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Quelles sont les conséquences d’une zone tendue pour les locations ?

Zone tendue

SOMMAIRE

  • Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
  • Agglomérations concernées par la zone tendue
  • Impact de la classification zone tendue pour les locations
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Une zone tendue est une commune où l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande, entraînant des loyers élevés.

Des mesures spécifiques comme l'encadrement des loyers, la réduction du préavis, et des taxes sur les logements vacants s'appliquent.

Les propriétaires doivent respecter des plafonds de loyers et peuvent être sanctionnés en cas de dépassement injustifié.

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Une « zone tendue » désigne des communes en France où l'offre de logements locatifs est nettement insuffisante face à la demande. Pour atténuer ce déséquilibre, plusieurs mesures spécifiques s’appliquent : encadrement des loyers, réduction de préavis, taxe sur les logements vacants, surtaxe d’habitation, et bien d’autres. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les biens situés dans ces zones.

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Les zones tendues regroupent les communes où le marché immobilier est sous forte pression, avec des loyers et prix souvent inaccessibles pour une partie des ménages.

Juridiquement, une zone tendue est définie par les 4 caractéristiques suivants : 

  • Une population supérieure à 50 000 habitants ;
  • Un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ;
  • Des difficultés accrues pour accéder à un logement ;
  • Des loyers et prix d’achat particulièrement élevés.
criteres zone tendue

Lorsqu’une ville est située en zone tendue, c’est l’ensemble de la commune qui est concernée et non un quartier en particulier. Pour limiter cette flambée des prix, ces zones sont soumises à des dispositifs spécifiques, notamment :

  • Des règles d’encadrement du loyer pour les logements vides ou meublés ;
  • Une réduction du préavis pour le locataire (1 mois au lieu de 3) sur présentation d'un justificatif de zone tendue ;
  • L’assujettissement à la taxe sur les logements vacants ;
  • Une majoration de la taxe d’habitation (pour les logements meublés non destinés à l’habitation principale).
Qu'est-ce qu'une zone très tendue ?

Les zones très tendues désignent les secteurs géographiques où la demande dépasse largement l’offre. Elles correspondent aux zonages A et A bis de la classification des zones tendues. Cela concerne notamment :

  • L’agglomération de Paris ;
  • Les communes des Yvelines ;
  • Les communes des Hauts-de-Seine ;
  • Les communes du Val-de-Marne ;
  • Les communes du Val-d’Oise ;
  • Les communes de Seine–Saint-Denis ;
  • La Côte d’Azur ;
  • L’agglomération genevoise (partie française : Annemasse, pays de Gex, Thonon, etc.).

Quelles sont les agglomérations concernées par la zone tendue ?

Le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 a initialement établi la liste des communes situées en zone tendue, regroupant 1 149 villes réparties dans 28 agglomérations de France métropolitaine, soit environ 4,6 millions de logements concernés.

Face à la persistance de la crise du logement, l'arrêté du 5 juillet 2024 a élargi cette classification en intégrant 688 nouvelles communes. Désormais, ce sont 1 837 communes qui bénéficient du statut de zones tendues, réparties sur plusieurs agglomérations. Ce nouveau périmètre représente environ 5,2 millions de logements.

Votre bien est-il concerné ?

Pour vérifier si un logement se situe en zone tendue, un **hidden*simulateur officiel est disponible en ligne. Il suffit d’indiquer l’adresse complète du bien pour obtenir une réponse instantanée. Cet outil est accessible sur le site du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires

Quel impact de la classification zone tendue pour les locations ?

L'encadrement des loyers en zone tendue

Deux mécanismes distincts encadrent les loyers :

  1. L’encadrement de l’évolution des loyers : régule la progression des loyers dans le temps, notamment lors d’un renouvellement ou d’une révision annuelle.
  2. L’encadrement du niveau du loyer : fixe un plafond à ne pas dépasser pour les nouveaux baux, déterminé par arrêté préfectoral.

L’encadrement de l’évolution des loyers

En zone tendue, le montant du loyer ne peut pas être augmenté librement.

Que se passe-t-il en cas de gel de loyer ?

Un gel du loyer peut se produire dans les zones tendues où les loyers sont limités par des lois spécifiques. Cela peut affecter la capacité du propriétaire à augmenter le loyer même après une période de franchise de loyers pour travaux.

