Publié le 31 août 2023Mis à jour le 18 septembre 2023
Publié le 31 août 2023Mis à jour le 18 septembre 2023
Si vous êtes propriétaire bailleur d'un bien immobilier, il est dans votre intérêt de souscrire une garantie loyer impayé (GLI). Cette assurance facultative est soumise à des conditions d'éligibilité du locataire. En effet, celui-ci doit notamment être solvable. L'assurance loyer impayé rembourse les loyers dus et non payés par le locataire. Elle peut aussi garantir la dégradation du bien, les frais de procédure de recouvrement et d'expulsion le cas échéant, et gérer la procédure contentieuse.
SOMMAIRE
La garantie loyers impayés (GLI) aussi appelée assurance loyers impayés est une assurance souscrite par le propriétaire bailleur.
Elle le protège contre les pertes de loyer dues à une défaillance du locataire. Elle couvre aussi les dégradations qu'il pourrait causer dans le logement loué.
Par ailleurs, l'assurance gère, si nécessaire, la procédure éventuelle engagée contre le locataire défaillant ainsi que les frais de contentieux.
La GLI peut être souscrite de manière indépendante ou intégrée à une .
Elle garantit généralement les biens à usage d'habitation, qu'ils soient loués vides ou meublés. Certaines assurances couvrent également les loyers impayés des locaux commerciaux.
Vous pouvez souscrire à la GLI lors de la signature du contrat de location ou un peu après.
Si vous choisissez d'y souscrire en cours de bail, vous devrez justifier d'une absence de loyers impayés au cours des derniers mois précédant la demande.
L'assurance loyers impayés couvre, en fonction des options proposées par la compagnie d'assurance et choisies par le propriétaire bailleur :
Quelles sont les conditions à remplir par le locataire pour la GLI ?
Les assureurs sont libres d'accepter ou de refuser un dossier d'assurance loyer impayé. Néanmoins, les deux conditions suivantes sont toujours requises :
Pour garantir un locataire contre les risques d'impayés, les assureurs vérifient la solvabilité de celui-ci (contrat de travail, fiche de paie…).
Le locataire doit être capable de payer son loyer, ses impôts et ses charges sans se mettre en difficulté. Le montant minimum de ressources réclamé par l'assureur dépend de la compagnie. Généralement, le taux d'effort doit être inférieur à 35 %.
Pour rappel : taux d'effort = revenus du locataire - (loyer + charges).
Il arrive que la vérification du dossier n'intervienne pas lors de la signature du contrat d'assurance, mais lorsqu'il y a un impayé.
Pour être assuré, un locataire embauché en CDI est un meilleur client pour l'assureur.
Néanmoins, les titulaires d'un CDD, les intermittents du spectacle, les indépendants ou les intérimaires peuvent bénéficier d'une garantie loyer impayé, mais c'est en général plus difficile.
D'autres critères feront alors l'objet d'une vérification : durée résiduelle du contrat d'embauche, période d'essai, caution d'un tiers…
Pour bénéficier de cette protection contre les loyers impayés, le propriétaire doit fournir à l'assureur une liste de documents, notamment :
Le coût de l'assurance loyer impayé n'est pas règlementé. Par conséquent, le tarif dépend de l'assureur (ou de la banque), et de plusieurs critères :
Les primes de garantie loyer impayé peuvent être déduites des revenus locatifs (location vide). Le contribuable doit toutefois être soumis au régime d'imposition réel.
Les primes d'assurance loyer impayé sont aussi déductibles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour les locations meublées.
La mise en œuvre de la GLI par le propriétaire : procédure en 3 étapes
Dès le premier loyer impayé, vous devez vous rapprocher de votre locataire pour tenter de résoudre le problème à l'amiable. Tentez de comprendre les raisons de son retard.
Vous pouvez le contacter par téléphone, par courrier ou par email.
Si cette tentative n'aboutit pas, adressez-lui une lettre de rappel de paiement afin de dater votre demande de résolution amiable.
Lorsque c'est possible, vous pouvez lui proposer d'étaler la dette.
Si une clause le prévoit dans le bail, en cas de défaut de paiement, vous avez le droit de réclamer une compensation à titre de dommages et intérêts (article 1152 du Code civil).
