Publié le 13 juin 2022Mis à jour le 16 mai 2023
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L’expression de « zone tendue » désigne un ensemble de communes en France au sein desquelles il existe un important déséquilibre entre l’offre et la demande sur le marché de la location.
La demande dépasse l’offre ce qui se traduit à la fois par une rareté des biens ainsi qu'une augmentation des loyers. Pour réguler ce phénomène, des dispositions particulières ont été mises en place dans les zones tendues de l’hexagone.
Encadrement des loyers, réduction du préavis, taxe sur les logements vacants, surtaxe d’habitation… Voici tout ce que vous devez savoir sur les biens situés en zone tendue. À commencer par la première question à se poser : votre logement est-il situé en zone tendue ou non ?
SOMMAIRE
Une zone tendue se définit juridiquement comme une zone « d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social».
4 éléments clés ressortent de cette définition, à savoir :
Vous l'aurez compris, au regard de ces éléments, l’expression zone tendue désigne l’ensemble des communes françaises dans lesquelles le marché immobilier est tendu ayant pour conséquence des prix et loyers élevés. Pour réguler l’envolée de ces prix, les biens situés en zones tendues sont alors soumis à un dispositif d’encadrement des loyers.
La classification de « zone tendue » permet donc une régulation des prix dans les agglomérations concernées par un marché très tendu.
Une fois la commune entrée dans cette catégorie, il en découle des conséquences juridiques importantes comme :
En plus des zones tendues, il existe des secteurs en France que l’on appelle très tendus ! Ces derniers correspondent aux secteurs géographiques où la demande dépasse largement l’offre. Ces localités sont alors communément considérées dans le jargon immobilier comme des zones très tendues.
Elles correspondent aux zonages A et A bis de la classification des zones tendues. Cela concerne notamment :
Nous l’avions évoqué plus haut, le fait pour une commune d’être intégrée dans la classification des zones tendues emporte différentes conséquences, à commencer par la première : l’encadrement du loyer.
Le principe est simple, dans les zones tendues (agglomérations rencontrant d’importantes tensions dans le marché locatif), vous ne pouvez pas déterminer librement le montant du loyer. Ce dernier est en effet être limité par deux mécanismes différents à savoir :
Si votre bien est situé en zone tendue, vous ne pouvez donc pas librement décider d’augmenter le montant du loyer.
Son prix ne pourra pas excéder celui appliqué à l’ancien locataire sauf si vous vous retrouvez dans l'une des exceptions suivantes :
Vous êtes concerné par l’une des situations précitées ? C’est génial, vous allez pouvoir espérer augmenter le montant de votre loyer. Mais attention, quand bien même vous seriez en droit de le faire, son montant devra toujours être conforme à l’indice IRL (indice de révision des loyers) publié par l’Insee.
Parallèlement à l’encadrement de l’évolution des loyers, l’encadrement du niveau du loyer est quant à lui un dispositif expérimental (créé par la loi Élan en 2018 et pour une durée de 5 ans), localisé dans certaines communes de France (certaines zones tendues mais pas toutes). Il a vocation à plafonner le montant des loyers de ces secteurs plus spécifiques.
Concernant les villes soumises au dispositif, l’encadrement du niveau de loyer (fixé par décret) est applicable à seulement quelques agglomérations situées en zones tendues (pas toutes donc). Les communes suivantes seront spécifiquement concernées :
Selon le type de location, le nombre de pièces, le secteur géographique et la période de construction, un loyer de référence est ensuite établi. Son montant est alors déterminé par arrêté préfectoral en fonction des données obtenues et analysées par l’observatoire local des loyers.
Ok, vous disposez de votre loyer de référence médian, c’est super ! Vous avez maintenant la possibilité de l’utiliser pour en proposer une fourchette haute ou basse. Concrètement, vous pouvez le majorer jusqu’à 20 % (limite haute) ou le minorer jusqu’à 30 % (limite basse).
On peut donc en conclure que 2 mécanismes d’encadrement des loyers s’appliquent aujourd’hui de façon complémentaire au sein de différentes zones tendues. Ces derniers souvent confondus diffèrent pourtant sur plusieurs points : l’un est fixé par arrêté préfectoral et permet de plafonner le montant même du loyer. Quant à l’autre, il concerne la variation des loyers dans le temps et sa revalorisation dans la durée.
Passons maintenant à la partie pratique : comment calculer son loyer en zone tendue ? Pour ce faire, vous devez tout d’abord être en mesure de savoir si le logement répond à l’encadrement de l’évolution des loyers et au dispositif expérimental de la loi Élan.
