Publié le 5 janvier 2021Mis à jour le 24 octobre 2023
Publié le 5 janvier 2021Mis à jour le 24 octobre 2023
Certaines villes comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier ont décidé d'encadrer et de plafonner strictement le montant des loyers. Pourquoi ? Pour ralentir une tension locative très forte due à une demande immobilière supérieure à l'offre.
Mais si vous êtes propriétaire d'un bien situé dans l'une de ces zones réglementées, vous pouvez néanmoins envisager d'appliquer un complément de loyer au prix de référence majoré. Dès lors, vous devez justifier de certaines caractéristiques exceptionnelles. Les critères pris en compte concernent le confort et la localisation géographique du bien, le loyer de base et la date du bail.
Par ailleurs, si vous êtes bailleur d'un logement loué meublé, vous pouvez en plus, vous prévaloir d'équipements jugés non indispensables (une connexion internet par exemple) pour augmenter le montant du loyer.
Toutefois, votre locataire a le droit de contester ce supplément s'il le trouve injustifié ou abusif. Dans ce cas, il vous appartient de prouver la légitimité d'une telle augmentation de prix.
SOMMAIRE
Le complément de loyer est un montant supplémentaire (qui s'ajoute au montant du loyer de base) qu'un bailleur peut réclamer à son locataire mais à combien louer mon appartement ?
Le complément de loyer s'adresse aux propriétaires de biens immobiliers :
Pour rappel, certaines communes situées en zone tendue ont décidé, par arrêté préfectoral, d'avoir recours à l'encadrement des loyers, conformément à la réglementation sur l'encadrement des loyers initiée par la loi Alur du 24 mars 2014 , suivie de la loi Élan (Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) du 24 novembre 2018.
Aussi, dans ces localités, les bailleurs ne peuvent plus fixer librement le montant de leurs revenus locatifs. Désormais, ils doivent se conformer strictement au loyer de référence majoré, sans pouvoir le dépasser, sauf si le bien qu'ils louent justifie un complément de loyer.
Cette augmentation est possible uniquement pour les contrats de location signés ou renouvelés après la date d'éligibilité de la commune au plafonnement des loyers (par exemple, pour Paris, seuls les contrats postérieurs au 1er juillet 2019 sont concernés par le complément de loyer).
Le coût additionnel représente généralement entre 5 et 10 % du montant du loyer de base.
Alors, le montant du loyer (hors charges) = prix du loyer de base (hors taxes) + complément de loyer.
Régularisez vos charges locatives
Pour réclamer à votre locataire un loyer majoré, vous devez vous référer à 3 critères principaux :
Le loyer de base est fixé dans le contrat de location.
Pour que vous soyez autorisé à réclamer un loyer supérieur, il faut que le loyer de base ne soit pas plus élevé que le loyer de référence majoré, c'est-à-dire augmenté de 20 %.
Vous pouvez appliquer un complément de loyer si votre bien immobilier répond à certaines conditions :
C'est pourquoi vous ne pouvez pas appliquer cette majoration de loyer en prétextant par exemple :
Cependant, aucun texte ne définit clairement les éléments à prendre en considération pour appliquer un complément de loyer. Vous devrez faire preuve de bon sens, et rester raisonnable.
L'application d'un complément de loyer est subordonnée à la date du bail (ou de son renouvellement), et varie en fonction des zones géographiques.
Aussi, seuls les baux postérieurs aux dates ci-après, en fonction des agglomérations, sont éligibles :
D'autre part, pour être valable, le contrat de location doit stipuler :
Pour justifier d'un complément de loyer au-delà des plafonds fixés par la réglementation, le propriétaire doit défendre le caractère exceptionnel du bien qu'il loue.
En effet, pour être recevable, le logement doit présenter certains critères inhabituels ou privilégiés en comparaison à d'autres biens similaires sur le marché (même catégorie et même secteur). Ces éléments sont liés notamment :
La loi ne propose aucune liste exhaustive à laquelle se référer. En d'autres termes, elle ne définit pas clairement les caractéristiques recevables pour appliquer une telle augmentation au loyer de base.
Toutefois, la jurisprudence a admis que certains paramètres et équipements rares et luxueux étaient déterminants. C'est le cas notamment :
Par ailleurs, les éléments accessoires tels qu'une cuisine équipée ne légitiment pas un complément de loyer.