Ainsi, le loyer appliqué à un nouveau locataire doit être identique à celui payé par l’ancien, sauf dans les cas suivants :

  • Première mise en location : le propriétaire peut fixer librement le prix du loyer.
  • Renouvellement de bail avec loyer sous-évalué : si le loyer est inférieur aux prix du marché, une augmentation peut être envisagée, sous réserve de respecter une procédure spécifique.
  • Travaux et performance énergétique : après des travaux d’amélioration et si le logement respecte des critères de performance énergétique, une augmentation peut être justifiée.
  • Absence de révision sur 12 mois : une augmentation annuelle peut être appliquée si le loyer n’a pas été révisé au cours de l’année précédente.

Dans tous les cas, même lorsque l’une de ces exceptions s’applique, le loyer doit respecter l’indice de révision des loyers (IRL) publié par l’Insee. Cet indice encadre les augmentations annuelles des loyers pour les logements vides ou meublés et impose des plafonds stricts que les propriétaires ne peuvent dépasser.

Exemple de calcul de l’évolution des loyers

Imaginons que le bail a été signé le 1er septembre 2020 avec un loyer mensuel de 700 €. Si dans les 12 mois qui suivent vous n’avez pas révisé le loyer, il sera alors possible de le faire 1 an plus tard, soit le 1er septembre 2021.

Pour calculer l’augmentation du montant du loyer en zone tendue, vous devez avoir connaissance des 3 éléments à savoir :

  1. Le montant actuel du loyer ;
  2. L’IRL de référence (il change chaque trimestre) ;
  3. L’IRL du même trimestre, mais cette fois de l’année précédente.

Le dernier indice publié à la date de signature du bail correspond à celui du 2e trimestre de 2020, soit 130,57. Le nouvel indice publié au 2e trimestre 2021 correspond quant à lui à 131,12.

Le montant de la révision du loyer sera donc calculé de la façon suivante :

700 € x 131,12/130,57 = 702,94 €

L’encadrement du niveau du loyer

Introduit par la loi Élan en 2018 pour une durée de 5 ans, l’encadrement du niveau des loyers plafonne les montants pratiqués dans certaines communes situées en zones tendues où la pression locative est forte.

Ce dispositif s’applique dans les agglomérations suivantes :

  • Paris ;
  • Lyon et Villeurbanne ;
  • Plaine Commune ;
  • Lille ;
  • Est Ensemble,
  • Montpellier ;
  • Bordeaux ;
  • Pays Basque.

Fixé par arrêté préfectoral, le loyer de référence médian varie selon :

  • Le type de location (vide ou meublée) ;
  • Le nombre de pièces ;
  • La localisation ;
  • La période de construction.

Le loyer peut être fixé entre 30% en dessous (loyer de référence minoré) et 20% au-dessus (loyer de référence majoré) du loyer de référence médian. Un propriétaire peut proposer un loyer inférieur à la limite basse, mais tout dépassement du plafond majoré expose à des sanctions.

Exemple de calcul du niveau de loyer

Un appartement meublé de 40 m² à Paris est mis en location dans un secteur où le loyer de référence médian est fixé à 25 €/m² par arrêté préfectoral.

  • Loyer de référence médian : 25 €/m² × 40 m² = 1 000 €/mois
  • Loyer de référence majoré (+20%) : 1 000 € × 1,2 = 1 200 €/mois
  • Loyer de référence minoré (-30%) : 1 000 € × 0,7 = 700 €/mois

Dans ce cas, le loyer doit être compris entre 700 € et 1 200 € par mois.

Si le propriétaire propose un loyer supérieur à 1 200 €, il s’expose à des sanctions, sauf justification liée à un complément de loyer spécifique (équipements ou localisation exceptionnels).

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Le préavis en zone tendue 

Outre l’encadrement des loyers, le statut de zone tendue impacte également le délai de préavis. Dans ces zones marquées par un fort déséquilibre immobilier, le préavis est réduit à 1 mois pour les logements vides et meublés, contre 3 mois habituellement.

Pour que le préavis soit pris en compte, le locataire doit informer le bailleur par l’un des moyens suivants :

  • Lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • Remise en main propre contre signature ;
  • Acte d’huissier.

Le point de départ du préavis de 1 mois se fera alors à compter :

  • De la réception du courrier en recommandé par le bailleur ;
  • De la date de signification pour acte d’huissier ;
  • Le jour même lorsqu’il s’agit d’une remise en main propre.

