Comment mettre en place un complément de loyer ?

Le complément de loyer est un dispositif réservé aux villes soumises à l'encadrement du niveau de loyer. Il permet au bailleur de demander un loyer supérieur au plafond fixé par la règlementation. Pour ce faire, le logement doit disposer de caractéristiques non prises en compte dans le calcul du loyer de référence.

Rappelons que dans les villes visées par l'encadrement du niveau de loyer, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Sans ce dispositif, même un logement rare ou exceptionnel doit se conformer à ce plafond.

Le complément permet donc :

• De valoriser un atout unique du logement (vue, équipement haut de gamme, surface extérieure exceptionnelle…) ;
• D’optimiser le rendement locatif sans être en infraction avec la loi ;
• De différencier son bien sur le marché face à des biens standardisés.

Le complément de loyer n’est envisageable que si le logement présente un atout réellement rare sur le marché local et qui n’est pas pris en compte dans la grille de référence utilisée pour fixer le loyer de base. Les cas les plus fréquents sont les suivants :

Terrasse ou jardin privatif de grande surface

Une terrasse spacieuse ou un jardin privatif en plein centre-ville constitue un atout rare. L’élément doit dépasser la superficie habituelle de ce type d'aménagement pour les logements comparables.

Par exemple, un appartement de 50 m² doté d’une terrasse de 40 m² orientée plein sud et sans vis-à-vis peut justifier un complément. En revanche, un balcon standard ou un petit jardin en rez-de-chaussée n’entrera pas dans cette catégorie.

Vue exceptionnelle

Une vue panoramique sur un monument emblématique, un fleuve ou un paysage rare entre dans les critères de complément, surtout si elle est dégagée et accessible depuis les pièces de vie.

Ce type de prestation se distingue d’une simple vue agréable : il faut que l’emplacement soit unique ou très difficile à trouver dans la même gamme de biens (par exemple, vue directe sur la Tour Eiffel ou sur un littoral classé).

Hauteur sous plafond ou volume habitable rares

Un logement offrant une hauteur sous plafond bien supérieure aux standards (plus de 3,5 mètres) ou un volume intérieur atypique (mezzanine habitable, espace ouvert de grande envergure) peut justifier un complément.

La rareté se mesure en comparant avec le bâti environnant : si la plupart des appartements similaires offrent 2,5 m de hauteur et que le bien en propose 4 m avec une architecture valorisante, l’argument est solide.

Équipements haut de gamme non courants

Certains aménagements intérieurs peuvent justifier un complément, à condition qu’ils soient à la fois rares et de qualité exceptionnelle :

• Cuisine professionnelle avec matériel de restauration haut de gamme ;
• Sauna ou hammam privatifs ;
• Cave à vin climatisée intégrée ;
• Système domotique complet haut de gamme.

Ces installations doivent être intégrées au logement, fonctionnelles et de qualité supérieure à l’équipement attendu dans la catégorie du bien.

Situation unique

La localisation dans l’immeuble ou le quartier peut aussi jouer un rôle. Un dernier étage avec ascenseur panoramique, un accès direct à un monument historique ou une adresse particulièrement prestigieuse peuvent justifier un complément.

Il faut que la situation confère un avantage concret et difficilement reproductible : tranquillité absolue, absence totale de vis-à-vis, emplacement au sein d’un bâtiment classé, accès privé à une cour intérieure remarquable…

La loi ne donne pas de barème officiel. Le montant doit être fixé en fonction :

• De la valeur réelle de l’avantage apporté par la caractéristique exceptionnelle.
• De comparaisons de marché avec des biens similaires sans cet atout, pour mesurer l’écart de prix.
• De la proportionnalité par rapport au loyer de base : un complément trop élevé augmente le risque de contestation.

En pratique, il est recommandé de chiffrer le gain locatif potentiel que l’atout procure, puis de rester modéré pour rester défendable devant la commission de conciliation ou le juge.

1. Vérifier l’éligibilité du logement

Avant toute chose, il faut s’assurer que le bien se situe dans une commune soumise à l’encadrement du niveau de loyer. Pour cela, il suffit de vérifier si la ville où se situe le logement est visée par un arrêté préfectoral fixant le loyer de référence. Cette vérification peut être effectuée sur le site de la préfecture ou celui de l'observatoire local des loyers.

2. Identifier clairement la caractéristique exceptionnelle

Le bailleur doit également s'assurer que la caractéristique invoquée justifie un complément de loyer.

Cet élément doit être clairement identifié et formulé de manière objective. Il est préférable d’éviter les appréciations subjectives (“vue magnifique”) au profit de faits précis (“vue dégagée sur la cathédrale, orientation sud-ouest, accessible depuis salon et chambre”).

3. Évaluer le montant du complément

Il doit être calculé sur la base de comparaisons de marché fiables, en s’appuyant sur des annonces ou références locatives récentes. Le bailleur doit garder en tête que le juge pourra demander ces éléments en cas de litige.

4. Inscrire le complément dans le bail

Le montant et la justification doivent figurer dans la partie “loyer” du contrat, séparés du loyer de base. La description doit être suffisamment détaillée pour permettre à un tiers (locataire, commission de conciliation, juge) de comprendre l’origine du montant.

Le locataire dispose d’un délai de 3 mois après la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation s’il estime que le complément est injustifié ou excessif. Si la conciliation ne porte pas ses fruits, il peut ensuite porter l'affaire devant le tribunal judiciaire. 

Si la contestation du locataire est justifiée, le bailleur risque : 

• La suppression totale ou la réduction du montant du complément, si le juge estime que l’avantage invoqué ne remplit pas les conditions légales ;
• Un remboursement rétroactif : le bailleur devra restituer au locataire les sommes indûment perçues depuis le début de la location.

Pour éviter toute contestation, le bailleur doit :

• Conserver tous les documents liés à l'élément invoqué : Il faut veiller à rassembler des photos datées, plans, factures et toute preuve matérielle de la caractéristique exceptionnelle. Dans la mesure du possible, le propriétaire doit obtenir des estimations ou avis d’experts (agent immobilier, notaire) confirmant la rareté et la valeur ajoutée de l’atout ;
• S'appuyer sur des références solides : le propriétaire doit se référer à des annonces publiées sur des plateformes populaires. Il ne faut pas hésiter à prendre des captures d'écran. En cas de contestation, ces preuves constituent des éléments décisifs ; 
• Rester raisonnable dans la fixation du complément de loyer : Même en présence d’un atout rare, un complément de loyer exagérément élevé sera forcément contesté. Un montant cohérent avec les écarts constatés sur le marché est vivement recommandé.