Vous pouvez refuser un paiement partiel, et réclamer le paiement intégral des sommes dues.
Le montant des loyers et charges dues peut être réclamé pendant une période de 5 ans après le départ du locataire.
Après avoir tenté une résolution amiable obligatoire, vous pouvez engager une procédure pour loyer impayé.
Sans réponse ou paiement de votre locataire dans les 15 jours suivant l'envoi de la lettre de rappel, adressez-lui une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie de commissaire de justice (huissier).
Si le locataire ne répond pas à votre demande, vous adressez à votre assurance une déclaration de sinistre ainsi que toutes les pièces justificatives. Vérifiez sur votre contrat les délais à respecter.
Les modes de paiement varient en fonction des assureurs. Les plus fréquents sont les suivants :
Attention, certains contrats GLI prévoient une franchise durant laquelle vous ne serez pas indemnisé.
On parle de garantie loyer impayé inversée lorsque ce sont les locataires qui souscrivent à l'assurance loyer impayé. Certaines start-up proposent ce type de garantie.
Dès lors, c'est le locataire qui paie l'assurance. Le propriétaire bénéficie des avantages de la garantie gratuitement.
L'investissement locatif du propriétaire est généralement couvert contre les loyers impayés sur une période de 12 ou 24 mois.
La société qui assure le locataire vérifie sa solvabilité. En cas d'impayés, elle gère les démarches liées à la procédure contentieuse.
Le montant de l'assurance loyer impayé inversée est indexé sur le coût du loyer. Il représente environ 3 % du loyer annuel.
Vous pouvez résilier votre garantie loyer impayé tous les ans. Il convient de respecter le délai de préavis inscrit sur le contrat. Il est généralement de 2 mois.
Sans résiliation de votre part, l'assurance loyer impayé se poursuit par tacite reconduction.
Depuis la loi Châtel, vous pouvez résilier votre GLI à tout moment dès lors que votre assureur ne vous a pas informé de la reconduction tacite du contrat d'assurance.
Il est généralement obligatoire de résilier votre garantie loyer impayé lorsque le locataire quitte le logement.
À l'arrivée d'un nouveau locataire, vous souscrivez un nouveau contrat.
Dans le cadre d'une colocation, lorsque l'un des colocataires quitte le logement, la garantie se poursuit si celui-ci est remplacé par un autre colocataire. Ce dernier doit être solvable.
Si le colocataire sortant n'est pas remplacé, vous devez consulter les termes de votre contrat. Il prévoit généralement sa résiliation à la fin de la période de solidarité, c'est-à-dire 6 mois après son départ.
Si vous vendez le logement loué, la GLI est résiliée de plein droit même si le locataire reste le même. L'acquéreur devra reprendre une garantie à son nom.
En cas de vente, les contrats ne prévoient généralement pas de délai de carence pour le nouveau contrat.
L'assureur peut librement refuser de vous accorder la garantie loyer impayé. En effet, s'il considère que le risque est trop important (insolvabilité du locataire, salaire trop faible, contrat de travail précaire…), votre dossier sera rejeté.
Que vous soyez assuré par une garantie loyer impayé ou non, vous devez prendre certaines précautions.
Pour être sûr (ou presque) d'être payé, vous devez étudier le dossier de votre locataire. Vérifiez ses revenus (bulletins de paie, dernier avis d'imposition), renseignez-vous sur son employeur.
Évidemment, ces vérifications ne vous protègent pas complètement. Votre locataire peut être empêché de travailler à la suite d'un accident, d'une maladie. Il peut aussi être licencié.
Il est conseillé de réclamer au locataire des justificatifs de sa solvabilité :
Garantie loyer impayé ou garant ? Peut-on les cumuler ou faut-il choisir ? Sauf dans le cas de locataires étudiants ou apprentis, il est impossible de les cumuler donc sans garantie loyer impayé mieux vaut demander un garant à votre locataire. Il s'agit d'une personne morale ou physique qui devra payer les loyers à la place du locataire si celui-ci était défaillant.
Nous en parlons plus loin.