Nous l’avons vu, si tous les logements répondent à l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue, en revanche toutes les communes situées en zone tendue ne sont pas forcément soumises au dispositif d’encadrement du niveau du loyer.
Imaginons que votre bien est situé en zone tendue et que vous remplissez l’une des conditions pour augmenter le montant du loyer (première mise en location, révision annuelle, renouvellement du bail, etc.)
Nous l’avons vu, vous ne pourrez pas déterminer librement son nouveau montant. Il faudra s’en référer à l’IRL. Mais même en ayant connaissance de cet indice de référence encore faut-il savoir quel calcul réaliser. Et sur ce point, pas d’inquiétude, nous allons tout vous expliquer.
Pour calculer l’augmentation du montant du loyer en zone tendue, vous devez avoir connaissance des 3 éléments à savoir :
Une fois ces différents éléments en votre possession, il vous suffit de procéder au calcul suivant :
Si maintenant votre bien répond au dispositif expérimental fixé par la loi Élan, dans ce cas il faudra vous en référer au loyer médian. Pour le trouver c’est simple, il vous suffit de vous rendre sur le site de l'observatoire des loyers puis d’y annoter les informations demandées à savoir :
Une fois ce loyer médian obtenu, vous aurez la possibilité de l’utiliser pour en proposer une fourchette haute (majoration jusqu’à 20 %) ou basse (minoration jusqu’à 30 %).
Nous venons de voir comment réviser, augmenter ou fixer le montant de votre loyer en zone tendue. Mais dans ces zones de fort déséquilibre immobilier, l’encadrement du loyer n’est pas la seule conséquence. Le préavis est également impacté. Dans une volonté de régulation du marché locatif, ce dernier est réduit à 1 mois pour les logements vides et meublés.
Pour que le préavis puisse être pris en compte par le bailleur, le locataire doit alors lui adresser une lettre de congé via l’un des moyens suivants :
Le point de départ du préavis de 1 mois se fera alors à compter :
De même, pour que le délai de 1 mois s’applique, le courrier doit expressément mentionner le fait que bien est situé en zone tendue et le justifier au moyen d’une preuve de situation (décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 listant les différentes zones tendues de France par exemple).
Nouvelle conséquence pour les propriétaires de logements situés en zones tendues : la taxe sur les logements vacants. L’objectif est ici de sanctionner les bailleurs qui laisseraient intentionnellement leurs biens inoccupés.
La taxe est imposable aux propriétaires de logements non meublés laissés vacants depuis à minima 1 an au 1er janvier de l’année d’imposition. C’est le principe. Mais ce dernier emporte certaines exceptions à savoir :
La dernière conséquence si votre logement est situé en zone tendue porte sur la majoration de la taxe d’habitation (5 à 60 % de la taxe d’habitation). Également appelée surtaxe d’habitation, elle concerne exclusivement les logements meublés qui ne seraient pas utilisés en tant que résidence principale par leurs occupants.
Contrairement à la taxe sur les logements vacants qui est généralisée sur l’ensemble des zones tendues de France, la majoration de la taxe d’habitation est quant à elle plus localisée. Elle fait suite à une décision municipale, c’est un choix purement politique. Toutefois, dans les communes ou la surtaxe d’habitation est applicable, il est toujours possible d’en obtenir un dégrèvement lorsque :
Un logement qui est situé en zone tendue n’emporte donc pas les mêmes obligations qu’un bien se trouvant une zone non tendue. De façon générale, la question « mon logement est-il en zone tendue ? » est donc primordiale dans la mesure où les conséquences de cette situation vous impacteront directement.
La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, également appelée loi Macron, réduit depuis le 8 août 2015 le délai de préavis à un mois lorsque le logement est situé en zone tendue.
Entrent dans la catégorie de zone tendue, les villes de plus de 50 000 habitants, dans lesquelles il existe un important déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Cette situation a pour conséquence d’entraîner une difficulté d’accès au logement ainsi qu'une augmentation du prix des loyers. Pour réguler le marché, les logements situés en zones tendues font l’objet de différents dispositifs d’encadrement (encadrement des loyers, réduction du préavis, taxe sur les logements vacants, etc.).
De nombreuses villes comme Paris, Lyon ou Marseille sont aujourd’hui situées en zone tendue. Pour connaître l’intégralité des communes concernées, nous vous invitons à vous en référer au Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.
Pour justifier que votre logement se situe en zone tendue, le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 suffit. Si le nom de votre commune apparaît dans cette liste, c’est que votre bien est incontestablement situé en zone tendue.