Rappelons cependant que l'interprétation peut être différente pour le propriétaire, le locataire, et pour les membres de la commission de conciliation si celle-ci est sollicitée. Aussi, les membres de cette commission peuvent parfaitement décider qu'une vue est beaucoup trop éloignée d'un monument historique pour justifier le complément de loyer réclamé par le bailleur.
Comme pour un logement loué vide, le montant du loyer d'un bien meublé est fixé entre le bailleur et l'occupant. Dans les zones où le prix de la location est plafonné, celui-ci ne peut excéder la valeur de référence majorée définie par arrêté préfectoral.
Néanmoins, s'agissant de complément de loyer, les logements meublés sont soumis :
L'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste exhaustive des éléments de base devant impérativement composer un appartement meublé. Il s'agit notamment des éléments suivants :
Par conséquent, on peut supposer que si vous offrez des équipements ou services complémentaires (lave-linge, lave-vaisselle, etc.) visant à améliorer le confort de votre locataire, vous êtes autorisé à appliquer un complément de loyer au montant du loyer de base.
Comme nous l'avons vu précédemment, la loi Élan permet aux propriétaires d'échapper, dans certains cas, au plafonnement total des prix locatifs des biens immobiliers.
Mais les conditions sont floues. Les textes ne donnent pas d'indication sur le mode de calcul du complément de loyer autorisé. Il est donc laissé au libre arbitre du propriétaire. Celui-ci doit estimer la valeur ajoutée qu'une terrasse, une vue ou tout autre élément exceptionnel apporte à son bien.
De ce fait, aucun élément pris en considération pour l'application d'un tel supplément de loyer n'est incontestable. Le caractère exceptionnel en matière de localisation ou de confort est soumis :
Aussi, ce dernier peut s'opposer à ce supplément en suivant une procédure propre à ce type de contestation.
Dans le cadre d'une location meublée, il semble plus facile d'estimer le complément de loyer. En effet, il suffit au bailleur :
Prenons un exemple :
Vous louez un appartement de 3 pièces meublé conformément à la liste imposée. Le loyer de référence s'élève à 1 000 euros. Vous décidez de mettre à disposition de votre locataire des équipements supplémentaires non essentiels, car ne figurant pas sur la liste établie par le décret de 2015 :
Dans ce cas précis, il apparait raisonnable d'envisager un complément de loyer à hauteur de 100 euros par mois pour obéir à la moyenne de 10 % de plus du loyer de référence. Vous devriez donc pouvoir prétendre à un loyer total de : 1 100 euros mensuels.
N'oublions pas toutefois que cette estimation est subjective.
Nous savons désormais qu'aucun texte ne détermine les caractéristiques d'un logement pouvant autoriser un surcoût de loyer.
À contrario, depuis le 24 août 2022, la loi énonce précisément les critères des logements qui interdisent strictement au bailleur d'appliquer un complément de loyer.
Cette exclusion concerne les biens qui répondent à une ou plusieurs des conditions suivantes :
Le flou lié à l'instauration d'un complément de loyer engendre régulièrement des litiges entre bailleur et locataire.
En effet, lorsque ce dernier estime que le complément de loyer que vous lui imposez est abusif ou injustifié, il a le droit de le contester.
Dès lors, en cas de désaccord, la procédure est très spécifique :
À partir de ce moment :
Les membres de la commission départementale de conciliation statuent au cas par cas. L'éventuelle décision d'un retour au montant de référence majoré s'applique rétroactivement à la date d'effet du bail.
Vous vous demandez quelles villes sont concernées par le complément de loyer, et sous quelles conditions ? En voici quelques exemples :
Paris fait partie des villes où le marché immobilier locatif est extrêmement tendu. C'est aussi une zone qui regorge de logements aux caractéristiques exceptionnelles. On retrouve des toits-terrasses, des logements avec vue sur des monuments emblématiques comme la tour Eiffel, l'Arc de Triomphe, etc.
C'est pourquoi les propriétaires parisiens ont fréquemment recours à un loyer supérieur au loyer de référence majoré.
À Paris, seuls les contrats de location signés ou renouvelés après le 1er juillet 2019 peuvent appliquer un complément de loyer.
