Quels sont les enjeux de la réforme des loyers fictifs ?

Définition

Le « loyer fictif », ou « loyer imputé », « loyer virtuel », « loyer implicite », désigne la valeur locative estimée d'un bien immobilier occupé par son propriétaire. En d'autres termes, ce montant représente théoriquement ce que le propriétaire paierait (et percevrait) s'il se louait sa propre résidence principale.

En 2024, ce concept n'est pas encore appliqué en France. Il fait cependant régulièrement l'objet de réflexions. Une étude de l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), publiée le 19 décembre 2023, qualifie la non-imposition de ce loyer fictif comme une « dépense fiscale cachée ». Celle-ci favoriserait principalement les propriétaires âgés et aisés.

Si cette taxe était mise en place, elle s'appliquerait vraisemblablement aux  :

• Logements achevés : l'impôt ne concernerait pas les biens en cours de construction ou de rénovation.
• Propriétaires ayant remboursé intégralement leur crédit immobilier.

Objectifs et calcul de la taxe sur les loyers imputés

Cette taxe vise à rééquilibrer les conditions fiscales entre :

• les propriétaires occupants d'une part ;
• les locataires et propriétaires bailleurs, d'autre part. 

Cette réforme propose d'inclure dans l'assiette imposable des propriétaires occupants la valeur économique de l'usage de leur propre logement. Cet avantage serait considéré comme un revenu fictif. Le capital initialement emprunté, progressivement remboursé et réinvesti, constitue un actif propre du propriétaire. La non-imposition actuelle de ce loyer fictif représente donc un manque à gagner pour l'État.

S'il était mis en œuvre, l'impôt sur le loyer imputé serait calculé sur la valeur locative annuelle du logement.

Il est important de rappeler que ces informations sont spéculatives. Aucune loi n'a encore été votée. 

Les enjeux économiques

1. Impact sur le marché immobilier :

La réforme des loyers fictifs impliquerait une réduction de l'investissement. Le concept des loyers fictifs pourrait décourager l'achat de biens immobiliers pour l'occupation personnelle des acquéreurs. Les coûts fiscaux supplémentaires rendraient l'accès à la propriété moins attrayant.

L'avantage serait l'augmentation des offres de location. En effet, pour compenser l'augmentation de la charge fiscale, certains propriétaires pourraient choisir de louer leur résidence principale.

2. Conséquences pour les propriétaires :

Les propriétaires subiraient une augmentation de leur base imposable. La valeur locative pourrait être ajoutée aux autres revenus du propriétaire. Celui-ci serait alors soumis à une imposition selon sa tranche marginale (de 0 % à 45 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Ils pourraient toutefois déduire certaines dépenses liées à leur résidence principale (les intérêts d'emprunt, les travaux d'amélioration, les assurances du crédit, etc.) de leurs revenus imposables.

3. Conséquences pour l'État :

L'introduction d'une taxe sur les loyers fictifs viendrait générer des revenus supplémentaires pour l'État. Cela viendrait renforcer les finances publiques.

Cependant, une réduction des investissements immobiliers pourrait entraîner une baisse des constructions et des acquisitions. Cela nuirait à l'emploi et à l'activité économique dans ce secteur d'activité.

Les enjeux sociaux de l'impôt sur le loyer fictif

1. Effets sur les locataires :

L'introduction de l'impôt sur le loyer fictif pourrait entraîner une hausse du prix des loyers. Les propriétaires pourraient, en effet, décider de répercuter la charge fiscale supplémentaire sur les coûts prévus dans le contrat de location. 

Une telle augmentation rendrait l'accès au logement plus difficile. Les ménages les moins aisés seraient particulièrement impactés. 

2. Réactions des associations et syndicats :

• Associations de locataires : certaines pourraient soutenir l'introduction de cet impôt qui pourrait libérer des logements et réduire la pression sur les loyers.
• Syndicats de propriétaires : ils pourraient s'opposer fermement à la réforme qui pourrait décourager l'investissement dans l'immobilier résidentiel, et plus généralement, déstabiliser le marché immobilier en France.

Les enjeux législatifs et réglementaires du projet 

1. Législation actuelle :

La législation actuelle en France n'impose pas de loyers fictifs pour les propriétaires occupants. 
Le revenu imposable des propriétaires se limite aux revenus locatifs provenant de propriétés louées et aux plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers.

2. Propositions de réforme :

Les réformes proposées visent à intégrer le loyer fictif dans l'assiette fiscale des occupants. Cette intégration pourrait s'opérer de deux manières :

• Une augmentation directe de la base de calcul de l'impôt sur le revenu du propriétaire par l'ajout des loyers fictifs. Ce calcul permettrait d'aligner la fiscalité des propriétaires occupants sur celle des bailleurs.
• Une réforme de la taxe foncière : adapter la taxe foncière pour inclure la valeur locative estimée des biens occupés par leurs propriétaires. Cela permettrait d'intégrer l'imposition sans créer de nouvelle catégorie fiscale.