Assurance loyer impayé

Assurance loyer impayé : comment ça marche ?

En tant que propriétaire bailleur, vous redoutez sans doute de louer votre bien immobilier à un locataire qui ne paie pas (ou plus) le loyer impactant ainsi la rentabilité de votre investissement locatif. Pour retrouver la sérénité, l’assurance loyers impayés, appelée aussi Garantie Loyers Impayés (GLI), vous protège contre le risque de défaut de paiement du loyer, et bien d’autres. 

Comment fonctionne-t-elle ? Quelles sont les garanties ? Combien coûte une assurance loyers impayés ? Suivez le guide !

Assurance loyer impayé

SOMMAIRE

Les bonnes pratiques pour éviter les impayés de loyer

Avant de parler d’assurance, il est recommandé de s’imposer quelques règles pour limiter la probabilité d’être confronté à des incidents avec son locataire : mieux vaut prévenir que guérir ! Alors à combien louer mon appartement ?

Tout d’abord, veillez à proposer un loyer en adéquation avec le marché immobilier locatif local et avec la qualité du logement. Un loyer au juste prix, c’est la meilleure façon d’attirer les bons profils. En effet, si vous avez peu de candidats, vous risquez de louer au premier venu, même si vous avez des doutes sur sa solvabilité…

Ensuite, lors des visites, quand un profil vous semble intéressant, n’hésitez pas à poser des questions à la personne, en toute subtilité bien sûr : distance de son travail, projets d’avenir, raisons du départ de son ancien logement, après combien de temps, etc.

Enfin, prenez le temps de contrôler les pièces justificatives du dossier de location :

  • Cohérence des chiffres sur les bulletins de paie, proportion des primes dans les revenus (le salaire de base doit couvrir 3 fois le loyer) ;
  • Existence de l’employeur sur societe.com en recherchant le numéro SIREN de l’entreprise ;
  • Correspondance des informations avec les réseaux sociaux, notamment LinkedIn ;
  • Véracité de l’avis d’imposition fourni grâce au service de vérification des avis fiscaux.

Vous l’aurez compris, la sélection du locataire est la première étape pour sécuriser le paiement du loyer. Malgré cela, vous pouvez tomber sur un mauvais payeur ou sur quelqu’un dont la situation évolue défavorablement et qui n’arrivera plus à payer. C’est là tout l’intérêt de souscrire une assurance loyers impayés, n’est-ce pas ?

Assurance loyers impayés : quelles garanties ?

Le principal objectif de cette assurance est bien de protéger le propriétaire contre les impayés de loyer, mais contrairement à ce qu’on pourrait croire, elle couvre généralement plusieurs types de risques :

  • Indemnisation des loyers impayés ;
  • Protection juridique ;
  • Couverture des dégradations du logement ;
  • Départ prématuré du locataire.

L’indemnisation des loyers impayés

C’est le cœur du dispositif : en cas de défaillance du locataire, la garantie loyers impayés couvre les loyers (charges locatives comprises) non réglés, et ce, quel que soit le motif du non-paiement. 

Les délais, les niveaux de garanties et les modalités de mise en œuvre dépendent de chaque contrat, il faut donc examiner les conditions des différentes offres afin de les comparer.

La protection juridique

Dans le cas où une action judiciaire est engagée pour le recouvrement des loyers ou une expulsion, la garantie prend en charge tout ou partie des honoraires d’avocat et des coûts de procédure.

La couverture des dégradations du logement

Au départ du locataire, si des dégradations sont constatées (et non un manque d’entretien), et qu’elles ne sont pas couvertes par le dépôt de garantie, la GLI peut prendre en charge une partie des frais de réparation.

Notre avis

Étudiez avec attention les conditions de ce volet de garantie, car son exécution est parfois soumise à de nombreuses exceptions (vétusté, délais…) qui peuvent rendre la prise en charge complexe ou non-significative.

Le départ prématuré du locataire

Certains contrats proposent, en option et donc avec une surprime, le paiement des loyers, charges et taxes qui résultent de la non-relocation (vacance locative) du logement suite au départ prématuré ou du décès du locataire. Cette prise en charge est limitée à quelques mois.

Bon à savoir

D'autres garanties sont souvent proposées en complément : vérification et analyse des documents fournis par le locataire, assurance propriétaire non-occupant (PNO), etc.

