La GLI, une assurance contre les loyers impayés : conditions et procédure à suivre

La garantie loyers impayés (GLI) aussi appelée assurance loyers impayés est une assurance souscrite par le propriétaire bailleur.

Elle le protège contre les pertes de loyer dues à une défaillance du locataire. Elle couvre aussi les dégradations qu'il pourrait causer dans le logement loué. 
Par ailleurs, l'assurance gère, si nécessaire, la procédure éventuelle engagée contre le locataire défaillant ainsi que les frais de contentieux.

La GLI peut être souscrite de manière indépendante ou intégrée à une assurance propriétaire non-occupant (PNO).

Elle garantit généralement les biens à usage d'habitation, qu'ils soient loués vides ou meublés. Certaines assurances couvrent également les loyers impayés des locaux commerciaux. 

Il est possible de souscrire à la GLI lors de la signature du contrat de location ou un peu après.

Si le propriétaire choisit d'y souscrire en cours de bail, il doit justifier d'une absence de loyers impayés au cours des derniers mois précédant la demande.

L'assurance loyers impayés couvre, en fonction des options proposées par la compagnie d'assurance et choisies par le propriétaire bailleur :

• Le montant des loyers que le locataire n'a pas payés, les charges, les indemnités d'occupation…
• Le coût des réparations en cas de détérioration ou de dégradations immobilières constatées lors du départ du locataire.
  Si le montant du dépôt de garantie est supérieur aux sommes dues, l'assurance n'intervient généralement pas ;
• Le départ prématuré du locataire (départ volontaire ou décès). L'assurance prend en charge les loyers jusqu'à ce que le bailleur récupère le logement ;
• Les honoraires d'avocat, de commissaire de justice, etc., les frais de procédure de recouvrement des loyers impayés, d'expulsion du locataire... Il s'agit de la protection juridique.

Quelles sont les conditions à remplir par le locataire pour la GLI ?

Les assureurs sont libres d'accepter ou de refuser un dossier d'assurance loyer impayé. Néanmoins, les deux conditions suivantes sont toujours requises :

Conditions de solvabilité

Pour garantir un locataire contre les risques d'impayés, les assureurs vérifient la solvabilité de celui-ci (contrat de travail, fiche de paie…).

Le locataire doit être capable de payer son loyer, ses impôts et ses charges sans se mettre en difficulté. Le montant minimum de ressources réclamé par l'assureur dépend de la compagnie. Généralement, le taux d'effort doit être inférieur à 35 %. 

Pour rappel : taux d'effort = revenus du locataire - (loyer + charges).

Il arrive que la vérification du dossier n'intervienne pas lors de la signature du contrat d'assurance, mais lorsqu'il y a un impayé.

Conditions liées à la situation professionnelle du locataire

Pour être assuré, un locataire embauché en CDI est un meilleur client pour l'assureur.

Néanmoins, les titulaires d'un CDD, les intermittents du spectacle, les indépendants ou les intérimaires peuvent bénéficier d'une garantie loyer impayé, mais c'est en général plus difficile.

D'autres critères feront alors l'objet d'une vérification : durée résiduelle du contrat d'embauche, période d'essai, caution d'un tiers…

Documents pour souscrire à la protection contre les impayés

Pour bénéficier de cette protection contre les loyers impayés, le propriétaire doit fournir à l'assureur une liste de documents, notamment :

• Une attestation d’assurance habitation du locataire;
• Le bail du locataire ;
• L’état des lieux d’entrée dans le logement ;
• La pièce d’identité du locataire ;
• etc.

Les critères liés au prix

Le coût de l'assurance loyer impayé n'est pas règlementé. Par conséquent, le tarif dépend de l'assureur (ou de la banque), et de plusieurs critères :

• Les options choisies ;
• Le taux d'effort du locataire ;
• Le type de location (location vide ou meublée) ;
• etc.

Un montant déductible des revenus fonciers

Les primes de garantie loyer impayé peuvent être déduites des revenus locatifs (location vide). Le contribuable doit toutefois être soumis au régime d'imposition réel. 

Les primes d'assurance loyer impayé sont aussi déductibles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour les locations meublées.

Étape 1 - La résolution amiable

Dès le premier loyer impayé, le bailleur doit se rapprocher de son locataire pour tenter de résoudre le problème à l'amiable en tentant de comprendre les raisons de son retard. Il peut le contacter par téléphone, par courrier ou par email.

Si cette tentative n'aboutit pas, il faudra lui adresser une lettre de rappel de paiement afin de dater la demande de résolution amiable. Lorsque c'est possible, le bailleur peut lui proposer d'étaler la dette. 

Si une clause le prévoit dans le bail, en cas de défaut de paiement, le propriétaire a le droit de réclamer une compensation à titre de dommages et intérêts (article 1152 du Code civil).

Il peut néanmoins refuser un paiement partiel, et réclamer le paiement intégral des sommes dues.

Le montant des loyers et charges dues peut être réclamé pendant une période de 5 ans après le départ du locataire.