De même, pour que le délai de 1 mois s’applique, le courrier doit expressément mentionner le fait que bien est situé en zone tendue et le justifier au moyen d’une preuve de situation (décret de zone tendue n° 2013-392 du 10 mai 2013 listant les différentes zones tendues de France par exemple).

La taxe sur les logements vacants

L’objectif de la taxe sur les logements vacants est de sanctionner les bailleurs qui laissent délibérément leurs biens inoccupés.

Cette taxe concerne les propriétaires de logements non meublés laissés vacants pendant au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Cependant, plusieurs exceptions s’appliquent, notamment :

  • Si le logement a été occupé pendant au moins 90 jours consécutifs au cours de l'année ;
  • Si le bien est un logement meublé ou une résidence secondaire ;
  • Si le logement est inhabitable et nécessite des travaux ;
  • Si la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire (par exemple, si le bien est en vente ou en location mais n’a pas trouvé preneur).

La majoration de la taxe d’habitation

Lorsqu'un logement est situé en zone tendue, une majoration de la taxe d’habitation peut s'appliquer, allant de 5 à 60% du montant de cette taxe. Appelée également surtaxe d’habitation, elle concerne exclusivement les logements meublés qui ne sont pas utilisés comme résidence principale par leurs occupants.

Contrairement à la taxe sur les logements vacants qui est généralisée sur l’ensemble des zones tendues de France, la majoration de la taxe d’habitation est quant à elle plus localisée. Elle fait suite à une décision municipale, c’est un choix purement politique. Toutefois, dans les communes ou la surtaxe d’habitation est applicable, il est toujours possible d’en obtenir un dégrèvement lorsque :

  • Le logement occupé au titre de résidence secondaire sert d’activité professionnelle ;
  • Il existe une impossibilité d’affectation du logement à usage d’habitation principale qui est indépendante de la volonté de son occupant.

Majoration de la taxe d’habitation

La dernière conséquence si votre logement est situé en zone tendue porte sur la majoration de la taxe d’habitation (5 à 60 % de la taxe d’habitation). Également appelée surtaxe d’habitation, elle concerne exclusivement les logements meublés qui ne seraient pas utilisés en tant que résidence principale par leurs occupants. 

Contrairement à la taxe sur les logements vacants qui est généralisée sur l’ensemble des zones tendues de France, la majoration de la taxe d’habitation est quant à elle plus localisée. Elle fait suite à une décision municipale, c’est un choix purement politique. Toutefois, dans les communes ou la surtaxe d’habitation est applicable, il est toujours possible d’en obtenir un dégrèvement lorsque : 

  • Le logement occupé au titre de résidence secondaire sert d’activité professionnelle ; 
  • Il existe une impossibilité d’affectation du logement à usage d’habitation principale qui est indépendante de la volonté de son occupant.  

Un logement qui est situé en zone tendue n’emporte donc pas les mêmes obligations qu’un bien se trouvant une zone non tendue. De façon générale, la question « mon logement est-il en zone tendue ? » est donc primordiale dans la mesure où les conséquences de cette situation vous impacteront directement. 

FAQ

Quelle est la loi pour que le préavis soit réduit à 1 mois ?

La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, également appelée loi Macron, réduit depuis le 8 août 2015 le délai de préavis à un mois lorsque le logement est situé en zone tendue. 

C’est quoi une zone tendue ? À quoi correspond-elle ? 

Entrent dans la catégorie de zone tendue, les villes de plus de 50 000 habitants, dans lesquelles il existe un important déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Cette situation a pour conséquence d’entraîner une difficulté d’accès au logement ainsi qu'une augmentation du prix des loyers. Pour réguler le marché, les logements situés en zones tendues font l’objet de différents dispositifs d’encadrement (encadrement des loyers, réduction du préavis, taxe sur les logements vacants, etc.). 

Quelles sont les villes situées en zone tendue ?

De nombreuses villes comme Paris, Lyon ou Marseille sont aujourd’hui situées en zone tendue. Pour connaître l’intégralité des communes concernées, nous vous invitons à vous en référer au Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013

Comment justifier que mon logement se situe dans une zone tendue ?

Pour justifier que votre logement se situe en zone tendue, le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 suffit. Si le nom de votre commune apparaît dans cette liste, c’est que votre bien est incontestablement situé en zone tendue. 

Comment savoir si je me trouve en zone tendue ?

Le site du Service public propose un simulateur en ligne vous permettant de vérifier directement si votre logement est oui ou non situé en zone tendue. C’est simple, rapide et efficace. 

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