Valeur locative cadastrale et taxe foncière

Définition de la valeur locative cadastrale

La valeur locative (aussi appelée valeur locative cadastrale) définit le montant du loyer annuel d'un bien estimé par l'administration fiscale. Par ailleurs, elle est la base de calcul de la taxe d'habitation (supportée par l'occupant) et taxe foncière (à la charge exclusive du propriétaire). Elle est déterminée suivant un barème voté par les collectivités territoriales.

Où trouver la valeur locative de ma maison ?

Pour connaître la valeur locative de votre propriété, examinez vos avis d'imposition de taxe foncière (rubrique « base ») ou taxe d’habitation (mention « valeur locative brute »).

Pour des informations plus générales sur les pratiques et marchés locatifs, pensez à consulter l'Agence Départementale d'Information pour le Logement (ADIL) de votre commune et le site des Observatoires des Loyers.

Qu'est-ce que l'attestation de valeur locative ?

Vous êtes propriétaire d'une habitation que vous avez mise en location, et souhaitez contracter un crédit ? Vous devez alors présenter au banquier une attestation de valeur locative afin d'estimer vos revenus locatifs. Ce document sert au calcul de votre taux d'endettement, et par conséquent à déterminer votre faculté d'emprunt.

Habituellement fournie par la commune de situation du bien immobilier, cette attestation ne reflète pas la réalité du marché. Pour connaître la valeur locative réelle d'une habitation, adressez-vous à un expert de l'immobilier.

Qui définit la valeur locative d'une habitation ?

Ce n'est pas vous, mais l’Administration fiscale qui fixe la valeur locative d'un local. Elle tient compte des éléments fournis par le contribuable par le biais de différents formulaires (par exemple le CERFA 6650).

Comment contester la valeur locative de mon logement ?

Pour contester la valeur locative, adressez une réclamation écrite ou verbale au centre des impôts fonciers, ou sur le site impots.gouv.fr.

Les services de l'Administration disposent de 6 mois pour donner suite. Sans réponse, considérez que votre réclamation est refusée.

Quels sont les critères de calcul de la valeur locative ?

• La catégorie du logement

Les biens d'habitation sont classés en 8 catégories selon leur nature. Plus le bien est luxueux et confortable, plus il se rapproche de la catégorie 1 avec un loyer au m2 important. 

• La superficie du bien

La valeur locative est calculée en fonction de la superficie au sol de toutes les pièces de l'habitation (chambres, cuisine, salle d'eau, couloir, rangement, garage, cave, terrasse…).

• Les éléments de confort du bien

L’estimation de la valeur locative s'appuie sur l'ensemble des prestations de confort du logement (eau courante, chauffage, électricité, gaz, WC, baignoire, etc.). Pour le calcul, l'Administration convertit tous ces éléments en m2 qu'elle additionne à la surface réelle. (Barème de l’article 324 T de l’annexe III du Code général des impôts)

La surface est pondérée par un « coefficient de confort ».

Quelle est la base de calcul d'une valeur locative ?

La formule est la suivante :

Surface pondérée x tarif au m2 du bien de référence (selon sa catégorie)

La surface pondérée ainsi que le montant du tarif appliqué sont indiqués dans une fiche d'évaluation remise par le contribuable à l'administration fiscale lors de la construction du bien.

Les constructions nouvelles ou reconstructions

2 types de constructions font évoluer la valeur locative d'un bien :

• L’édification d'un immeuble sur une parcelle non bâtie (construction nouvelle) ;
• La démolition d'un bâtiment pour le reconstruire, même s'il s'agit d'une piscine (reconstruction).

Les changements de consistance

Lorsque vous changez le volume ou la surface d'un bien (constructions additionnelles, démolition d'une partie du bâtiment, division, réunion de locaux existants, etc.), vous modifiez sa consistance, et par conséquent sa valeur locative.

Les changements d'affectation

Le changement d'affectation d'un bien immobilier, c'est-à-dire la modification de sa destination, entraîne une mutation de groupe, et par conséquent, une évolution de sa valeur locative. On distingue 4 types de locaux :

• D'habitation ;
• À usage professionnel ;
• Commerciaux et assimilés ;
• Industriels.

Les changements de caractéristiques physiques

La valeur locative d'un bien est affectée par des travaux entraînant la modification de structure de la construction, par exemple :

• La remise en état d'un bien ancien (réfection des toitures, façades… ) ;
• L'installation de nouveaux équipements (chauffage central, ascenseur, etc.) ;
• La redistribution des pièces, extensions…

Les changements d'environnements

La valeur locative d'un local peut varier en fonction des améliorations de l'environnement (équipements collectifs, travaux de voirie, création d'un parc…).

Inversement, la construction d'un bâtiment provoquant des nuisances sonores, visuelles ou olfactives à proximité de votre propriété peut faire baisser sa valeur.

La taxe foncière est calculée selon 3 critères :

• La valeur locative cadastrale ;
• Le coefficient de revalorisation ;
• Le taux d'imposition voté par les collectivités locales.

1. On calcule le loyer net de charges : valeur locative — 50 % de charges fictives ;
   L'abattement est de 50 % de la valeur locative pour les propriétés bâties, 20 % pour les terrains non bâtis. 
2. Loyer net de charges x taux de revalorisation (3,4 % en 2021) ;
3. Taxe foncière due = valeur locative nette de charges x taux voté par la collectivité locale.