Vous pouvez choisir la garantie Visale pour sécuriser les loyers impayés de votre locataire ou pour couvrir les réparations locatives en fin de bail. Il s'agit d'une caution locative gratuite accordée par Action Logement. Elle concerne les logements loués vides ou meublés.
Seuls les locataires répondant à l'un des critères suivants sont éligibles :
Pour bénéficier de la garantie Visale, le logement doit :
Les loyers impayés sont couverts à hauteur de :
Les dégradations causées par le locataire sont garanties dans la limite de deux mois de loyers et charges locatives.
La garantie Visale couvre :
Le locataire crée un compte sur le site . Il effectue une demande de visa.
Dès que le dossier est complet, Action Logement valide la demande et transmet au locataire un visa téléchargeable.
Le locataire a 3 mois pour remettre le visa au bailleur.
Le propriétaire s'inscrit sur le site visale.fr. Il saisit le numéro de visa du locataire, et remplit le formulaire en ligne.
L'organisme valide le dossier, et transmet le contrat de cautionnement au propriétaire. Celui-ci le fait signer au locataire.
En cas d'impayés, le propriétaire déclare les montants sur son espace personnel sur le site visale.fr. Il doit intervenir à partir de 2 mois de loyers impayés, consécutifs ou non.
Après certaines vérifications, Action Logement verse au propriétaire le montant des sommes dues par le locataire généralement sous 15 jours.
Ensuite, l'organisme engage une procédure de recouvrement contre le locataire défaillant.
On parle de cautionnement bancaire lorsque la banque, par la signature d'un contrat, se porte caution pour le locataire dans le cas où il n'honorerait pas ses obligations envers le bailleur. Cette pratique est peu répandue.
Dans le cadre d'une caution bancaire, le locataire verse une somme définie par la banque sur un compte bloqué. Cette somme représente plusieurs mois de location pouvant aller jusqu'à un an. Le montant varie selon la banque et le profil du locataire.
En contrepartie, la banque délivre au locataire une attestation de caution à remettre au bailleur.
Lorsque le locataire ne paie pas ses loyers, le bailleur réclame le déblocage des fonds à la banque. Cette dernière utilise les fonds bloqués sur le compte pour payer le propriétaire.
Le cautionnement bancaire entraîne généralement plusieurs dépenses supplémentaires, notamment, des frais de dossier et des frais de gestion du compte bloqué.
Le locataire peut proposer la caution de l'un de ses parents, d'un membre de sa famille ou de toute autre personne étrangère.
Il peut s'agir d'une personne physique (parent, membre de la famille, ami…) ou d'une personne morale (entreprise, banque par exemple).
La caution doit justifier de certaines garanties financières. Il s'agit, en effet, de pouvoir payer les impayés du locataire le cas échéant.
L'acte de cautionnement est rédigé par un notaire (acte authentique) ou sous seing privé (entre les parties). La caution peut également faire l'objet d'une clause intégrée au contrat de location.
Il existe deux types de caution :
Le propriétaire n'a pas le droit de faire appel à une caution dans les deux cas suivants :
Gérez mieux en moins de temps
basé sur 1717 avis
basé sur 1717 avisLa GLI est une assurance souscrite par le bailleur pour se protéger contre d'éventuels loyers impayés ou contre des retards de paiement de son locataire.
C'est généralement le bailleur qui souscrit à l'assurance loyers impayés. Le locataire doit y être éligible et répondre à certaines conditions. Toutefois, il est désormais permis au locataire de souscrire lui-même une assurance loyer impayé. On parle de GLI inversée.
La GLI intervient en cas de défaillance du locataire, c'est-à-dire lorsqu'il ne paie pas son loyer et qu'il a un retard d'au moins 20 jours.
En cas de défaut de paiement, le propriétaire doit tenter une résolution à l'amiable. Il envoie une relance à son locataire dès que celui-ci a 20 jours de retard. Après un délai de 30 jours sans nouvelles, il lui adresse une mise en demeure par lettre recommandée. Si le paiement n'intervient toujours pas, il déclare le sinistre à son assurance.
Rédigé par Katia Kemmoun 
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
SOMMAIRE
La garantie loyers impayés (GLI) aussi appelée assurance loyers impayés est une assurance souscrite par le propriétaire bailleur.