Par ailleurs, ce supplément s'applique aux baux signés à compter du 1er juin 2021 pour le territoire de Plaine commune, c'est-à-dire les villes suivantes :
Les propriétaires de biens immobiliers situés sur les communes de Lille, Hellemmes et Lomme peuvent appliquer un complément de loyer dans les conditions suivantes :
Depuis le 1er novembre 2021, la métropole de Lyon et Villeurbanne a choisi d'expérimenter l'encadrement des loyers pour tenter de réguler son marché locatif.
Par conséquent, dans ces 2 villes, le complément de loyer est recevable :
Depuis le 1er décembre 2021, les villes dépendant de l'Est ensemble sont concernées par :
Il s'agit des communes suivantes :
Le complément de loyer est un supplément appliqué au loyer de base en fonction de 2 critères principaux :
Le loyer se compose alors du coût du loyer de référence majoré et du montant du complément de loyer.
Un bailleur qui applique un complément de loyer doit justifier des atouts particuliers et exceptionnels du logement qu'il loue. Par exemple, il peut se prévaloir d'une vue sur un monument historique, d'un jardin, d'équipements luxueux comme un sauna, un jacuzzi, etc.
Ces éléments distinctifs ne doivent pas avoir déjà été considérés pour fixer le montant du loyer de référence.
Ils ne doivent pas non plus avoir été pris en compte pour calculer le montant des charges récupérables.
Le bailleur peut augmenter le montant du loyer de son locataire :
Par ailleurs, il peut appliquer un complément au loyer de référence majoré si le bien dont il est propriétaire :
La liste des éléments indispensables à un bien loué meublé est définie à l'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Si vous offrez des équipements complémentaires non prévus dans cette liste, améliorant le confort de votre locataire, vous pouvez appliquer un complément de loyer à la valeur de référence majorée.
En cas de difficulté pour payer le loyer, le locataire peut, sous certaines conditions, bénéficier :
Oui, une terrasse (ou un balcon) peut constituer un élément déterminant pour justifier une majoration du loyer de référence par un complément de loyer.
Il faut toutefois rappeler que les critères sont laissés à la libre interprétation des parties et de la commission de conciliation en cas de désaccord.
En principe, vous ne pouvez motiver un complément de loyer par la mise à disposition d'une cave. Celle-ci est considérée comme une annexe à l'habitation principale. Elle a déjà été prise en considération pour calculer le montant du loyer de base.
Rédigé par Valentin Fily 
Valentin est cofondateur de BailFacile et responsable de l'équipe technique. Son ambition est de rendre la gestion locative simple et accessible au plus grand nombre grâce à un service de qualité.
SOMMAIRE
Le complément de loyer est un montant supplémentaire (qui s'ajoute au montant du loyer de base) qu'un bailleur peut réclamer à son locataire mais à combien louer mon appartement ?
Le complément de loyer s'adresse aux propriétaires de biens immobiliers :
Pour rappel, certaines communes situées en zone tendue ont décidé, par arrêté préfectoral, d'avoir recours à l'encadrement des loyers, conformément à la réglementation sur l'encadrement des loyers initiée par la loi Alur du 24 mars 2014 , suivie de la loi Élan (Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) du 24 novembre 2018.
Aussi, dans ces localités, les bailleurs ne peuvent plus fixer librement le montant de leurs revenus locatifs. Désormais, ils doivent se conformer strictement au loyer de référence majoré, sans pouvoir le dépasser, sauf si le bien qu'ils louent justifie un complément de loyer.
Cette augmentation est possible uniquement pour les contrats de location signés ou renouvelés après la date d'éligibilité de la commune au plafonnement des loyers (par exemple, pour Paris, seuls les contrats postérieurs au 1er juillet 2019 sont concernés par le complément de loyer).
Le coût additionnel représente généralement entre 5 et 10 % du montant du loyer de base.
Alors, le montant du loyer (hors charges) = prix du loyer de base (hors taxes) + complément de loyer.
Régularisez vos charges locatives
Pour réclamer à votre locataire un loyer majoré, vous devez vous référer à 3 critères principaux :
Le loyer de base est fixé dans le contrat de location.
