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Gel des loyers : quelles conséquences pour les propriétaires et les locataires ?

Gel des loyers

SOMMAIRE

  • Le gel des loyers, c'est quoi ?
  • Conséquences pour les propriétaires
  • Conséquences pour les locataires
  • Rappel des mesures déjà prises pour limiter les hausses de loyers

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Le gel des loyers est évoqué chaque année : encadrement des montants à Paris, gel dans les résidences universitaires, pendant la période de Covid-19, etc. L'année 2022 ne fait pas exception. En cause cette fois-ci, l'inflation galopante qui fait craindre des hausses de loyers très importantes.

Aussi, des situations préoccupantes pourraient apparaître pour les locataires si rien n'est envisagé pour freiner l'envolée des prix, ou pour les bailleurs si le gel des loyers est décidé par Bercy.

Le gel des loyers, c'est quoi ?

En France, les loyers sont fixés librement. Alors, à combien louer mon appartement ?

De plus, les loyers peuvent être révisés en cours de bail dans 3 situations :

  • Une fois par an selon de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) ;
  • En cas de réalisation d'importants travaux ;
  • Lorsqu'un loyer est sous-évalué par rapport aux prix du marché (réajustement).

Concentrons-nous sur la révision annuelle d'après les variations de l'indice de référence des loyers (IRL).

Ce dernier est calculé en fonction de l'évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers), sur les 12 derniers mois. C'est ainsi que les bailleurs peuvent habituellement augmenter les loyers de leurs locataires en fonction de l'inflation.

L'indice est publié tous les trimestres par l'INSEE. Il est la base de révision des loyers des logements vides ou meublés. Il agit comme un bouclier tarifaire, et fixe la limite des hausses annuelles envisagées par les propriétaires.

Ces derniers mois, l'inflation grandissante entraîne une progression de l'IRL inédite. En effet, le 15 avril 2022, l'INSEE publie le dernier indice de référence au premier trimestre 2022. Il s'établit à 133,93, soit une augmentation de 2,48 %. Le record d'évolution de l'indice date du troisième trimestre de 2008 avec une hausse de 2,95 %.

De ce fait, les loyers révisés sur la base de l'IRL devraient mécaniquement s'envoler, et atteindre 4 voire 5 % d'augmentation en fin d'année 2022. Seul le blocage des augmentations pourrait stabiliser le prix des locations.

En pratique, le calcul d'une hausse de loyer autorisée est le suivant :

Loyer révisé = loyer en cours hors charges x nouvel IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l'année précédente

Exemple

Vous louez un appartement T1 pour 500 € par mois. Avec l'indice de référence en cours, le loyer révisé augmenterait de 12,39 euros et passerait à 512,39 euros.

500 euros x (IRL du 1er trimestre 2022 soit 133,93 / IRL du 1er trimestre 2021 soit 130,69%) = 512,39 euros

Vous pouvez consulter le site de l'Anil pour calculer le montant de votre loyer révisé.

Inquiètes pour le budget des locataires et pour leur pouvoir d'achat, les associations de consommateurs, notamment l'association Consommation logement cadre de vie (CLCV), réclament un gel des loyers temporaire et exceptionnel pour 12 mois.

Le nouveau gouvernement d'Elisabeth Borne, à peine nommé, a dû agir au plus vite pour permettre aux Français de mieux supporter les nombreux effets néfastes de l'inflation (hausses du prix des carburants, de l'énergie, des biens de consommation, et désormais des loyers). Il a présenté un projet de loi de finances rectificatif visant à adopter des mesures de soutien au pouvoir d'achat.

Bon à savoir

Le propriétaire d'un logement ne peut envisager une augmentation annuelle de loyer qu'à condition qu'une clause de révision soit prévue dans le contrat de bail du locataire.

Les loyers de certains logements sont déjà réglementés

Les loyers de certains logements répondent à des règles spécifiques. Ainsi :

  • Le montant des loyers des biens soumis à la loi de 1948 ne peut être augmenté de plus de 0,09 % par an.
  • La révision annuelle des logements conventionnés Anah est plafonnée.

Quelles sont les conséquences d'un gel de l'indexation des loyers pour les propriétaires ?

Certains petits propriétaires bailleurs investissent dans l'immobilier afin de compléter une petite retraite ou un salaire modeste. Ils pourraient être très pénalisés par le gel des loyers qui vient s'ajouter à une liste de mauvaises nouvelles, notamment :

  • La hausse de la taxe foncière ;
  • Le plafonnement des loyers dans certaines grandes villes ;
  • Les travaux de rénovation thermique à prévoir suite à la loi Climat.

À terme, l'investissement immobilier pourrait être boudé par les investisseurs.

D'autant plus que même après une période de franchise de loyer pour travaux, durant laquelle le propriétaire n'aura pas touché de revenus locatifs, le gel pourra affecter sa capacité du propriétaire à augmenter le loyer.

Le gel des loyers apparaît donc comme une mesure d'aide aux locataires au détriment des bailleurs.

Et les commerces ?

Les commerces sont aussi concernés par la hausse des loyers. Leur revalorisation est indexée sur l'ILC (indice des loyers commerciaux), lui-même basé sur l'inflation et le coût de la construction en forte hausse. Rien ne dit pour l'instant si ces baux seront concernés par un gel des loyers.

Quelles sont les conséquences d'un gel de l'augmentation des loyers pour les locataires ?

En France, près de 40 % de la population est locataire de son logement. Ce sont principalement de jeunes ménages, des étudiants, des personnes seules, des familles monoparentales… La révision des loyers sur le cours de l'inflation serait intenable pour ces populations souvent fragiles.

Sans intervention du Gouvernement, les risques d'impayés et la précarité des locataires augmenteraient significativement.

Avec le gel de l'indexation des loyers, ces occupants seraient préservés des effets de l'inflation pendant les 12 mois à venir.

Rappel des mesures déjà prises pour limiter les hausses de loyers

Gel des loyers étudiants

En 2020, lors de la crise sanitaire, le gel des loyers avait déjà été décidé pour les résidents des cités universitaires, pour l'année 2021. Cette mesure a été prolongée jusqu'à la rentrée 2022.

Encadrement des loyers dans certaines grandes villes comme Paris

Depuis le 1er juillet 2019, plusieurs grandes villes situées en zone tendue, dont Paris, ont décidé d'encadrer les loyers (mise en location et renouvellement de bail) à titre expérimental jusqu'au 25 novembre 2023. Cette mesure a été prolongée jusqu'au 25 novembre 2026. Cette loi visant à limiter les hausses excessives de prix, et à favoriser l'accès au logement veut rétablir un équilibre entre offre et demande.

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