Comment fonctionne l'assurance loyers impayés (GLI) ?

La garantie loyers impayés (GLI), également appelée assurance loyers impayés, est un dispositif destiné aux propriétaires bailleurs pour sécuriser leurs revenus locatifs. Il s’agit d’un contrat d’assurance qui a pour objectif de protéger le bailleur face aux aléas financiers liés à la location, en apportant une sécurité supplémentaire dans la gestion du bien mis en location.

Cette assurance couvre : 

• Les impayés de loyer : en cas de défaillance du locataire, la garantie loyers impayés couvre les loyers (charges locatives comprises) non réglés, et ce, quel que soit le motif du non-paiement ;
• Les frais engagés en cas d'action judiciaire : si une action judiciaire est engagée pour le recouvrement des loyers ou une expulsion, la garantie prend en charge tout ou partie des honoraires d’avocat et des coûts de procédure ;
• Les dégradations locatives : au départ du locataire, face à des dégradations locatives non couvertes par le dépôt de garantie, la GLI entre en jeu ;
• Le manque à gagner en cas de départ prématuré du locataire : certains contrats proposent, en option et donc avec une surprime, le paiement des loyers, charges et taxes qui résultent de la vacance du logement suite au départ prématuré du locataire. Cette prise en charge est limitée à quelques mois.

Plusieurs conditions doivent être remplies pour bénéficier pleinement de la garantie loyers impayés, que ce soit au moment de la signature ou pour déclarer un sinistre (ce serait dommage de ne pas pouvoir en profiter).

Les locations concernées par la GLI

L'assurance loyers impayés concerne : 

• Les locations à usage d'habitation ;
• Les locations régies par un bail dépendant de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sont donc exclues : 

• Les locations à usage professionnel ou mixte ; 
• Les locations saisonnières ;
• Les locations servant de résidence secondaire au locataire.  

Les conditions liées au bail de location

Avant de déposer un dossier d’assurance loyers impayés, il faut veiller à rédiger un contrat de location conforme à la réglementation.

Le bail de location doit :

• Être conforme au modèle imposé par la loi ALUR ;
• Comporter une clause résolutoire et une clause de solidarité en cas de colocation ;
• Présenter un état des lieux d'entrée en annexe.

Les conditions propres aux locataires

Les compagnies d’assurance qui commercialisent la garantie loyers impayés protègent exclusivement les propriétaires bailleurs dont le locataire est solvable.

Le locataire doit :

• Percevoir 2,7 fois le montant du loyer + charges si le locataire est titulaire d'un CDI, hors période d'essai ;
• Percevoir 3 fois le montant du loyer + charges si le locataire exerce une profession libérale, s'il est titulaire d'un CDD, retraité ou encore artisan ;
• Disposer d'une caution solidaire si le locataire est un étudiant ou un apprenti.

L'assureur procédera à une vérification de la situation du bailleur et du locataire. Le propriétaire est ainsi tenu de transmettre :

• Un justificatif d'identité et de domicile du locataire ;
• Ses 3 dernières fiches de paie ;
• Son dernier avis d'imposition.

Les critères d'éligibilité varient d'une compagnie d'assurance à l'autre. Pour ne rien laisser au hasard, mieux vaut bien se renseigner au préalable.

La prime d'assurance pour la GLI s'élève à 2 à 5% du loyer annuel charges comprises. Bien entendu, ce prix varie d'un assureur à l'autre. Par ailleurs, le prix de la GLI sera plus ou moins élevé selon l'étendue des couvertures et le niveau de prise en charge.

Le montant demandé dépend ainsi :

• Des options choisies ;
• Des risques d'impayés liés au profil du locataire ;
• Du type de location ;
• Du montant maximal des indemnités.

La demande de souscription doit être déposée dans les 15 jours suivants l’entrée du locataire dans le logement. Dans ce cas, si le dossier est accepté, aucun délai de carence ne s’applique. Ainsi, si un impayé survient dès le deuxième mois de location, le propriétaire sera indemnisé.

En revanche, si le bailleur dépose son dossier 15 jours après l'arrivée des locataires, les assureurs appliquent une période de carence de 3 mois ou plus. Cette disposition a été mise en place pour éloigner les fraudeurs.

Certains assureurs accordent une garantie loyers impayés pour les locations déjà en cours. La solvabilité du locataire s’étudie alors surtout sur la base de son historique de paiement : il doit être à jour du paiement de loyers et sans retard. En fonction des contrats, un délai de carence peut aussi être appliqué.

Plusieurs critères, au-delà du coût, entrent en jeu au moment de choisir une GLI :

• Les différentes garanties : loyers impayés, dégradations locatives, protection juridique, départ prématuré du locataire, vérification du dossier de location avant signature du bail, etc. ;
• Le niveau de loyer assurable : généralement, les compagnies d’assurance acceptent de couvrir un loyer maximal entre 2 000€ et 2 500€ mensuel ;
• Le plafond d’indemnisation : c’est le montant maximum que versera l'assureur en cas de sinistre ;
• La durée des garanties : au minimum 12 mois, jusqu’à une durée illimitée… Pour éviter toute déconvenue, mieux vaut opter pour une durée de 3 ans minimum. Certaines procédures administratives peuvent s'éterniser. Les garanties risquent d'expirer avant qu'il n'y ait indemnisation ;
• Le délai de carence : c'est une période de 1 à 6 mois pendant laquelle le propriétaire ne peut prétendre à une indemnisation ;
• La franchise : Il s'agit du montant qui reste à la charge de l'assuré en cas de sinistre. Si par exemple l'assurance prévoit une franchise de 1 000€, le propriétaire ne sera pas indemnisé pour un impayé de 800€. Par contre, si les loyers impayés sont de 5 000€, le bailleur recevra 4 000€ (5 000€ - 1 000€ de franchise).