Quels sont les critères d’éligibilité pour souscrire une assurance loyers impayés ?

Plusieurs conditions doivent être remplies pour bénéficier pleinement de la garantie loyers impayés, que ce soit au moment de la signature ou pour déclarer un sinistre (ce serait dommage de ne pas pouvoir en profiter).

Les types de location acceptés par la GLI

L'assurance loyers impayés ne s’applique qu’à la location à titre d’habitation (non pour un commerce ou des bureaux) et uniquement pour un logement occupé au titre de la résidence principale du locataire, qu’il soit loué vide ou meublé. Les locations saisonnières sont donc exclues.

Les conditions de rédaction du contrat de location

Avant de déposer un dossier d’assurance loyers impayés, il faut veiller à rédiger un contrat de location qui respecte certains critères :

  • Il doit être conforme à la réglementation, notamment avec le modèle imposé par la loi ALUR ;
  • Le bail doit contenir une clause résolutoire permettant la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations, ainsi qu’une clause de solidarité en cas de colocation : si l’un des occupants ne paie pas son loyer, les autres sont ainsi redevables de sa part ;
  • Un état des lieux d’entrée doit être annexé au bail.

Les critères de solvabilité du locataire imposés par l’assurance loyers impayés

Les compagnies d’assurance qui commercialisent la garantie loyers impayés protègent exclusivement les propriétaires bailleurs dont le locataire est solvable :

  • Il doit pouvoir justifier de revenus stables et réguliers (une épargne conséquente ne compte pas) ;
  • Si le locataire est titulaire d’un CDI, hors période d'essai, son salaire net doit généralement représenter 2,7 fois le montant du loyer + charges. Dans les autres situations (CDD, profession libérale, artisan, retraité, etc.), le locataire doit témoigner d'un niveau de ressources équivalent à au moins 3 fois le coût du loyer chargé ;
  • Une caution solidaire d’un tiers pourra être exigée si le locataire est étudiant ou apprenti.

Vous devrez donc transmettre à votre assurance, au minimum et selon la situation, un justificatif d’identité et de domicile du locataire, ses 3 dernières fiches de paye et son dernier avis d’imposition.

Les critères d’éligibilité peuvent varier d’une compagnie d’assurance à l’autre, renseignez-vous précisément sur les éléments à prendre en considération pour l’étude du dossier candidat. 

Bon à savoir

Si le locataire ne valide pas les critères de l’assurance loyers impayés, qu’il a moins de 30 ans ou est travailleur précaire, il peut avoir accès, sous conditions, à la garantie VISALE, un dispositif public créé en 2016 en remplacement de la GRL (Garantie contre le Risque Locatif) qui a été supprimée fin 2015.

Quand souscrire une assurance loyers impayés ?

La demande de souscription doit être réalisée dans les 15 jours suivants l’entrée du locataire dans le logement. Dans ce cas, si le dossier est accepté, aucun délai de carence ne s’applique. Ainsi, si un impayé survient dès le deuxième mois de location, vous serez remboursé du loyer.

A l’inverse, si vous dépassez la période de 15 jours après l’arrivée des locataires, la plupart des contrats d’assurance loyers impayés appliquent une période de carence de 3 mois ou plus pendant laquelle vous ne pourrez pas prétendre à un remboursement de loyers non réglés. Cette disposition permet d’éloigner les fraudeurs.

Certaines compagnies d’assurance acceptent également d’ouvrir une garantie loyers impayés pour les locations déjà en cours. La solvabilité du locataire s’étudie alors surtout sur la base de son historique de paiement : il doit être à jour du paiement de loyers et sans retards. En fonction des contrats, un délai de carence peut aussi être appliqué.

Combien coûte une garantie loyers impayés ?

Trop cher diront la plupart des propriétaires… qui n’y ont jamais eu recours ! Pourtant, même si la souscription d’une assurance loyers impayés a un coût non-négligeable, elle permet d’anticiper les risques (sérénité encore et toujours…), de maintenir le rendement de votre investissement locatif et de vous éviter de devoir rembourser le crédit du bien sans rentrée d’argent pendant plusieurs mois par exemple.

La prime d’assurance loyers impayés se calcule selon un pourcentage du loyer, généralement entre 2 et 4 % du montant annuel du loyer, charges comprises, auquel il faut ajouter le prix des éventuelles options souscrites (gestion et vérification du dossier de bail, etc.)

