Comment calculer le montant de son loyer mensuel théorique hors charges ?

Le calcul s’appuie sur la valeur locative cadastrale. Celle-ci correspond effectivement au loyer annuel théorique qu’un propriétaire pourrait percevoir s’il mettait son bien en location dans des conditions normales de marché. Cette donnée, fixée par l’administration fiscale, prend en compte différents critères à savoir :

• La surface du logement ;
• Ses caractéristiques (confort, équipements, état) ;
• Sa situation géographique.

Pour obtenir le loyer mensuel théorique hors charges, le bailleur doit appliquer la formule suivante : 

Le propriétaire trouvera la valeur locative cadastrale du bien sur l'avis de taxe foncière. Elle figure généralement dans la colonne intitulée « Base » ou « Base d’imposition » du tableau.

Ce montant ne correspond pas forcément au loyer réellement pratiqué sur le marché. En effet, la VLC est souvent basée sur des données anciennes, parfois peu actualisées. Elle ne tient pas toujours compte :

• Des évolutions récentes du marché locatif ;
• Des travaux effectués pour valoriser le logement ; 
• De l’attractivité croissante ou décroissante du quartier.

Par conséquent, le loyer mensuel théorique est un indicateur de référence, mais il ne reflète pas toujours la valeur locative réelle déterminée par l’offre et la demande.

Pour obtenir une estimation plus précise, il est possible de compléter le calcul basé sur la VLC avec d’autres éléments :

• Comparer avec les loyers du marché local pour des biens similaires (via observatoires locaux ou annonces) ;
• Actualiser la valeur locative en tenant compte des travaux réalisés (isolation, modernisation, ajout d’équipements) ;
• Faire intervenir un expert immobilier pour une estimation plus fine prenant en compte les critères actuels.

En combinant la base cadastrale et les données du marché, le bailleur obtiendra un loyer plus proche de la réalité. 

Le loyer mensuel théorique hors charges sert de :

• Loyer de référence en cas de litige : elle peut être utilisée dans certaines procédures, par exemple lors de contestations de loyers ;
• Outil de comparaison : elle permet d’évaluer si un loyer pratiqué est sous-évalué ou surestimé par rapport aux standards fiscaux ;
• Aide à la fixation du loyer : même si elle ne remplace pas une analyse de marché, elle peut constituer un point de départ pour définir un loyer cohérent.