Quelles sont les conséquences d'une zone tendue pour les bailleurs ?

Définition de la zone tendue

Le classement en zone tendue a été instauré pour freiner la hausse des loyers dans les secteurs où la pression immobilière est la plus forte. Il vise à faciliter l’accès au logement, en régulant les excès du marché. Ce dispositif a été défini par le décret n°2013-392, pris dans le cadre de la loi Alur.

Il s’applique aux communes de plus de 50 000 habitants, où l’on observe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, des conditions d’accès difficiles, ainsi que des prix d’achat et des loyers élevés. La liste des villes en zone tendue est définie par décret et mise à jour régulièrement.

Application de la zone tendue dans les communes

Le zonage concerne toute la commune, sans distinction entre quartiers. Il déclenche plusieurs mesures comme le plafonnement des loyers, la réduction du préavis locataire, l'exigence d’un justificatif zone tendue en cas de départ, et une fiscalité renforcée sur les logements vacants ou secondaires.

Enfin, les zones très tendues correspondent aux secteurs classés A et A bis. Elles regroupent Paris et sa petite couronne, la Côte d’Azur, ou encore certaines communes proches de Genève comme Annemasse ou Gex.

La classification d’une commune en zone tendue entraîne l’application de règles spécifiques en matière de location immobilière. Ces mesures visent à encadrer les pratiques sur des marchés où les prix sont particulièrement élevés et la demande très forte. Elles concernent notamment les loyers, la durée de préavis, et certaines taxes locales. Ces dispositifs sont encadrés par la loi Alur et par le décret de zone tendue.

Encadrement des loyers en zone tendue selon la loi

En zone tendue, le loyer d’un logement vide ou meublé est encadré à la relocation. Le propriétaire ne peut pas fixer librement le montant demandé au nouveau locataire si le logement a été loué dans les 18 derniers mois. Il doit respecter un plafond des loyers basé sur le loyer précédent.

Dans certaines villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, le loyer est aussi encadré par un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral. Le loyer demandé doit alors rester entre un loyer minoré (−30 %) et un loyer majoré (+20 %) autour du loyer médian.

Exemple simplifié : un studio meublé de 40 m² à Paris a un loyer de référence fixé à 25 €/m².

• Loyer médian : 25 × 40 = 1 000 € / mois
• Loyer maximum autorisé : 1 200 € / mois
• Loyer minimum autorisé : 700 € / mois

Le propriétaire doit donc fixer un loyer entre 700 € et 1 200 €. S’il dépasse ce plafond, il doit justifier un complément de loyer pour caractéristiques exceptionnelles.

En cours de bail, l’augmentation du loyer est elle aussi limitée. Elle ne peut excéder l’indice de référence des loyers (IRL), sauf clause particulière dans le bail. Ces règles visent à stabiliser les loyers dans les zones tendues, sans décourager la mise en location.

Délai de préavis en zone tendue pour un locataire

Dans une zone tendue, le délai de préavis du locataire est réduit à 1 mois, que le logement soit vide ou meublé. Cela facilite la mobilité dans les secteurs où la demande locative est très forte.

Pour bénéficier de ce préavis réduit, le locataire doit mentionner explicitement la zone tendue dans sa lettre de résiliation et, si besoin, fournir un justificatif zone tendue. Ce justificatif peut prendre la forme d’un extrait du décret en vigueur ou d’un lien vers le simulateur officiel.

À Lille, Nantes ou Montpellier (zones tendues 2025), ce droit au préavis réduit est automatiquement applicable sans condition de situation personnelle.

La taxe sur les logements vacants en zone tendue

Les propriétaires de logements inoccupés depuis plus d’un an peuvent être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV). Cette taxe s’applique aux biens non meublés, situés en zone tendue, et inoccupés sans raison valable.

Le taux est progressif avec 17 % la première année, 34 % dès la deuxième année. Son objectif est d’inciter à la remise en location rapide des biens vacants pour soulager la pression sur le marché locatif.

En 2025, plus de 1 140 communes sont concernées par cette taxe selon le décret actualisé.

Majoration de la taxe d’habitation en zone tendue

Certaines communes classées en zone tendue ont la possibilité d’appliquer une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Cette surtaxe peut aller jusqu’à 60 % dans les zones les plus tendues.

Elle vise à lutter contre la spéculation et à encourager la remise sur le marché des logements utilisés occasionnellement. Chaque municipalité peut décider librement d’appliquer cette majoration via une délibération locale.

À Annecy, Saint-Malo ou Biarritz, cette majoration est déjà en vigueur.