Par exemple, si Marie loue un T3 dont le loyer mensuel + charges est de 600 €, elle devra débourser environ 220 € par an pour son assurance loyers impayés.

Le saviez-vous ?

Le montant de la cotisation GLI est déductible de vos revenus locatifs au régime réel d’imposition.

Comment activer la garantie loyers impayés ?

En cas d’incident de paiement, le propriétaire bailleur doit suivre un processus bien défini avant de prétendre à une indemnisation. Les démarches peuvent différer entre les contrats d’assurance loyer impayés, n’oubliez pas de relire le vôtre.

Généralement, les étapes à suivre sont les suivantes :

  • Contact à l’amiable par téléphone pour faire un point de situation ;
  • Envoi d’un courrier de relance avec accusé de réception au locataire ;
  • En l’absence de réponse sous 15 jours, envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception qui demande au débiteur de s'exécuter dans un délai imparti. A défaut, la personne sera citée à comparaître devant la juridiction compétente ;
  • Sans retour, le propriétaire peut alors faire appel à un huissier de justice pour délivrer un commandement de payer ;
  • Si la situation reste bloquée, c’est à ce moment-là qu’il faut déclarer un sinistre (les compagnies demandent le plus souvent 2 ou 3 mois d’impayés de loyer).
Bon à savoir

L’indemnité est fréquemment versée 3 mois après l’apparition du premier défaut de paiement. Mais pas de panique, la garantie loyers impayés est rétroactive : la totalité des loyers non réglés sera prise en charge.

Concernant la garantie contre les dégradations locatives, elle intervient au moment du départ d’un locataire, après avoir établi l’état des lieux de sortie. Il faut alors constituer un dossier auprès de votre assurance et envoyer une mise en demeure à l’ex-locataire pour essayer de récupérer les frais de remise en état du bien.

Comment choisir son assurance loyers impayés ?

Plusieurs critères, au-delà du coût, entrent en jeu au moment de choisir une GLI :

  • Les différentes garanties : loyers impayés, dégradations locatives, protection juridique, départ prématuré du locataire, vérification du dossier de location avant signature du bail, etc. ;
  • Le niveau de loyer assurable : généralement, les compagnies d’assurance acceptent de couvrir un loyer maximal entre 2 000 € et 2 500 € mensuel ;
  • Le plafond d’indemnisation : c’est le montant maximum que vous versera l’assurance loyer impayés ;
  • La durée des garanties : au minimum 12 mois, jusqu’à une durée illimitée… Nous vous conseillons d’opter pour une durée de 3 ans minimum, car les délais de certaines procédures administratives sont parfois très longs ;
  • Le délai de carence : un critère important puisque c’est la période, en début de contrat, pendant laquelle le propriétaire ne touchera aucune indemnisation, même en cas de loyers impayés ;
  • La franchise : une somme à la charge du propriétaire en cas de litige locatif.

Comme pour toute assurance, le coût de la cotisation est fixé en fonction du niveau de couverture choisi. C’est pourquoi il est important de réfléchir à vos priorités et de comparer plusieurs devis afin de choisir les options qui vous correspondent, au meilleur prix.

Assurance loyers impayés et caution locative : quelles différences ?

Tout comme la GLI, la caution solidaire permet de sécuriser le propriétaire bailleur contre les impayés de loyer : un garant se porte caution du locataire pour payer le loyer à sa place s’il n’est pas en mesure de payer.

C’est une solution qui a l’avantage d’être gratuite et simple (acte de cautionnement à signer), et assez engageante si le garant fait partie de la famille proche (éviter les amis, collègues, etc., qui se sentent souvent moins concernés). Toutefois, une caution solidaire n’est pas une garantie à 100 % : le garant peut lui aussi rencontrer des difficultés financières, il peut s’avérer de mauvaise foi et ne pas répondre à vos sollicitations, les frais de procédure pour assigner le locataire et ses garants en justice seront élevés et les démarches sont chronophages.

La plupart des propriétaires préfèrent souscrire une assurance loyers impayés, même si elle a un coût, car c’est un mécanisme indépendant de la relation qui vous unit au locataire et qui sécurise davantage le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire.

Bon à savoir

Le cumul de l'assurance loyers impayés avec une caution solidaire (le fameux garant) n’est autorisé que dans le cas où le locataire est étudiant ou apprenti.

