Loyer et charges
Loyer et charges

Loyer et charges

Le loyer et les charges locatives sont des sujets particulièrement importants dans le cadre d’une location. De nombreuses règles viennent encadrer leurs montants respectifs afin de limiter au maximum les litiges éventuels pouvant survenir entre propriétaire et locataire au cours du contrat de location. 

Modalités de paiement du loyer, encadrement des loyers, réagir en cas d’impayés de loyers, calculer les charges locatives en location vide et meublée,... Nous vous aidons à y voir plus clair dans notre sélection d’articles ! 

Le paiement du loyer

Il existe deux possibilités pour un bailleur afin de percevoir le loyer de son locataire : 

  • Le paiement à échoir : cela signifie que le loyer est payé à l’avance. La date de paiement est généralement fixée en début de mois.
  • Le paiement à terme échu : cela signifie que le loyer est payé après jouissance du logement. Le locataire vous paye pour une période passée.

La plupart du temps, c’est le paiement à échoir qui sera privilégié par un propriétaire. 

Les modalités de paiement du loyer

Le loyer peut être payé par : virement bancaire, chèque ou espèces, dans la limite de 1000 €. Le mode de paiement pourra être renseigné dans le bail. De plus, le prélèvement automatique ne saurait être imposé à un locataire.

Consultez notre article dédié au paiement du loyer pour en savoir plus.

L’encadrement des loyers 

L'encadrement des loyers est un dispositif instauré par le gouvernement ayant pour objectif de limiter l'augmentation des loyers dans des zones où la demande de logement dépasse largement l’offre, pour éviter une flambée des loyers. 

L'encadrement des loyers vient fixer un montant maximum à ne pas dépasser lors de la location d'un logement loué vide ou meublé. Seules les communes situées en zone tendue sont concernées ainsi que la ville de Paris et les villes de Lille, Hellemmes et Lomme, qui appliquent un dispositif spécifique utilisant des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral.

L’indice de référence des loyers de 2021

L’indice de Référence des Loyers (IRL), se calcule à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. Il pourra être utilisé par un bailleur, si une clause le prévoit dans le bail de location, afin d’augmenter, chaque année, le montant du loyer dans le respect de ce plafond. 

La garantie loyers impayés

La garantie loyers impayés, appelée aussi par son acronyme GLI, va permettre au bailleur de percevoir une indemnisation, principalement en cas d’impayé de loyer.

La couverture de la garantie loyers impayés

L’assurance loyers impayés couvre le propriétaire en cas d’impayés de loyer, mais aussi en option les frais juridiques liés à l’expulsion du locataire.

Le coût de l’assurance loyers impayés est calculé selon un pourcentage du loyer, allant généralement de 2% à 3,70% du montant annuel du loyer, charges comprises. 

La méthode de calcul des charges locatives

Afin d’estimer au mieux le montant des charges locatives, le propriétaire-bailleur va pouvoir consulter le dernier décompte des charges, document fourni tous les ans aux copropriétaires. 

L’ensemble des charges de l’immeuble y est précisément détaillé, ainsi que la quote-part suivant les tantièmes de chaque logement, et le type de charges :

  • Eau froide ; 
  • Chauffage ; 
  • Frais administratif ; 
  • Etc.
Si le montant des charges annuelles ne s’affiche pas sur le décompte

Le bailleur peut déduire que les charges récupérables sont entre 70 et 80 % des charges de copropriété, il suffira alors d’ajouter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et les autres charges imposées au locataire pour obtenir un montant cohérent.

Les charges locatives en location vide 

Dans le cadre d’une location vide, c’est le régime des charges réelles qui s'applique. Le bailleur estime le montant des charges annuelles et demande au locataire une provision mensuelle consignée dans le contrat de location.

Une fois par an, le bailleur fournit au locataire par voie postale la liste des charges récupérables pour l’année imputables au logement, et demande un complément ou rembourse le trop-perçu afin de régulariser les charges locatives.

Les charges locatives en location meublée

Dans le cadre d’une location meublée, le bailleur aura le choix entre les charges réelles et les charges forfaitaires. En cas de forfait, le bailleur estime le montant des charges à venir sur l’année et fixe un montant mensuel forfaitaire.

La nécessité d’être précis dans ce calcul

Une fois définies, les charges ne pourront évoluer lors du renouvellement du bail qu’en fonction de l’IRL et seulement si une clause le prévoit.