Le site du Service public propose un simulateur en ligne vous permettant de vérifier directement si votre logement est oui ou non situé en zone tendue. C’est simple, rapide et efficace.
Rédigé par Valentin Fily 
Valentin est cofondateur de BailFacile et responsable de l'équipe technique. Son ambition est de rendre la gestion locative simple et accessible au plus grand nombre grâce à un service de qualité.
SOMMAIRE
Une zone tendue se définit juridiquement comme une zone « d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social».
4 éléments clés ressortent de cette définition, à savoir :
Vous l'aurez compris, au regard de ces éléments, l’expression zone tendue désigne l’ensemble des communes françaises dans lesquelles le marché immobilier est tendu ayant pour conséquence des prix et loyers élevés. Pour réguler l’envolée de ces prix, les biens situés en zones tendues sont alors soumis à un dispositif d’encadrement des loyers.
La classification de « zone tendue » permet donc une régulation des prix dans les agglomérations concernées par un marché très tendu.
Une fois la commune entrée dans cette catégorie, il en découle des conséquences juridiques importantes comme :
En plus des zones tendues, il existe des secteurs en France que l’on appelle très tendus ! Ces derniers correspondent aux secteurs géographiques où la demande dépasse largement l’offre. Ces localités sont alors communément considérées dans le jargon immobilier comme des zones très tendues.
Elles correspondent aux zonages A et A bis de la classification des zones tendues. Cela concerne notamment :
Nous l’avions évoqué plus haut, le fait pour une commune d’être intégrée dans la classification des zones tendues emporte différentes conséquences, à commencer par la première : l’encadrement du loyer.
Le principe est simple, dans les zones tendues (agglomérations rencontrant d’importantes tensions dans le marché locatif), vous ne pouvez pas déterminer librement le montant du loyer. Ce dernier est en effet être limité par deux mécanismes différents à savoir :
Si votre bien est situé en zone tendue, vous ne pouvez donc pas librement décider d’augmenter le montant du loyer.
Son prix ne pourra pas excéder celui appliqué à l’ancien locataire sauf si vous vous retrouvez dans l'une des exceptions suivantes :
Vous êtes concerné par l’une des situations précitées ? C’est génial, vous allez pouvoir espérer augmenter le montant de votre loyer. Mais attention, quand bien même vous seriez en droit de le faire, son montant devra toujours être conforme à l’indice IRL (indice de révision des loyers) publié par l’Insee.
Parallèlement à l’encadrement de l’évolution des loyers, l’encadrement du niveau du loyer est quant à lui un dispositif expérimental (créé par la loi Élan en 2018 et pour une durée de 5 ans), localisé dans certaines communes de France (certaines zones tendues mais pas toutes). Il a vocation à plafonner le montant des loyers de ces secteurs plus spécifiques.
Concernant les villes soumises au dispositif, l’encadrement du niveau de loyer (fixé par décret) est applicable à seulement quelques agglomérations situées en zones tendues (pas toutes donc). Les communes suivantes seront spécifiquement concernées :
Selon le type de location, le nombre de pièces, le secteur géographique et la période de construction, un loyer de référence est ensuite établi. Son montant est alors déterminé par arrêté préfectoral en fonction des données obtenues et analysées par l’observatoire local des loyers.
Ok, vous disposez de votre loyer de référence médian, c’est super ! Vous avez maintenant la possibilité de l’utiliser pour en proposer une fourchette haute ou basse. Concrètement, vous pouvez le majorer jusqu’à 20 % (limite haute) ou le minorer jusqu’à 30 % (limite basse).
On peut donc en conclure que 2 mécanismes d’encadrement des loyers s’appliquent aujourd’hui de façon complémentaire au sein de différentes zones tendues. Ces derniers souvent confondus diffèrent pourtant sur plusieurs points : l’un est fixé par arrêté préfectoral et permet de plafonner le montant même du loyer. Quant à l’autre, il concerne la variation des loyers dans le temps et sa revalorisation dans la durée.
Passons maintenant à la partie pratique : comment calculer son loyer en zone tendue ? Pour ce faire, vous devez tout d’abord être en mesure de savoir si le logement répond à l’encadrement de l’évolution des loyers et au dispositif expérimental de la loi Élan.
Nous l’avons vu, si tous les logements répondent à l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue, en revanche toutes les communes situées en zone tendue ne sont pas forcément soumises au dispositif d’encadrement du niveau du loyer.
Imaginons que votre bien est situé en zone tendue et que vous remplissez l’une des conditions pour augmenter le montant du loyer (première mise en location, révision annuelle, renouvellement du bail, etc.)