Après avoir tenté une résolution amiable obligatoire, le bailleur peut engager une procédure pour loyer impayé.

Étape 2 - La mise en demeure 

Sans réponse ou paiement du locataire dans les 15 jours suivant l'envoi de la lettre de rappel, adressez-lui une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie de commissaire de justice (huissier).

Étape 3 - L'intervention de la GLI

Si le locataire ne répond pas à la demande, le propriétaire adresse à son assurance une déclaration de sinistre ainsi que toutes les pièces justificatives. Il est impératif de vérifier sur le contrat les délais à respecter.

Les modes de paiement varient en fonction des assureurs. Les plus fréquents sont les suivants :

• Soit le troisième mois suivant celui du premier loyer impayé ;
• Soit un remboursement mensuel.

Attention, certains contrats GLI prévoient une franchise durant laquelle le propriétaire ne sera pas indemnisé.

On parle de garantie loyer impayé inversée lorsque ce sont les locataires qui souscrivent à l'assurance loyer impayé. Certaines start-up proposent ce type de garantie. 

Dès lors, c'est le locataire qui paie l'assurance. Le propriétaire bénéficie des avantages de la garantie gratuitement. 

L'investissement locatif du propriétaire est généralement couvert contre les loyers impayés sur une période de 12 ou 24 mois.

La société qui assure le locataire vérifie sa solvabilité. En cas d'impayés, elle gère les démarches liées à la procédure contentieuse. 

Le montant de l'assurance loyer impayé inversée est indexé sur le coût du loyer. Il représente environ 3 % du loyer annuel. 

Résiliation annuelle

Le propriétaire peut résilier sa garantie loyer impayé tous les ans. Il convient de respecter le délai de préavis inscrit sur le contrat. Il est généralement de 2 mois. Sans résiliation de sa part, l'assurance loyer impayé se poursuit par tacite reconduction.

Résiliation d'une assurance reconduite

Depuis la loi Châtel, il peut résilier sa GLI à tout moment dès lors que son assureur ne lui a pas informé de la reconduction tacite du contrat d'assurance.

Résiliation au départ du locataire

Il est généralement obligatoire de résilier sa garantie loyer impayé lorsque le locataire quitte le logement.
À l'arrivée d'un nouveau locataire, il devrai souscrire un nouveau contrat.

Résiliation au départ d'un colocataire

Dans le cadre d'une colocation, lorsque l'un des colocataires quitte le logement, la garantie se poursuit si celui-ci est remplacé par un autre colocataire. Ce dernier doit être solvable.

Si le colocataire sortant n'est pas remplacé, il doit consulter les termes de son contrat. Il prévoit généralement sa résiliation à la fin de la période de solidarité, c'est-à-dire 6 mois après son départ.

Résiliation pour vente

Si le propriétaire vend le logement loué, la GLI est résiliée de plein droit même si le locataire reste le même. L'acquéreur devra reprendre une garantie à son nom.

En cas de vente, les contrats ne prévoient généralement pas de délai de carence pour le nouveau contrat.

L'assureur peut librement refuser d' accorder la garantie loyer impayé au propriétaire. En effet, s'il considère que le risque est trop important (insolvabilité du locataire, salaire trop faible, contrat de travail précaire…), son dossier sera rejeté.

Qu'il soit assuré par une garantie loyer impayé ou non, il devra prendre certaines précautions.

Le choix du locataire

Pour être sûr (ou presque) d'être payé, le propriétaire doit étudier le dossier de son locataire : vérifier ses revenus (bulletins de paie, dernier avis d'imposition), se renseigner sur son employeur.

Évidemment, ces vérifications ne le protègent pas complètement. Le locataire peut être empêché de travailler à la suite d'un accident, d'une maladie. Il peut aussi être licencié.

Les justificatifs de solvabilité

Il est conseillé de réclamer au locataire des justificatifs de sa solvabilité :

• Une attestation d'employeur datant de moins d'un mois à la date de signature du bail afin de prouver qu'il n'est pas en période de préavis de licenciement par exemple ;
• Le contrat de contrat à durée indéterminée. Le bailleur peut ainsi s'assurer qu'il n'est plus en période d'essai ;
• Les 3 derniers bulletins de salaire ;
• Le dernier avis d'imposition.

La demande de garantie

Garantie loyer impayé ou garant ? Peut-on les cumuler ou faut-il choisir ? Sauf dans le cas de locataires étudiants ou apprentis, il est impossible de les cumuler donc sans garantie loyer impayé mieux vaut demander un garant à son locataire. Il s'agit d'une personne morale ou physique qui devra payer les loyers à la place du locataire si celui-ci était défaillant. 

Nous en parlons plus loin.

Le propriétaire peut choisir en alternative à la GLI la garantie Visale pour sécuriser les loyers impayés de son locataire ou pour couvrir les réparations locatives en fin de bail. Il s'agit d'une caution locative gratuite accordée par Action Logement. Elle concerne les logements loués vides ou meublés. 