Elle le protège contre les pertes de loyer dues à une défaillance du locataire. Elle couvre aussi les dégradations qu'il pourrait causer dans le logement loué.
Par ailleurs, l'assurance gère, si nécessaire, la procédure éventuelle engagée contre le locataire défaillant ainsi que les frais de contentieux.
La GLI peut être souscrite de manière indépendante ou intégrée à une .
Elle garantit généralement les biens à usage d'habitation, qu'ils soient loués vides ou meublés. Certaines assurances couvrent également les loyers impayés des locaux commerciaux.
Vous pouvez souscrire à la GLI lors de la signature du contrat de location ou un peu après.
Si vous choisissez d'y souscrire en cours de bail, vous devrez justifier d'une absence de loyers impayés au cours des derniers mois précédant la demande.
L'assurance loyers impayés couvre, en fonction des options proposées par la compagnie d'assurance et choisies par le propriétaire bailleur :
Quelles sont les conditions à remplir par le locataire pour la GLI ?
Les assureurs sont libres d'accepter ou de refuser un dossier d'assurance loyer impayé. Néanmoins, les deux conditions suivantes sont toujours requises :
Pour garantir un locataire contre les risques d'impayés, les assureurs vérifient la solvabilité de celui-ci (contrat de travail, fiche de paie…).
Le locataire doit être capable de payer son loyer, ses impôts et ses charges sans se mettre en difficulté. Le montant minimum de ressources réclamé par l'assureur dépend de la compagnie. Généralement, le taux d'effort doit être inférieur à 35 %.
Pour rappel : taux d'effort = revenus du locataire - (loyer + charges).
Il arrive que la vérification du dossier n'intervienne pas lors de la signature du contrat d'assurance, mais lorsqu'il y a un impayé.
Pour être assuré, un locataire embauché en CDI est un meilleur client pour l'assureur.
Néanmoins, les titulaires d'un CDD, les intermittents du spectacle, les indépendants ou les intérimaires peuvent bénéficier d'une garantie loyer impayé, mais c'est en général plus difficile.
D'autres critères feront alors l'objet d'une vérification : durée résiduelle du contrat d'embauche, période d'essai, caution d'un tiers…
Pour bénéficier de cette protection contre les loyers impayés, le propriétaire doit fournir à l'assureur une liste de documents, notamment :
Le coût de l'assurance loyer impayé n'est pas règlementé. Par conséquent, le tarif dépend de l'assureur (ou de la banque), et de plusieurs critères :
Les primes de garantie loyer impayé peuvent être déduites des revenus locatifs (location vide). Le contribuable doit toutefois être soumis au régime d'imposition réel.
Les primes d'assurance loyer impayé sont aussi déductibles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour les locations meublées.
La mise en œuvre de la GLI par le propriétaire : procédure en 3 étapes
Dès le premier loyer impayé, vous devez vous rapprocher de votre locataire pour tenter de résoudre le problème à l'amiable. Tentez de comprendre les raisons de son retard.
Vous pouvez le contacter par téléphone, par courrier ou par email.
Si cette tentative n'aboutit pas, adressez-lui une lettre de rappel de paiement afin de dater votre demande de résolution amiable.
Lorsque c'est possible, vous pouvez lui proposer d'étaler la dette.
Si une clause le prévoit dans le bail, en cas de défaut de paiement, vous avez le droit de réclamer une compensation à titre de dommages et intérêts (article 1152 du Code civil).
Vous pouvez refuser un paiement partiel, et réclamer le paiement intégral des sommes dues.
Le montant des loyers et charges dues peut être réclamé pendant une période de 5 ans après le départ du locataire.
Après avoir tenté une résolution amiable obligatoire, vous pouvez engager une procédure pour loyer impayé.
Sans réponse ou paiement de votre locataire dans les 15 jours suivant l'envoi de la lettre de rappel, adressez-lui une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie de commissaire de justice (huissier).
Si le locataire ne répond pas à votre demande, vous adressez à votre assurance une déclaration de sinistre ainsi que toutes les pièces justificatives. Vérifiez sur votre contrat les délais à respecter.
