SOMMAIRE
- Qu'est-ce que la valeur locative cadastrale ?
- Qui doit calculer la valeur locative cadastrale du bien ?
- Comment calculer la valeur locative cadastrale d'un bien ?
- Le bailleur peut-il contester la valeur locative cadastrale du logement ?
- Quels aménagements entraînent une évolution de la valeur locative ?
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
La valeur locative cadastrale est utilisée pour calculer le loyer théorique d'un bien et les taxes foncières et d'habitation.
Elle est calculée par l'administration fiscale en fonction de la surface, du confort, et de la catégorie du logement.
Des travaux, des modifications ou l'environnement du bien peuvent influencer cette valeur.
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La valeur locative cadastrale est un élément-clé dans la fiscalité immobilière. Elle correspond au loyer annuel théorique et sert de base de calcul pour certaines taxes locales. Le propriétaire n'a pas à calculer cette valeur purement administrative. L'administration la détermine en prenant en compte différents éléments.
Qu'est-ce que la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier ?
La valeur locative cadastrale représente le loyer annuel théorique qu’un bien immobilier pourrait produire s’il était loué dans des conditions normales au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle n’a donc pas vocation à refléter le loyer réel du marché mais repose sur des références administratives historiques.
La valeur locative cadastrale d’un bien sert de base d’imposition aux divers impôts locaux à savoir :
- La taxe foncière, calculée sur 50 % de la valeur locative cadastrale après abattement ;
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui s'obtient en multipliant la valeur locative cadastrale du bien à un taux d'imposition fixé par la collectivité ;
- La Cotisation foncière des entreprises (CFE) si le bien est loué à une société.
Pour des informations sur les pratiques et marchés locatifs, il est recommandé de se tourner vers l' de la commune et le site des .
Qui doit calculer la valeur locative cadastrale du bien ?
Le propriétaire bailleur n'a pas à calculer la valeur locative cadastrale de son bien. C'est à l'administration de s'en charger. Les responsables tiennent compte des éléments fournis par le contribuable par le biais de différents formulaires (par exemple le CERFA 6650).
Néanmoins, les autorités compétentes indiquent cette valeur sur l'avis d'imposition de la taxe (rubrique « base ») ou taxe d’habitation (sous la mention « valeur locative brute »).
Comment l'administration calcule-t-elle la valeur locative cadastrale du bien ?
Pour calculer la valeur locative cadastrale, les responsables font intervenir la formule suivante :
Valeur locative cadastrale = Surface pondérée x valeur locative unitaire
Cette surface pondérée ne correspond pas tout à fait à la surface habitable du logement. Elle s'obtient en multipliant un coefficient de pondération à la superficie réelle du logement. Cet indice tient compte de la nature des pièces (pièce principale, annexe, cave, garage), de la hauteur sous plafond ou encore de la situation du bien au sein de l'immeuble.
La valeur locative unitaire (aussi appelée tarif au m²) est un élément central du calcul de la valeur locative cadastrale. Elle représente un loyer théorique annuel au m², propre à chaque commune, et dépend de la catégorie du logement et de sa zone géographique cadastrale.
Chaque bien est classé dans une catégorie allant de 1 à 8, en fonction de son confort, de sa qualité et de sa situation géographique. Par exemple :
- Catégorie 1 : logement de luxe ;
- Catégorie 4 : logement standard de qualité moyenne ;
- Catégorie 8 : logement très modeste.
Cette catégorie influe sur la valeur locative unitaire.
Imaginons un appartement dont la surface pondérée est de 80 m². La valeur locative unitaire est de 12€/m².
Valeur Locative Cadastrale = 80 m² x 12€/m², soit un loyer théorique de 960€ par an.
Les valeurs locatives sont ajustées chaque année par des coefficients forfaitaires d'actualisation et de revalorisation.
Le bailleur peut-il contester la valeur locative cadastrale du logement ?
Les erreurs de calcul de valeur locative cadastrale sont rarissimes. Toutefois, si le propriétaire constate une incohérence, il peut adresser une réclamation écrite auprès du centre des impôts fonciers. Il est également possible de faire parvenir cette demande sur son espace personnel sur le site des impôts.
L’Administration dispose de 6 mois pour donner suite. En l'absence de réponse, la réclamation est considérée comme refusée.
Quels aménagements entraînent une évolution de la valeur locative ?
Tous travaux modifiant la superficie ou l'affectation des surfaces entrainent une révision de la valeur locative. Il peut entre autres s'agir de :
Travaux d’agrandissement ou d’extension
Une augmentation de surface (création d’une véranda, d’une pièce supplémentaire, aménagement des combles ou d’un sous-sol en pièce habitable) entraîne une hausse de la surface pondérée, et donc la valorisation de la valeur locative.
Aménagements augmentant le confort ou la catégorie du logement
Certains travaux ne modifient pas la surface, mais améliorent le standing ou le confort général, ce qui peut justifier un reclassement dans une catégorie supérieure. C'est notamment le cas face à :
- Installation d’un ascenseur
- Ajout d’une salle de bains ou d’un deuxième WC
- Isolation thermique de qualité ou chauffage central
- Pose de fenêtres double vitrage, cuisine équipée moderne, etc.
Transformation de locaux annexes en pièces habitables
Lorsqu’un garage, une cave ou un grenier est transformé en chambre, bureau ou séjour, la pondération change fortement. Une pièce principale est bien mieux valorisée qu’un local annexe.
Changement d’usage ou de destination
La transformation d’un logement en local professionnel (ou inversement) implique une modification du régime d’évaluation. La méthode de calcul change (tarifaire pour les logements, comparative pour les locaux pros) et la valeur locative est entièrement réétablie.
Construction de dépendances ou annexes
La création d’un garage, d’un abri de jardin, d’une piscine ou d’une terrasse couverte doit être déclarée. Ces éléments, bien que secondaires, sont intégrés dans la surface pondérée avec des coefficients spécifiques.
La valeur locative cadastrale n'évolue pas automatiquement après ces travaux. Elle ne change que si l’administration fiscale est informée d’une modification de la consistance ou de la nature du bien. Le bailleur a l'obligation de déclarer ces aménagements.
FAQ
Qu'est-ce que l'attestation de valeur locative ?
Si un particulier possède un bien et souhaite obtenir un emprunt, son banquier lui demandera une attestation de valeur locative pour évaluer ses revenus locatifs. Ce document est crucial pour calculer le taux d'endettement et déterminer sa capacité d'emprunt. Cette attestation peut ne pas refléter la réalité du marché. Il est conseillé de consulter un expert en immobilier pour obtenir une estimation précise.
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- Qu'est-ce que la valeur locative cadastrale ?
- Qui doit calculer la valeur locative cadastrale du bien ?
- Comment calculer la valeur locative cadastrale d'un bien ?
- Le bailleur peut-il contester la valeur locative cadastrale du logement ?
- Quels aménagements entraînent une évolution de la valeur locative ?
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