Que faut-il savoir sur les règles du gel de loyer ?

Le gel des loyers, instauré le 24 août 2022 par la loi n°2022-1158 sur le pouvoir d’achat. Il suspend temporairement toute hausse, quelle que soit le motif. Son objectif est de protéger les locataires face à l’inflation et de stabiliser le marché locatif, notamment pour les logements énergivores jugés trop coûteux. 

Logements concernés selon la classe DPE

Le gel du loyer s’applique aux logements énergivores classés F ou G au DPE. Cette mesure issue de la loi Climat et Résilience vise à encourager la rénovation énergétique. Seuls les logements ayant atteint au moins la classe E peuvent être réévalués après travaux et nouveau DPE.

Types de baux touchés

Le gel du loyer s’applique à tous les baux d’habitation (vides ou meublés) dès lors que le logement est classé F ou G.
Cela concerne :

• les nouveaux baux, lors d’une mise en location ;
• les renouvellements de contrat avec le même locataire ;
• les reconductions tacites, même sans signature d’un nouveau bail.

Cas du DPE périmé, meublé, logement saisonnier

Un DPE périmé, c’est-à-dire datant d’avant juillet 2021 ou de plus de dix ans, peut entraîner l’application du gel, faute de preuve de performance énergétique. Les locations meublées à usage de résidence principale sont également concernées. En revanche, les locations saisonnières et meublés touristiques en sont exclus, car ils relèvent d’un autre régime que le bail d’habitation.

Blocage de la révision annuelle avec l’IRL

Pendant le gel, aucune révision annuelle du loyer n’est possible, même si le bail contient une clause d’indexation. Le propriétaire ne peut donc pas appliquer la hausse prévue selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE. L’objectif est d’éviter que l’inflation ne provoque une augmentation automatique des loyers sur les logements à haute consommation électrique.

Interdiction de hausse entre deux locataires

Lorsqu’un logement classé F ou G est reloué, le nouveau bail doit être signé au même loyer que le précédent. Le bailleur ne peut pas revaloriser le montant, même en cas de changement d’occupant ou de mise en location après départ du locataire. Cette règle empêche toute hausse déguisée liée à une nouvelle location.

Exemple : Un propriétaire louant un appartement classé F à 700 € par mois ne peut plus appliquer la hausse liée à l’IRL. Même si l’indice augmente de 3 %, le loyer doit rester à 700 € tant que le logement n’a pas été rénové.

Réévaluation impossible en zone d’encadrement

Dans les villes où s’applique l’encadrement des loyers, le gel renforce les limitations existantes.
Le bailleur d’un logement F ou G ne peut pas demander de réévaluation au moment du renouvellement, même si le loyer est inférieur au marché local. La combinaison du gel et de l’encadrement maintient donc le loyer inchangé jusqu’à la réalisation de travaux d’amélioration énergétique.

Réaliser des travaux pour améliorer la classe énergétique

Pour lever le gel, le logement doit atteindre au moins la classe E au DPE. Le propriétaire doit réaliser des travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, fenêtres, ventilation) afin de réduire la consommation d’énergie et de rendre le bien conforme à la loi Climat et Résilience.

Obtenir un nouveau DPE après rénovation

Une fois les travaux terminés, un nouveau diagnostic de performance énergétique doit être réalisé par un professionnel certifié. Ce document prouve que le logement n’est plus classé F ou G. Sans ce nouveau DPE, le bailleur ne peut pas justifier la levée du gel de loyer DPE ni appliquer une hausse de loyer, même après rénovation.

Exemple : Après des travaux d’isolation et le remplacement de la chaudière, un logement initialement classé G passe en classe D. Le propriétaire peut alors présenter le nouveau DPE et appliquer une révision du loyer au prochain renouvellement.

Le gel des loyers impose une gestion rigoureuse et le DPE à jour est la seule preuve pour justifier une revalorisation. Pour éviter les erreurs et la perte de revenus, l'automatisation via BailFacile est essentielle car elle permet d'alerter sur les logements F/G, d'archiver les justificatifs et de calculer la révision uniquement après la mise en conformité.

Justifier la fin du gel auprès du locataire

Le propriétaire doit fournir le DPE mis à jour au locataire ou le joindre au bail lors du renouvellement. Ce document sert de preuve légale que le logement répond désormais aux critères énergétiques permettant une revalorisation du loyer. En cas de contrôle ou de litige, il doit pouvoir présenter ce justificatif. Ce document permet également de sécuriser tout appel de loyer, en prouvant que la révision repose sur un DPE conforme et la fin effective du gel.