Combien louer mon appartement : 7 étapes pour déterminer le prix de ma future location

Avant de fixer le prix du loyer de votre appartement, la première étape est de connaître le marché immobilier local. Pour cela, vous devez vous renseigner sur le prix des loyers de votre commune et celui de votre quartier. Ensuite, prenez en compte les critères de votre appartement : la taille, l'emplacement et les points positifs de votre logement. Pour gérer la location de votre bien, vous pouvez faire appel à une agence immobilière ou vous occupez de toutes les étapes vous-même à l'aide d'un logiciel de gestion locative tel que celui de BailFacile : fixation du prix, mise en ligne de l’annonce, visites avec les locataires et signature du bail.

Faîtes une estimation locative avec des simulateurs en ligne

Si vous avez choisi de gérer votre bien vous-même, plusieurs outils d’estimation des loyers en ligne sont à disposition. Un des plus connus est le site meilleursagents qui propose une simulation gratuite.

Vous devez aussi vous mettre d'accord avec vos locataires sur le mode de paiement du loyer ainsi que sur les dates buttoirs après lesquelles il vous sera possible d'envoyer un appel de loyer.

Encadrement des loyers : comment savoir à combien je peux louer mon appartement ?

L'encadrement des loyers impose une limite au loyer que fixe le propriétaire lors de la mise en location d'un logement, loué avec un bail d'habitation (y compris avec un bail mobilité). Il s'applique dans les communes situées en zone tendue. Il s'agit de villes où le nombre de logements proposés à la location est très inférieur au nombre de personnes qui cherchent une résidence principale en location. 

La loi sur l’encadrement des loyers fait référence à loi Elan de l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique. Elle prévoit ainsi : 

• L’encadrement des loyers, à titre expérimental pour huit ans ;
• Uniquement dans les villes qui en font la demande (les villes situées en zone tendue ne sont pas obligées de mettre en place l'encadrement des loyers) ;
• Et où les tensions du marché immobilier sont attestées par des critères objectifs.

En 2023, l'encadrement des loyers s'applique aux villes suivantes :

• Paris ;
• Lille ;
• Plaine Commune ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Est Ensemble ;
• Montpellier ;
• Bordeaux.

Ainsi, la mesure s'applique aujourd'hui sur sept territoires représentant vingt-quatre villes. 

Prix d’une location au m2 par ville : utilisez la carte des loyers du gouvernement

La connaissance du prix du mètre carré des loyers est impératif pour fixer correctement le loyer de votre appartement. Pour vous y aider, le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires et l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) ont mis en place la carte des loyers. Vous pourrez ainsi découvrir le prix du mètre carré des des loyers dans chaque ville en fonction du type de logement. 

La seconde étape consiste à examiner précisément votre appartement, et pour savoir comment calculer le loyer d’un appartement, il faut prendre en compte plusieurs critères :

• La surface habitable : elle est définie par la loi Boutin et elle est différente de la surface privative loi Carrez. Attention, les pièces dont la hauteur sous plafond font moins de 1,80 m n’entrent pas dans le calcul du loyer ;
• La localisation : le prix du loyer va dépendre de l’emplacement du logement. Effectivement, le prix du loyer d’un appartement en centre-ville proche d’écoles, de commerces et des transports en commun, sera plus élevé. En revanche, s’il se situe dans un endroit très bruyant, il faudra adapter le loyer ;
• L’étage du logement : les appartements situés au premier étage sont moins recherchés que ceux dans des étages élevés. Sauf évidemment si l’appartement est au huitième étage et qu’il n’y a pas d'ascenseur ;
• L’état intérieur et extérieur du logement : ici on parle de la façade extérieure ainsi que de l’entretien des parties communes du logement sont pris en considération dans le calcul du montant du loyer notamment à travers un complément de loyer ;
• La présence d’un extérieur : si l’appartement bénéficie d’un balcon, d’une terrasse ou encore d’un jardin, le loyer pourra être plus élevé ;
• Le parking : en centre-ville les places pour stationner sont rares. Si votre appartement dispose d’une place de stationnement, vous pouvez augmenter le loyer ;
• Meublé ou vide : le loyer d' un logement meublé est plus cher qu’un logement non meublé ;
• La performance énergétique : lors du diagnostic DPE, vous obtenez la consommation énergétique de l’appartement. Si le logement est économique peu le loyer sera plus élevé. 

N'oubliez pas d’ajouter vos charges mensuelles, telles que les frais de copropriété, les taxes foncières et les services publics. Ces coûts peuvent influencer le prix de location que vous pouvez proposer.

Recherchez des annonces immobilières similaires à la vôtre est un bon moyen pour en avoir une bonne idée du prix du loyer que vous pouvez fixer. Cela vous aidera à évaluer la concurrence et à voir ce que demandent les propriétaires pour des biens comparables. Bien évidemment prenez en compte tous les critères vus précédemment dans le potentiel de votre appartement. 

Soyez attentif à la demande locative actuelle pour des appartements comme le vôtre. Parlez-en à votre entourage, consultez les statistiques sur la location, et observez attentivement les tendances du marché. Plus la demande est élevée, plus vous pourrez peut-être demander un loyer plus élevé.

En tant que propriétaire, la rentabilité de votre bien est un critère important à prendre en compte. Vous devez faire un point sur vos objectifs financiers afin de pouvoir proposer un loyer juste mais rentable pour vous : est-ce que vous souhaitez faire du profit ? Couvrir vos charges mensuelles (crédit immobilier), ou simplement avoir des locataires à long terme ?

Vous avez mis votre bien en location, mais vous n’êtes pas sûr du loyer que vous avez fixé. Rassurez-vous, vous avez la possibilité de réviser le prix de location en fonction de l'évolution du marché, des demandes des locataires et de l'entretien de la propriété. 

Vous pouvez réviser le loyer une fois par an, à la date indiquée sur le bail ou à la date anniversaire du contrat, si une clause de révision est prévue dans le bail. Le loyer peut également être majoré si vous réalisez des travaux de rénovation. L’accord du locataire est alors nécessaire pour augmenter le loyer. 

Autre possibilité, si vous estimez que le logement que vous louez est à un loyer trop bas par rapport aux appartement du même secteur, il est possible de demander une réévaluation du loyer à votre locataire au moment du renouvellement du bail.

Cependant, vous devez prouver par un constat que celui-ci est sous-évalué par rapport aux autres loyers. Votre demande de révision doit être envoyée au locataire au moins six mois avant la fin du contrat de bail. Ce dernier peut refuser la hausse du loyer. Dans ce cas, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation.