Quels sont les impacts de la réforme sur le loyer fictif pour les propriétaires ?

Définition du loyer fictif ou imputé

Le « loyer fictif », aussi appelé « loyer imputé », « loyer virtuel » ou encore « loyer implicite », désigne la valeur locative estimée d'un bien immobilier occupé par son propriétaire. En d'autres termes, ce montant représente théoriquement ce que le propriétaire paierait (et percevrait) s'il se louait sa propre résidence principale. Il s'agit d'une construction théorique, qui permet d'évaluer l'avantage d'être propriétaire occupant.

Origine du concept de loyer fictif

Le concept de loyer fictif n'est pas nouveau. Il a déjà existé en France jusqu'en 1965, avant d'être supprimé sous la présidence de Valéry Giscard d'Estaing. Il est aujourd'hui encore appliqué dans plusieurs pays euro19 décembrepéens comme la Belgique, les Pays-Bas, la Suisse, la Suède ou le Danemark. L'INSEE utilise aussi cette notion pour ses statistiques, afin de prendre en compte l'avantage lié à l'occupation gratuite d'un logement par son propriétaire.

Différence avec un loyer réel ou une résidence secondaire

Contrairement à un loyer et charges en location réels, le loyer fictif ne correspond à aucun flux d’argent. Il n'engendre pas d'échange financier, mais constitue un avantage en nature. Par ailleurs, il diffère aussi de la fiscalité applicable aux résidences secondaires, qui peuvent déjà être soumises à des surtaxes spécifiques.

Une mesure pour équilibrer la fiscalité entre locataires et propriétaires

La non-imposition du loyer fictif est perçue par certains économistes comme une dépense fiscale cachée. En effet, un propriétaire occupant ne paie pas de loyer, contrairement à un locataire. Pourtant, tous deux profitent d'un logement. Cette différence crée une inégalité fiscale, que l'État pourrait vouloir corriger.

Augmenter les recettes publiques en période de déficit

La taxation des loyers fictifs permettrait d'élargir l'assiette fiscale sans créer un nouvel impôt pour tout le monde. Elle viserait surtout les propriétaires ayant remboursé leur crédit, disposant donc d'un actif net.

Inciter les ménages à mieux utiliser leur logement

L'objectif serait aussi d'encourager la mobilité résidentielle, en particulier dans les zones tendues. Un impôt sur le loyer fictif pourrait pousser certains ménages à occuper des logements plus adaptés à leur situation actuelle (surface, localisation).

Ce que dit le projet de loi de finances 2025

En 2024, une étude de l'INSEE publiée le 19 décembre qualifiait l'absence de taxation des loyers fictifs comme une niche fiscale profitant aux ménages les plus aisés. Cependant, aucune loi n'a été votée à ce jour dans le cadre du PLF 2025. Le sujet reste à l'étude.

Pourquoi la mesure fait débat

Certains syndicats de propriétaires et représentants politiques considèrent qu'une telle taxe serait injuste, car elle pénaliserait les accédants à la propriété et pourrait freiner l'investissement immobilier. Le sujet est donc politiquement sensible.

Scénarios étudiés par le gouvernement

Parmi les pistes à l'étude :

• Intégrer la valeur du loyer fictif à l'impôt sur le revenu ;
• Adapter la taxe foncière pour qu'elle reflète mieux l'usage du logement ;
• Créer un dispositif spécifique inspiré des modèles étrangers.

Résidence principale

La réforme viserait prioritairement les propriétaires occupants de leur résidence principale, en particulier ceux ayant fini de rembourser leur crédit immobilier.

Logements vacants ou secondaires

Ces logements pourraient aussi être inclus, notamment s'ils ne génèrent pas de revenu locatif. Des surtaxes existent déjà pour ces cas, mais une intégration dans un schéma plus global est envisagée.

Calcul du loyer fictif

L’impôt serait calculé sur la valeur locative annuelle du logement, déterminée à partir de la valeur locative cadastrale ou de références de marché. Cette valeur viendrait s'ajouter aux revenus imposables du foyer.

Exemples de simulation selon la valeur du bien

Pour un logement ayant une valeur locative estimée de 12 000 € par an :

• Un contribuable non imposable resterait en dessous du seuil.
• Un contribuable imposé à 30 % pourrait payer 3 600 € d'impôts supplémentaires, avant déductions.

Impact sur l’investissement et la rentabilité

Une taxation du loyer fictif pourrait décourager certains ménages d'investir dans leur résidence principale, au profit de la location. Cela pourrait aussi réduire l'attractivité de l'achat immobilier.

Risque de désincitation à l’achat

L'ajout d'une fiscalité supplémentaire pourrait freiner l'accès à la propriété, notamment chez les jeunes actifs ou les primo-accédants.

Réactions des syndicats, associations de propriétaires

Les syndicats de propriétaires s'opposent fortement à cette mesure. Ils craignent un effet déstabilisateur sur le marché et une baisse générale de l'investissement immobilier en France.