Comme pour toute assurance, le coût de la cotisation est fixé en fonction du niveau de couverture choisi. C’est pourquoi il est important de réfléchir à ses priorités et de comparer les offres.

Étape 1 - Ouvrir le dialogue avec le locataire

Dès le premier loyer impayé, le bailleur doit se rapprocher de son locataire pour tenter de comprendre les raisons du retard de paiement. Le propriétaire peut contacter l'occupant du logement par téléphone, par courrier ou par email.

Si la discussion n'aboutit pas, il faudra lui adresser une lettre de rappel de paiement afin de dater la demande de résolution amiable. Lorsque c'est possible, le bailleur peut lui proposer d'étaler la dette.

Étape 2 - Envoyer une lettre de mise en demeure

Si le locataire ne donne aucune suite à la lettre de rappel, le bailleur doit adresser une lettre de mise en demeure au bout de 15 jours. Celle-ci doit être transmise par courrier recommandé avec accusé de réception. Néanmoins, il est également possible de solliciter un commissaire de justice pour remettre ce document. 

Hormis les mentions obligatoires, la lettre de mise en demeure doit : 

• inviter le locataire à régulariser les montants impayés sous un certain délai (habituellement, 8 jours) ;
• Avertir le locataire que sans réaction de sa part, le bailleur se réserve le droit d'engager les procédures qui s'imposent.

Étape 3 - Activation de la GLI

Si le locataire ne répond pas à la demande, le propriétaire déclare le sinistre à son assureur tout en fournissant tous les justificatifs requis. Le contrat d'assurance indique les délais à respecter pour ce type de déclaration. 

Les modes de paiement varient en fonction des assureurs. Les compagnies d'assurance prévoient : 

• Soit une indemnisation différée tous les 3 mois : l’assureur regroupe les loyers impayés et effectue un versement unique au troisième mois suivant le premier impayé. Exemple : si le locataire ne paie pas en janvier, l’indemnisation arrivera généralement en avril, couvrant janvier, février et mars ;
• Soit une indemnisation mensuelle : l’assureur verse chaque mois le montant du loyer impayé, au fur et à mesure, comme si le locataire payait normalement. Cela permet une trésorerie plus régulière pour le bailleur.

Non renouvellement de la GLI

Le propriétaire peut résilier sa garantie loyer impayé tous les ans. Il convient de respecter le délai de préavis inscrit sur le contrat. Il est généralement de 2 mois. Sans résiliation de sa part, l'assurance loyer impayé se poursuit par tacite reconduction.

Résiliation pour défaut de notification de l'assureur

Depuis la loi Châtel, le propriétaire peut résilier sa GLI à tout moment dès lors que son assureur ne lui a pas informé de la reconduction tacite du contrat d'assurance.

Résiliation au départ du locataire

Il est généralement obligatoire de résilier sa garantie loyer impayé lorsque le locataire quitte le logement.
À l'arrivée d'un nouveau locataire, il doit souscrire un nouveau contrat.

Résiliation au départ d'un colocataire

Dans le cadre d'une colocation, lorsque l'un des colocataires quitte le logement, la garantie se poursuit si celui-ci est remplacé par un autre colocataire. Ce dernier doit être solvable.

Si le colocataire sortant n'est pas remplacé, il doit consulter les termes de son contrat. Il prévoit généralement sa résiliation à la fin de la période de solidarité, c'est-à-dire 6 mois après son départ.

Résiliation pour vente

Si le propriétaire vend le logement loué, la GLI est résiliée de plein droit même si le locataire reste le même. L'acquéreur devra reprendre une garantie à son nom.

En cas de vente, les contrats ne prévoient généralement pas de délai de carence pour le nouveau contrat.

L'assureur peut librement refuser d'accorder la garantie loyer impayé au propriétaire. En effet, s'il considère que le risque est trop important (insolvabilité du locataire, salaire trop faible, contrat de travail précaire…), le dossier sera rejeté.

Dans ce cas de figure, le bailleur peut se tourner vers une alternative à la GLI. En effet, le bailleur peut :

Demander une caution

S'il n'a pas la possibilité de souscrire une GLI, le bailleur peut demander une caution solidaire au locataire. Il s'agit d'une personne qui se porte garante pour le titulaire du bail. La caution se substitue au locataire en cas de défaillance du locataire.

La garantie Visale

La garantie Visale est un service gratuit proposé par Action Logement. Elle couvre les loyers impayés et les dégradations locatives pour les propriétaires, tout en facilitant l'accès au logement pour certains locataires (jeunes, salariés précaires, etc.). Le propriétaire est assuré de percevoir ses loyers sans frais, sous réserve que le locataire soit éligible.