Excellent|4.7 sur 1 784 avisLogo trustpilot

FAQ

Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?

L’assurance loyers impayés, ou Garantie des Loyers Impayés (GLI), est une protection du propriétaire face à un locataire qui ne paie pas son loyer. Elle prend en charge les loyers impayés dès le 1er défaut constaté et met à disposition un accompagnement juridique lorsque c’est nécessaire. Une couverture contre les dégradations locatives peut également être ajoutée au contrat.

Pourquoi souscrire une assurance loyers impayés ?

Souscrire une assurance loyers impayés permet au propriétaire de se prémunir contre les risques de défaut de paiement du loyer du locataire. Il peut ainsi prétendre à une indemnisation de la part de son assureur, qui peut également couvrir des frais supplémentaires selon les options choisies.

Puis-je souscrire une assurance loyers impayés en dehors de l’agence immobilière qui gère mon bien ?

Il n’y a aucune obligation à souscrire une assurance loyers impayés proposée par votre agent immobilier gestionnaire. Vous pouvez choisir une autre compagnie d’assurance. C’est même conseillé pour faire jouer la concurrence.

Qu’est-ce qu’un incident de paiement ?

Il s’agit généralement d’un retard de paiement du loyer, total ou partiel, constaté sur deux échéances consécutives. Les critères exacts sont définis dans les conditions générales du contrat d’assurance loyers impayés.

Combien coûte une assurance loyers impayés ?

La cotisation d’assurance loyers impayés est calculée selon un pourcentage du loyer compris entre 2 et 4 % du montant annuel du loyer, charges comprises. Cependant, le coût de service est déductible de vos revenus locatifs au régime réel d’imposition.

Qui paye l'assurance garantie loyer impayé ?

En principe, c'est au propriétaire de payer la cotisation s'il souscrit une assurance loyer impayé. 

Il existe toutefois des dispositifs inverses que le locataire peut souscrire, ce qui se révèle particulièrement intéressant s'il ne dispose pas d'une caution solidaire. En cas de défaillance de sa part, c'est donc l'assureur qui prend en charge les loyers dus ainsi que les frais à débourser pour remettre le logement en état si le propriétaire constate des dégradations qui lui sont imputables. 

Rédigé par Valentin Fily Logo Linkedin

Valentin est cofondateur de BailFacile et responsable de l'équipe technique. Son ambition est de rendre la gestion locative simple et accessible au plus grand nombre grâce à un service de qualité.

SOMMAIRE

Les bonnes pratiques pour éviter les impayés de loyer

Avant de parler d’assurance, il est recommandé de s’imposer quelques règles pour limiter la probabilité d’être confronté à des incidents avec son locataire : mieux vaut prévenir que guérir ! Alors à combien louer mon appartement ?

Tout d’abord, veillez à proposer un loyer en adéquation avec le marché immobilier locatif local et avec la qualité du logement. Un loyer au juste prix, c’est la meilleure façon d’attirer les bons profils. En effet, si vous avez peu de candidats, vous risquez de louer au premier venu, même si vous avez des doutes sur sa solvabilité…

Ensuite, lors des visites, quand un profil vous semble intéressant, n’hésitez pas à poser des questions à la personne, en toute subtilité bien sûr : distance de son travail, projets d’avenir, raisons du départ de son ancien logement, après combien de temps, etc.

Enfin, prenez le temps de contrôler les pièces justificatives du dossier de location :

  • Cohérence des chiffres sur les bulletins de paie, proportion des primes dans les revenus (le salaire de base doit couvrir 3 fois le loyer) ;
  • Existence de l’employeur sur societe.com en recherchant le numéro SIREN de l’entreprise ;
  • Correspondance des informations avec les réseaux sociaux, notamment LinkedIn ;
  • Véracité de l’avis d’imposition fourni grâce au service de vérification des avis fiscaux.

Vous l’aurez compris, la sélection du locataire est la première étape pour sécuriser le paiement du loyer. Malgré cela, vous pouvez tomber sur un mauvais payeur ou sur quelqu’un dont la situation évolue défavorablement et qui n’arrivera plus à payer. C’est là tout l’intérêt de souscrire une assurance loyers impayés, n’est-ce pas ?

Assurance loyers impayés : quelles garanties ?