Pour que vous soyez autorisé à réclamer un loyer supérieur, il faut que le loyer de base ne soit pas plus élevé que le loyer de référence majoré, c'est-à-dire augmenté de 20 %.
Vous pouvez appliquer un complément de loyer si votre bien immobilier répond à certaines conditions :
C'est pourquoi vous ne pouvez pas appliquer cette majoration de loyer en prétextant par exemple :
Cependant, aucun texte ne définit clairement les éléments à prendre en considération pour appliquer un complément de loyer. Vous devrez faire preuve de bon sens, et rester raisonnable.
L'application d'un complément de loyer est subordonnée à la date du bail (ou de son renouvellement), et varie en fonction des zones géographiques.
Aussi, seuls les baux postérieurs aux dates ci-après, en fonction des agglomérations, sont éligibles :
D'autre part, pour être valable, le contrat de location doit stipuler :
Pour justifier d'un complément de loyer au-delà des plafonds fixés par la réglementation, le propriétaire doit défendre le caractère exceptionnel du bien qu'il loue.
En effet, pour être recevable, le logement doit présenter certains critères inhabituels ou privilégiés en comparaison à d'autres biens similaires sur le marché (même catégorie et même secteur). Ces éléments sont liés notamment :
La loi ne propose aucune liste exhaustive à laquelle se référer. En d'autres termes, elle ne définit pas clairement les caractéristiques recevables pour appliquer une telle augmentation au loyer de base.
Toutefois, la jurisprudence a admis que certains paramètres et équipements rares et luxueux étaient déterminants. C'est le cas notamment :
Par ailleurs, les éléments accessoires tels qu'une cuisine équipée ne légitiment pas un complément de loyer.
Rappelons cependant que l'interprétation peut être différente pour le propriétaire, le locataire, et pour les membres de la commission de conciliation si celle-ci est sollicitée. Aussi, les membres de cette commission peuvent parfaitement décider qu'une vue est beaucoup trop éloignée d'un monument historique pour justifier le complément de loyer réclamé par le bailleur.
Comme pour un logement loué vide, le montant du loyer d'un bien meublé est fixé entre le bailleur et l'occupant. Dans les zones où le prix de la location est plafonné, celui-ci ne peut excéder la valeur de référence majorée définie par arrêté préfectoral.
Néanmoins, s'agissant de complément de loyer, les logements meublés sont soumis :
L'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste exhaustive des éléments de base devant impérativement composer un appartement meublé. Il s'agit notamment des éléments suivants :
Par conséquent, on peut supposer que si vous offrez des équipements ou services complémentaires (lave-linge, lave-vaisselle, etc.) visant à améliorer le confort de votre locataire, vous êtes autorisé à appliquer un complément de loyer au montant du loyer de base.
Comme nous l'avons vu précédemment, la loi Élan permet aux propriétaires d'échapper, dans certains cas, au plafonnement total des prix locatifs des biens immobiliers.
Mais les conditions sont floues. Les textes ne donnent pas d'indication sur le mode de calcul du complément de loyer autorisé. Il est donc laissé au libre arbitre du propriétaire. Celui-ci doit estimer la valeur ajoutée qu'une terrasse, une vue ou tout autre élément exceptionnel apporte à son bien.
De ce fait, aucun élément pris en considération pour l'application d'un tel supplément de loyer n'est incontestable. Le caractère exceptionnel en matière de localisation ou de confort est soumis :
Aussi, ce dernier peut s'opposer à ce supplément en suivant une procédure propre à ce type de contestation.
Dans le cadre d'une location meublée, il semble plus facile d'estimer le complément de loyer. En effet, il suffit au bailleur :
Prenons un exemple :
Vous louez un appartement de 3 pièces meublé conformément à la liste imposée. Le loyer de référence s'élève à 1 000 euros. Vous décidez de mettre à disposition de votre locataire des équipements supplémentaires non essentiels, car ne figurant pas sur la liste établie par le décret de 2015 :
Dans ce cas précis, il apparait raisonnable d'envisager un complément de loyer à hauteur de 100 euros par mois pour obéir à la moyenne de 10 % de plus du loyer de référence. Vous devriez donc pouvoir prétendre à un loyer total de : 1 100 euros mensuels.
N'oublions pas toutefois que cette estimation est subjective.