Nous l’avons vu, vous ne pourrez pas déterminer librement son nouveau montant. Il faudra s’en référer à l’IRL. Mais même en ayant connaissance de cet indice de référence encore faut-il savoir quel calcul réaliser. Et sur ce point, pas d’inquiétude, nous allons tout vous expliquer.
Pour calculer l’augmentation du montant du loyer en zone tendue, vous devez avoir connaissance des 3 éléments à savoir :
Une fois ces différents éléments en votre possession, il vous suffit de procéder au calcul suivant :
Si maintenant votre bien répond au dispositif expérimental fixé par la loi Élan, dans ce cas il faudra vous en référer au loyer médian. Pour le trouver c’est simple, il vous suffit de vous rendre sur le site de l'observatoire des loyers puis d’y annoter les informations demandées à savoir :
Une fois ce loyer médian obtenu, vous aurez la possibilité de l’utiliser pour en proposer une fourchette haute (majoration jusqu’à 20 %) ou basse (minoration jusqu’à 30 %).
Nous venons de voir comment réviser, augmenter ou fixer le montant de votre loyer en zone tendue. Mais dans ces zones de fort déséquilibre immobilier, l’encadrement du loyer n’est pas la seule conséquence. Le préavis est également impacté. Dans une volonté de régulation du marché locatif, ce dernier est réduit à 1 mois pour les logements vides et meublés.
Pour que le préavis puisse être pris en compte par le bailleur, le locataire doit alors lui adresser une lettre de congé via l’un des moyens suivants :
Le point de départ du préavis de 1 mois se fera alors à compter :
De même, pour que le délai de 1 mois s’applique, le courrier doit expressément mentionner le fait que bien est situé en zone tendue et le justifier au moyen d’une preuve de situation (décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 listant les différentes zones tendues de France par exemple).
Nouvelle conséquence pour les propriétaires de logements situés en zones tendues : la taxe sur les logements vacants. L’objectif est ici de sanctionner les bailleurs qui laisseraient intentionnellement leurs biens inoccupés.
La taxe est imposable aux propriétaires de logements non meublés laissés vacants depuis à minima 1 an au 1er janvier de l’année d’imposition. C’est le principe. Mais ce dernier emporte certaines exceptions à savoir :
La dernière conséquence si votre logement est situé en zone tendue porte sur la majoration de la taxe d’habitation (5 à 60 % de la taxe d’habitation). Également appelée surtaxe d’habitation, elle concerne exclusivement les logements meublés qui ne seraient pas utilisés en tant que résidence principale par leurs occupants.
Contrairement à la taxe sur les logements vacants qui est généralisée sur l’ensemble des zones tendues de France, la majoration de la taxe d’habitation est quant à elle plus localisée. Elle fait suite à une décision municipale, c’est un choix purement politique. Toutefois, dans les communes ou la surtaxe d’habitation est applicable, il est toujours possible d’en obtenir un dégrèvement lorsque :
Un logement qui est situé en zone tendue n’emporte donc pas les mêmes obligations qu’un bien se trouvant une zone non tendue. De façon générale, la question « mon logement est-il en zone tendue ? » est donc primordiale dans la mesure où les conséquences de cette situation vous impacteront directement.
La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, également appelée loi Macron, réduit depuis le 8 août 2015 le délai de préavis à un mois lorsque le logement est situé en zone tendue.
Entrent dans la catégorie de zone tendue, les villes de plus de 50 000 habitants, dans lesquelles il existe un important déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Cette situation a pour conséquence d’entraîner une difficulté d’accès au logement ainsi qu'une augmentation du prix des loyers. Pour réguler le marché, les logements situés en zones tendues font l’objet de différents dispositifs d’encadrement (encadrement des loyers, réduction du préavis, taxe sur les logements vacants, etc.).
De nombreuses villes comme Paris, Lyon ou Marseille sont aujourd’hui situées en zone tendue. Pour connaître l’intégralité des communes concernées, nous vous invitons à vous en référer au Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.
Pour justifier que votre logement se situe en zone tendue, le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 suffit. Si le nom de votre commune apparaît dans cette liste, c’est que votre bien est incontestablement situé en zone tendue.
Le site du Service public propose un simulateur en ligne vous permettant de vérifier directement si votre logement est oui ou non situé en zone tendue. C’est simple, rapide et efficace.
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Rédigé par Valentin Fily
Valentin est cofondateur de BailFacile et responsable de l'équipe technique. Son ambition est de rendre la gestion locative simple et accessible au plus grand nombre grâce à un service de qualité.
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