Les locataires éligibles à la garantie Visale

Seuls les locataires répondant à l'un des critères suivants sont éligibles :

• Être âgé de 30 ans maximum, quelle que soit la situation professionnelle ;
• Être âgé de plus de 31 ans et répondre à l'une des conditions suivantes :
  - être salarié d'une entreprise du secteur privé et avoir un salaire ne dépassant pas 1 500 € net par mois.
  - être salarié du secteur privé en mutation professionnelle (en CDI en période d'essai, en CDD depuis moins de 6 mois, en promesse d'embauche ou en mutation professionnelle).
• Signer un bail mobilité, quel que soit l'âge du locataire. 

Les logements concernés par la caution d'Action logement

Pour bénéficier de la garantie Visale, le logement doit :

• Constituer la résidence principale du locataire (sauf pour le bail mobilité) ;
• Être décent au sens de la réglementation ;
• Faire l'objet d'un contrat de location dans lequel figure une clause résolutoire ;
• Être loué moyennant un loyer maximum de 1 300 € (charges comprises) ou 1 500 € net en Île-de-France. Le loyer ne doit pas être supérieur aux ressources du locataire.

Les impayés et dommages garantis

Les loyers impayés sont couverts à hauteur de :

• 36 loyers et charges locatives non honorés dans le cadre d'une location du parc privé ;
• 9 loyers et charges locatives non payées dans le cadre d'une location du parc social.

Les dégradations causées par le locataire sont garanties dans la limite de deux mois de loyers et charges locatives. 

La garantie Visale couvre :

• Les frais de remise en état du logement (hors mobilier) à la suite de dégradations causées par le locataire ;
• Les frais de réparation lorsque l'état des lieux d'entrée laisse apparaître des dégradations en comparaison avec l'état des lieux de sortie du locataire.

Les démarches pour obtenir la garantie Visale

• Pour le locataire :

Le locataire crée un compte sur le site visale.fr. Il effectue une demande de visa.

Dès que le dossier est complet, Action Logement valide la demande et transmet au locataire un visa téléchargeable.

Le locataire a 3 mois pour remettre le visa au bailleur.

• Pour le propriétaire :

Le propriétaire s'inscrit sur le site visale.fr. Il saisit le numéro de visa du locataire, et remplit le formulaire en ligne.

L'organisme valide le dossier, et transmet le contrat de cautionnement au propriétaire. Celui-ci le fait signer au locataire.

Les modalités de mise en œuvre de la garantie Visale

En cas d'impayés, le propriétaire déclare les montants sur son espace personnel sur le site visale.fr. Il doit intervenir à partir de 2 mois de loyers impayés, consécutifs ou non.

Après certaines vérifications, Action Logement verse au propriétaire le montant des sommes dues par le locataire généralement sous 15 jours.

Ensuite, l'organisme engage une procédure de recouvrement contre le locataire défaillant.

La caution bancaire locative

On parle de cautionnement bancaire lorsque la banque, par la signature d'un contrat, se porte caution pour le locataire dans le cas où il n'honorerait pas ses obligations envers le bailleur. Cette pratique est peu répandue.

Dans le cadre d'une caution bancaire, le locataire verse une somme définie par la banque sur un compte bloqué. Cette somme représente plusieurs mois de location pouvant aller jusqu'à un an. Le montant varie selon la banque et le profil du locataire.

En contrepartie, la banque délivre au locataire une attestation de caution à remettre au bailleur.

Lorsque le locataire ne paie pas ses loyers, le bailleur réclame le déblocage des fonds à la banque. Cette dernière utilise les fonds bloqués sur le compte pour payer le propriétaire.

Le cautionnement bancaire entraîne généralement plusieurs dépenses supplémentaires, notamment, des frais de dossier et des frais de gestion du compte bloqué.

La caution familiale (CLE)

Le locataire peut proposer la caution de l'un de ses parents, d'un membre de sa famille ou de toute autre personne étrangère.
Il peut s'agir d'une personne physique (parent, membre de la famille, ami…) ou d'une personne morale (entreprise, banque par exemple).

La caution doit justifier de certaines garanties financières. Il s'agit, en effet, de pouvoir payer les impayés du locataire le cas échéant.

L'acte de cautionnement est rédigé par un notaire (acte authentique) ou sous seing privé (entre les parties). La caution peut également faire l'objet d'une clause intégrée au contrat de location.

Il existe deux types de caution :

• La caution simple : le bailleur peut réclamer le paiement des loyers à la caution uniquement si le locataire ne paie pas ses dettes.
• La caution solidaire : le propriétaire peut réclamer le paiement des loyers à la caution dès le 1er impayé. Il n'est pas obligé de relancer le locataire.

Le propriétaire n'a pas le droit de faire appel à une caution dans les deux cas suivants :

• Il a déjà souscrit une garantie loyer impayé. Cette interdiction ne vaut pas si le locataire est un étudiant ou un apprenti.
• Si le propriétaire est une personne morale, il ne peut pas demander une caution au locataire si celui-ci est un étudiant bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement supérieur. Cette interdiction ne vaut pas dans le cadre d'une société civile immobilière familiale (entre parents et alliées jusqu'au 4e degré inclus).