond au mètre carré fixé par décret, auquel s’ajoute un coefficient multiplicateur tenant compte de la surface du logement. Le montant obtenu correspond au loyer maximum autorisé ;
• Les conventions Anah s'adressent aux propriétaires de logements anciens désireux de combler la demande de logement dans certaines zones géographiques. Le bailleur s'engage à appliquer à respecter un plafond fixé par l'Anah à l'aide de loyers de référence au m². Celle-ci varie selon l'effort consenti par le bailleur et la localisation de son bien ;
• Le Loc’Avantages permet également de louer un logement conventionné par l'Anah. Néanmoins, les plafonds varient sensiblement pour des réductions d'impôt allant de 15 à 65 %. e, la réduction d’impôt varie de 15 % à 65 % selon l’effort consenti.

Le propriétaire doit se référer à la convention pour connaitre le loyer de son logement.

Ignorer le cadre juridique applicable

Chaque logement relève d’un régime précis : loyer libre, encadré ou conventionné. Ne pas respecter les plafonds légaux expose le propriétaire à des contestations du locataire, à des sanctions financières, voire à la perte d’un avantage fiscal. Avant de fixer un montant, il est donc essentiel d’identifier dans quel cadre juridique se situe le bien.

Surévaluer un bien sans fondement

Il peut être tentant de demander un loyer élevé pour améliorer la rentabilité. Mais un prix supérieur au marché entraîne généralement une vacance locative prolongée et, parfois, une nécessité de baisser en urgence le montant réclamé. Résultat : perte de temps, de revenus et image négative du logement auprès des candidats.

Mal distinguer loyer et charges

Le loyer correspond uniquement à la mise à disposition du logement, tandis que les charges récupérables couvrent certaines dépenses (eau, chauffage collectif, entretien des parties communes…). Confondre les deux ou inclure des charges indues peut provoquer des litiges avec le locataire et obliger à des régularisations désagréables.

Appliquer un complément de loyer injustifié

Dans les villes soumises à l’encadrement du niveau de loyer, le bailleur peut ajouter un complément uniquement si le logement offre un atout exceptionnel (grande terrasse, vue rare, équipements haut de gamme). L’utiliser abusivement pour dépasser le plafond légal est risqué, car le locataire peut contester et obtenir une réduction rétroactive.

Ne pas actualiser son loyer dans la durée

Un loyer figé pendant plusieurs années finit par s’écarter du marché et réduire la rentabilité. La loi autorise une révision annuelle en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL), à condition de l’avoir prévue dans le bail. Oublier cette révision ou ne pas adapter son loyer au marché local est une perte sèche pour le propriétaire.