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SOMMAIRE
- Logements concernés par le gel des loyers pour mauvais DPE
- Les hausses interdites par le gel DPE
- Les sanctions pour non-respect du gel DPE
- Lever le gel des loyers pour mauvais DPE
- Aides pour sortir son logement des passoires thermiques
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
La loi « Climat et Résilience » gèle les loyers des logements classés F et G à l'issue d'un DPE depuis 2022.
Le gel des loyers interdit l'augmentation du loyer ou sa révision à la hausse à la relocation ou au renouvellement du bail.
En cas de mauvais DPE, une rénovation énergétique s'impose pour échapper au gel des loyers et à une future interdiction de location.
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Le gel des loyers lié au diagnostic de performance énergétique (DPE) est l’une des mesures phares de la politique énergétique française. Elle vise à inciter les propriétaires à rénover les logements énergivores, aussi appelés “passoires thermiques”. Ce dispositif interdit toute hausse de loyer pour certains biens classés F ou G, tant qu’ils n’ont pas été rénovés.
Quels logements sont concernés par le gel des loyers lié au DPE ?
Depuis le 24 août 2022, le gel des loyers s’applique à tous les logements classés F ou G à l'issue du DPE.
Autrement dit, si un bien est considéré comme une " passoire thermique", le bailleur ne peut plus augmenter le loyer jusqu'à ce que des travaux d'économie d'énergie soient réalisés.
Ce gel concerne :
- Les logements loués nus ou meublés, qu’ils soient situés en zone tendue ou non ;
- Les baux en cours, les renouvellements de bail et les nouvelles locations.
En revanche, ce dispositif épargne les locations saisonnières de courte durée. Toutefois, cette exception n'est pas valable si le bien en question est loué pendant plus de 4 mois à l'année.
Attention !
Depuis le 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Les logements F suivront en 2028, puis les E en 2034. Le gel des loyers constitue donc une première étape avant l’interdiction de louer les logements les plus mal isolés.
Quelles hausses sont interdites par le gel de loyer pour mauvais DPE ?
Le gel s’applique à toutes les formes d’augmentation du loyer, qu’elles soient circonstancielles ou prévues par le bail.
En conséquence, le dispositif interdit :
- La révision annuelle de loyer même en présence d'une clause d'indexation ;
- L'augmentation de loyer pour cause de travaux ;
- La revalorisation d'un loyer manifestement sous-évalué.
Quelles sont les sanctions pour non-respect du gel DPE ?
Le non-respect du gel des loyers est une infraction aux règles du Code de la construction et de l’habitation.
Si le propriétaire enfreint le gel de loyer :
- Le locataire peut contester la hausse et demander le remboursement des trop-perçus devant la commission départementale de conciliation (CDC) ou le tribunal judiciaire ;
- La Direction générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCRF) peut également sanctionner le bailleur pour pratique abusive.
En cas de manœuvre frauduleuse (par exemple, mentionner un faux DPE ou dissimuler la classe réelle du logement), le bailleur s’expose à :
- Des amendes administratives (jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale) ;
- La nullité des clauses permettant la révision du loyer.
Comment lever le gel des loyers pour mauvais DPE ?
Le gel peut être levé uniquement si des travaux de rénovation énergétique permettent de sortir le logement de la classe F ou G.
Les travaux les plus efficaces concernent :
- L’isolation thermique (murs, combles, planchers bas, toiture) ;
- Le remplacement des fenêtres par du double ou triple vitrage ;
- L'installation d'un système de chauffage moderne et performant ;
- La pose d’un système de ventilation.
Une fois les travaux réalisés, le bailleur doit faire appel à un diagnostiquer certifié pour établir un nouveau DPE. Si le logement est classé E (ou mieux), le bailleur peut de nouveau réviser le loyer si les bonnes conditions sont réunies.
Quelles aides pour sortir de la catégorie des passoires thermiques ?
Pour accompagner les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leur logement, le gouvernement propose plusieurs solutions financières. Elles permettent de financer en partie les travaux de rénovation visant à réduire la consommation énergétique et à améliorer le confort thermique. Voici les principales solutions de financement :
MaPrimeRénov’
MaPrimeRénov' est une aide financière de l'État destinée aux propriétaires qui souhaite réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le montant attribué dépend des revenus du foyer, du type de travaux et de la performance énergétique. En 2024, l’aide a évolué et se décline en MaPrimeRénov’, MaPrimeRénov’ Parcours accompagné et MaPrimeRénov’ Copropriété.
MaPrimeRénov' remplace le CITE et les aides de l’Anah pour la transition énergétique
Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et les aides de l’Agence nationale de l’Habitat (Anah) ont cessé d'exister.
L’éco-prêt à taux zéro (ou éco-PTZ)
Accessible sans conditions de ressources, l'Éco-PTZ est un prêt sans intérêt d'emprunt qui permet de financer des travaux de rénovation énergétique. Ce prêt est cumulable avec d’autres aides : quelques banques proposent de cumuler l'éco-PTZ et MaPrimeRénov' pour financer le reste à charge des travaux lorsque la MaPrimeRénov' a été obtenue.
FAQ
Puis-je louer un logement de classe F ?
L’interdiction de location des logements de classe F n’entrera en vigueur qu’en 2028. Les bailleurs peuvent donc louer les appartements et les maisons individuelles de cette classe. Toutefois, ces biens font l’objet d’un gel des loyers.
Que risque un bailleur qui enfreint l’interdiction de location des logements de classe G ?
Depuis 2023, les logements de classe G sont considérés comme des logements “indécents”. Malgré l’interdiction de leur mise en location en 2025, la loi ne prévoit pas de sanctions pénales sauf si leur performance énergétique déplorable cause un accident. En revanche, la législation permet aux locataires d’exiger des travaux de rénovation énergétique. Ils peuvent également porter l’affaire devant le juge pour obtenir des dommages et intérêts ou demander une réduction du loyer.
Un locataire peut-il demander un DPE ?
Le locataire peut demander de refaire un DPE avant la signature du bail ou en cours de location s’il a des doutes sur les performances énergétiques du logement. Ceci dit, le propriétaire peut légitimement refuser cette demande si son DPE est toujours valide.
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- Les hausses interdites par le gel DPE
- Les sanctions pour non-respect du gel DPE
- Lever le gel des loyers pour mauvais DPE
- Aides pour sortir son logement des passoires thermiques
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