Le principal objectif de cette assurance est bien de protéger le propriétaire contre les impayés de loyer, mais contrairement à ce qu’on pourrait croire, elle couvre généralement plusieurs types de risques :

  • Indemnisation des loyers impayés ;
  • Protection juridique ;
  • Couverture des dégradations du logement ;
  • Départ prématuré du locataire.

L’indemnisation des loyers impayés

C’est le cœur du dispositif : en cas de défaillance du locataire, la garantie loyers impayés couvre les loyers (charges locatives comprises) non réglés, et ce, quel que soit le motif du non-paiement. 

Les délais, les niveaux de garanties et les modalités de mise en œuvre dépendent de chaque contrat, il faut donc examiner les conditions des différentes offres afin de les comparer.

La protection juridique

Dans le cas où une action judiciaire est engagée pour le recouvrement des loyers ou une expulsion, la garantie prend en charge tout ou partie des honoraires d’avocat et des coûts de procédure.

La couverture des dégradations du logement

Au départ du locataire, si des dégradations sont constatées (et non un manque d’entretien), et qu’elles ne sont pas couvertes par le dépôt de garantie, la GLI peut prendre en charge une partie des frais de réparation.

Notre avis

Étudiez avec attention les conditions de ce volet de garantie, car son exécution est parfois soumise à de nombreuses exceptions (vétusté, délais…) qui peuvent rendre la prise en charge complexe ou non-significative.

Le départ prématuré du locataire

Certains contrats proposent, en option et donc avec une surprime, le paiement des loyers, charges et taxes qui résultent de la non-relocation (vacance locative) du logement suite au départ prématuré ou du décès du locataire. Cette prise en charge est limitée à quelques mois.

Bon à savoir

D'autres garanties sont souvent proposées en complément : vérification et analyse des documents fournis par le locataire, assurance propriétaire non-occupant (PNO), etc.

Quels sont les critères d’éligibilité pour souscrire une assurance loyers impayés ?

Plusieurs conditions doivent être remplies pour bénéficier pleinement de la garantie loyers impayés, que ce soit au moment de la signature ou pour déclarer un sinistre (ce serait dommage de ne pas pouvoir en profiter).

Les types de location acceptés par la GLI

L'assurance loyers impayés ne s’applique qu’à la location à titre d’habitation (non pour un commerce ou des bureaux) et uniquement pour un logement occupé au titre de la résidence principale du locataire, qu’il soit loué vide ou meublé. Les locations saisonnières sont donc exclues.

Les conditions de rédaction du contrat de location

Avant de déposer un dossier d’assurance loyers impayés, il faut veiller à rédiger un contrat de location qui respecte certains critères :

  • Il doit être conforme à la réglementation, notamment avec le modèle imposé par la loi ALUR ;
  • Le bail doit contenir une clause résolutoire permettant la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations, ainsi qu’une clause de solidarité en cas de colocation : si l’un des occupants ne paie pas son loyer, les autres sont ainsi redevables de sa part ;
  • Un état des lieux d’entrée doit être annexé au bail.

Les critères de solvabilité du locataire imposés par l’assurance loyers impayés

Les compagnies d’assurance qui commercialisent la garantie loyers impayés protègent exclusivement les propriétaires bailleurs dont le locataire est solvable :

  • Il doit pouvoir justifier de revenus stables et réguliers (une épargne conséquente ne compte pas) ;
  • Si le locataire est titulaire d’un CDI, hors période d'essai, son salaire net doit généralement représenter 2,7 fois le montant du loyer + charges. Dans les autres situations (CDD, profession libérale, artisan, retraité, etc.), le locataire doit témoigner d'un niveau de ressources équivalent à au moins 3 fois le coût du loyer chargé ;
  • Une caution solidaire d’un tiers pourra être exigée si le locataire est étudiant ou apprenti.

Vous devrez donc transmettre à votre assurance, au minimum et selon la situation, un justificatif d’identité et de domicile du locataire, ses 3 dernières fiches de paye et son dernier avis d’imposition.

Les critères d’éligibilité peuvent varier d’une compagnie d’assurance à l’autre, renseignez-vous précisément sur les éléments à prendre en considération pour l’étude du dossier candidat. 