Nous savons désormais qu'aucun texte ne détermine les caractéristiques d'un logement pouvant autoriser un surcoût de loyer.
À contrario, depuis le 24 août 2022, la loi énonce précisément les critères des logements qui interdisent strictement au bailleur d'appliquer un complément de loyer.
Cette exclusion concerne les biens qui répondent à une ou plusieurs des conditions suivantes :
Le flou lié à l'instauration d'un complément de loyer engendre régulièrement des litiges entre bailleur et locataire.
En effet, lorsque ce dernier estime que le complément de loyer que vous lui imposez est abusif ou injustifié, il a le droit de le contester.
Dès lors, en cas de désaccord, la procédure est très spécifique :
À partir de ce moment :
Les membres de la commission départementale de conciliation statuent au cas par cas. L'éventuelle décision d'un retour au montant de référence majoré s'applique rétroactivement à la date d'effet du bail.
Vous vous demandez quelles villes sont concernées par le complément de loyer, et sous quelles conditions ? En voici quelques exemples :
Paris fait partie des villes où le marché immobilier locatif est extrêmement tendu. C'est aussi une zone qui regorge de logements aux caractéristiques exceptionnelles. On retrouve des toits-terrasses, des logements avec vue sur des monuments emblématiques comme la tour Eiffel, l'Arc de Triomphe, etc.
C'est pourquoi les propriétaires parisiens ont fréquemment recours à un loyer supérieur au loyer de référence majoré.
À Paris, seuls les contrats de location signés ou renouvelés après le 1er juillet 2019 peuvent appliquer un complément de loyer.
Par ailleurs, ce supplément s'applique aux baux signés à compter du 1er juin 2021 pour le territoire de Plaine commune, c'est-à-dire les villes suivantes :
Les propriétaires de biens immobiliers situés sur les communes de Lille, Hellemmes et Lomme peuvent appliquer un complément de loyer dans les conditions suivantes :
Depuis le 1er novembre 2021, la métropole de Lyon et Villeurbanne a choisi d'expérimenter l'encadrement des loyers pour tenter de réguler son marché locatif.
Par conséquent, dans ces 2 villes, le complément de loyer est recevable :
Depuis le 1er décembre 2021, les villes dépendant de l'Est ensemble sont concernées par :
Il s'agit des communes suivantes :
Le complément de loyer est un supplément appliqué au loyer de base en fonction de 2 critères principaux :
Le loyer se compose alors du coût du loyer de référence majoré et du montant du complément de loyer.
Un bailleur qui applique un complément de loyer doit justifier des atouts particuliers et exceptionnels du logement qu'il loue. Par exemple, il peut se prévaloir d'une vue sur un monument historique, d'un jardin, d'équipements luxueux comme un sauna, un jacuzzi, etc.
Ces éléments distinctifs ne doivent pas avoir déjà été considérés pour fixer le montant du loyer de référence.
Ils ne doivent pas non plus avoir été pris en compte pour calculer le montant des charges récupérables.
Le bailleur peut augmenter le montant du loyer de son locataire :
Par ailleurs, il peut appliquer un complément au loyer de référence majoré si le bien dont il est propriétaire :
La liste des éléments indispensables à un bien loué meublé est définie à l'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Si vous offrez des équipements complémentaires non prévus dans cette liste, améliorant le confort de votre locataire, vous pouvez appliquer un complément de loyer à la valeur de référence majorée.
En cas de difficulté pour payer le loyer, le locataire peut, sous certaines conditions, bénéficier :
Oui, une terrasse (ou un balcon) peut constituer un élément déterminant pour justifier une majoration du loyer de référence par un complément de loyer.
Il faut toutefois rappeler que les critères sont laissés à la libre interprétation des parties et de la commission de conciliation en cas de désaccord.
En principe, vous ne pouvez motiver un complément de loyer par la mise à disposition d'une cave. Celle-ci est considérée comme une annexe à l'habitation principale. Elle a déjà été prise en considération pour calculer le montant du loyer de base.
Sources
Rédigé par Valentin Fily
Valentin est cofondateur de BailFacile et responsable de l'équipe technique. Son ambition est de rendre la gestion locative simple et accessible au plus grand nombre grâce à un service de qualité.
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