Bon à savoir

Si le locataire ne valide pas les critères de l’assurance loyers impayés, qu’il a moins de 30 ans ou est travailleur précaire, il peut avoir accès, sous conditions, à la garantie VISALE, un dispositif public créé en 2016 en remplacement de la GRL (Garantie contre le Risque Locatif) qui a été supprimée fin 2015.

Quand souscrire une assurance loyers impayés ?

La demande de souscription doit être réalisée dans les 15 jours suivants l’entrée du locataire dans le logement. Dans ce cas, si le dossier est accepté, aucun délai de carence ne s’applique. Ainsi, si un impayé survient dès le deuxième mois de location, vous serez remboursé du loyer.

A l’inverse, si vous dépassez la période de 15 jours après l’arrivée des locataires, la plupart des contrats d’assurance loyers impayés appliquent une période de carence de 3 mois ou plus pendant laquelle vous ne pourrez pas prétendre à un remboursement de loyers non réglés. Cette disposition permet d’éloigner les fraudeurs.

Certaines compagnies d’assurance acceptent également d’ouvrir une garantie loyers impayés pour les locations déjà en cours. La solvabilité du locataire s’étudie alors surtout sur la base de son historique de paiement : il doit être à jour du paiement de loyers et sans retards. En fonction des contrats, un délai de carence peut aussi être appliqué.

Combien coûte une garantie loyers impayés ?

Trop cher diront la plupart des propriétaires… qui n’y ont jamais eu recours ! Pourtant, même si la souscription d’une assurance loyers impayés a un coût non-négligeable, elle permet d’anticiper les risques (sérénité encore et toujours…), de maintenir le rendement de votre investissement locatif et de vous éviter de devoir rembourser le crédit du bien sans rentrée d’argent pendant plusieurs mois par exemple.

La prime d’assurance loyers impayés se calcule selon un pourcentage du loyer, généralement entre 2 et 4 % du montant annuel du loyer, charges comprises, auquel il faut ajouter le prix des éventuelles options souscrites (gestion et vérification du dossier de bail, etc.)

Par exemple, si Marie loue un T3 dont le loyer mensuel + charges est de 600 €, elle devra débourser environ 220 € par an pour son assurance loyers impayés.

Le saviez-vous ?

Le montant de la cotisation GLI est déductible de vos revenus locatifs au régime réel d’imposition.

Comment activer la garantie loyers impayés ?

En cas d’incident de paiement, le propriétaire bailleur doit suivre un processus bien défini avant de prétendre à une indemnisation. Les démarches peuvent différer entre les contrats d’assurance loyer impayés, n’oubliez pas de relire le vôtre.

Généralement, les étapes à suivre sont les suivantes :

  • Contact à l’amiable par téléphone pour faire un point de situation ;
  • Envoi d’un courrier de relance avec accusé de réception au locataire ;
  • En l’absence de réponse sous 15 jours, envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception qui demande au débiteur de s'exécuter dans un délai imparti. A défaut, la personne sera citée à comparaître devant la juridiction compétente ;
  • Sans retour, le propriétaire peut alors faire appel à un huissier de justice pour délivrer un commandement de payer ;
  • Si la situation reste bloquée, c’est à ce moment-là qu’il faut déclarer un sinistre (les compagnies demandent le plus souvent 2 ou 3 mois d’impayés de loyer).
Bon à savoir

L’indemnité est fréquemment versée 3 mois après l’apparition du premier défaut de paiement. Mais pas de panique, la garantie loyers impayés est rétroactive : la totalité des loyers non réglés sera prise en charge.

Concernant la garantie contre les dégradations locatives, elle intervient au moment du départ d’un locataire, après avoir établi l’état des lieux de sortie. Il faut alors constituer un dossier auprès de votre assurance et envoyer une mise en demeure à l’ex-locataire pour essayer de récupérer les frais de remise en état du bien.

Comment choisir son assurance loyers impayés ?

Plusieurs critères, au-delà du coût, entrent en jeu au moment de choisir une GLI :

  • Les différentes garanties : loyers impayés, dégradations locatives, protection juridique, départ prématuré du locataire, vérification du dossier de location avant signature du bail, etc. ;
  • Le niveau de loyer assurable : généralement, les compagnies d’assurance acceptent de couvrir un loyer maximal entre 2 000 € et 2 500 € mensuel ;
  • Le plafond d’indemnisation : c’est le montant maximum que vous versera l’assurance loyer impayés ;
  • La durée des garanties : au minimum 12 mois, jusqu’à une durée illimitée… Nous vous conseillons d’opter pour une durée de 3 ans minimum, car les délais de certaines procédures administratives sont parfois très longs ;
  • Le délai de carence : un critère important puisque c’est la période, en début de contrat, pendant laquelle le propriétaire ne touchera aucune indemnisation, même en cas de loyers impayés ;
  • La franchise : une somme à la charge du propriétaire en cas de litige locatif.

Comme pour toute assurance, le coût de la cotisation est fixé en fonction du niveau de couverture choisi. C’est pourquoi il est important de réfléchir à vos priorités et de comparer plusieurs devis afin de choisir les options qui vous correspondent, au meilleur prix.

Assurance loyers impayés et caution locative : quelles différences ?

Tout comme la GLI, la caution solidaire permet de sécuriser le propriétaire bailleur contre les impayés de loyer : un garant se porte caution du locataire pour payer le loyer à sa place s’il n’est pas en mesure de payer.

C’est une solution qui a l’avantage d’être gratuite et simple (acte de cautionnement à signer), et assez engageante si le garant fait partie de la famille proche (éviter les amis, collègues, etc., qui se sentent souvent moins concernés). Toutefois, une caution solidaire n’est pas une garantie à 100 % : le garant peut lui aussi rencontrer des difficultés financières, il peut s’avérer de mauvaise foi et ne pas répondre à vos sollicitations, les frais de procédure pour assigner le locataire et ses garants en justice seront élevés et les démarches sont chronophages.

La plupart des propriétaires préfèrent souscrire une assurance loyers impayés, même si elle a un coût, car c’est un mécanisme indépendant de la relation qui vous unit au locataire et qui sécurise davantage le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire.

Bon à savoir

Le cumul de l'assurance loyers impayés avec une caution solidaire (le fameux garant) n’est autorisé que dans le cas où le locataire est étudiant ou apprenti.

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FAQ

Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?

L’assurance loyers impayés, ou Garantie des Loyers Impayés (GLI), est une protection du propriétaire face à un locataire qui ne paie pas son loyer. Elle prend en charge les loyers impayés dès le 1er défaut constaté et met à disposition un accompagnement juridique lorsque c’est nécessaire. Une couverture contre les dégradations locatives peut également être ajoutée au contrat.

Pourquoi souscrire une assurance loyers impayés ?

Souscrire une assurance loyers impayés permet au propriétaire de se prémunir contre les risques de défaut de paiement du loyer du locataire. Il peut ainsi prétendre à une indemnisation de la part de son assureur, qui peut également couvrir des frais supplémentaires selon les options choisies.

Puis-je souscrire une assurance loyers impayés en dehors de l’agence immobilière qui gère mon bien ?

Il n’y a aucune obligation à souscrire une assurance loyers impayés proposée par votre agent immobilier gestionnaire. Vous pouvez choisir une autre compagnie d’assurance. C’est même conseillé pour faire jouer la concurrence.

Qu’est-ce qu’un incident de paiement ?

Il s’agit généralement d’un retard de paiement du loyer, total ou partiel, constaté sur deux échéances consécutives. Les critères exacts sont définis dans les conditions générales du contrat d’assurance loyers impayés.

Combien coûte une assurance loyers impayés ?

La cotisation d’assurance loyers impayés est calculée selon un pourcentage du loyer compris entre 2 et 4 % du montant annuel du loyer, charges comprises. Cependant, le coût de service est déductible de vos revenus locatifs au régime réel d’imposition.

Qui paye l'assurance garantie loyer impayé ?

En principe, c'est au propriétaire de payer la cotisation s'il souscrit une assurance loyer impayé. 

Il existe toutefois des dispositifs inverses que le locataire peut souscrire, ce qui se révèle particulièrement intéressant s'il ne dispose pas d'une caution solidaire. En cas de défaillance de sa part, c'est donc l'assureur qui prend en charge les loyers dus ainsi que les frais à débourser pour remettre le logement en état si le propriétaire constate des dégradations qui lui sont imputables. 

Rédigé par Valentin Fily Logo Linkedin

Valentin est cofondateur de BailFacile et responsable de l'équipe technique. Son ambition est de rendre la gestion locative simple et accessible au plus grand nombre grâce à un service de qualité.