Les modes de paiement varient en fonction des assureurs. Les plus fréquents sont les suivants :
Attention, certains contrats GLI prévoient une franchise durant laquelle vous ne serez pas indemnisé.
On parle de garantie loyer impayé inversée lorsque ce sont les locataires qui souscrivent à l'assurance loyer impayé. Certaines start-up proposent ce type de garantie.
Dès lors, c'est le locataire qui paie l'assurance. Le propriétaire bénéficie des avantages de la garantie gratuitement.
L'investissement locatif du propriétaire est généralement couvert contre les loyers impayés sur une période de 12 ou 24 mois.
La société qui assure le locataire vérifie sa solvabilité. En cas d'impayés, elle gère les démarches liées à la procédure contentieuse.
Le montant de l'assurance loyer impayé inversée est indexé sur le coût du loyer. Il représente environ 3 % du loyer annuel.
Vous pouvez résilier votre garantie loyer impayé tous les ans. Il convient de respecter le délai de préavis inscrit sur le contrat. Il est généralement de 2 mois.
Sans résiliation de votre part, l'assurance loyer impayé se poursuit par tacite reconduction.
Depuis la loi Châtel, vous pouvez résilier votre GLI à tout moment dès lors que votre assureur ne vous a pas informé de la reconduction tacite du contrat d'assurance.
Il est généralement obligatoire de résilier votre garantie loyer impayé lorsque le locataire quitte le logement.
À l'arrivée d'un nouveau locataire, vous souscrivez un nouveau contrat.
Dans le cadre d'une colocation, lorsque l'un des colocataires quitte le logement, la garantie se poursuit si celui-ci est remplacé par un autre colocataire. Ce dernier doit être solvable.
Si le colocataire sortant n'est pas remplacé, vous devez consulter les termes de votre contrat. Il prévoit généralement sa résiliation à la fin de la période de solidarité, c'est-à-dire 6 mois après son départ.
Si vous vendez le logement loué, la GLI est résiliée de plein droit même si le locataire reste le même. L'acquéreur devra reprendre une garantie à son nom.
En cas de vente, les contrats ne prévoient généralement pas de délai de carence pour le nouveau contrat.
L'assureur peut librement refuser de vous accorder la garantie loyer impayé. En effet, s'il considère que le risque est trop important (insolvabilité du locataire, salaire trop faible, contrat de travail précaire…), votre dossier sera rejeté.
Que vous soyez assuré par une garantie loyer impayé ou non, vous devez prendre certaines précautions.
Pour être sûr (ou presque) d'être payé, vous devez étudier le dossier de votre locataire. Vérifiez ses revenus (bulletins de paie, dernier avis d'imposition), renseignez-vous sur son employeur.
Évidemment, ces vérifications ne vous protègent pas complètement. Votre locataire peut être empêché de travailler à la suite d'un accident, d'une maladie. Il peut aussi être licencié.
Il est conseillé de réclamer au locataire des justificatifs de sa solvabilité :
Garantie loyer impayé ou garant ? Peut-on les cumuler ou faut-il choisir ? Sauf dans le cas de locataires étudiants ou apprentis, il est impossible de les cumuler donc sans garantie loyer impayé mieux vaut demander un garant à votre locataire. Il s'agit d'une personne morale ou physique qui devra payer les loyers à la place du locataire si celui-ci était défaillant.
Nous en parlons plus loin.
Vous pouvez choisir la garantie Visale pour sécuriser les loyers impayés de votre locataire ou pour couvrir les réparations locatives en fin de bail. Il s'agit d'une caution locative gratuite accordée par Action Logement. Elle concerne les logements loués vides ou meublés.
Seuls les locataires répondant à l'un des critères suivants sont éligibles :
Pour bénéficier de la garantie Visale, le logement doit :
Les loyers impayés sont couverts à hauteur de :
Les dégradations causées par le locataire sont garanties dans la limite de deux mois de loyers et charges locatives.
La garantie Visale couvre :
Le locataire crée un compte sur le site . Il effectue une demande de visa.
Dès que le dossier est complet, Action Logement valide la demande et transmet au locataire un visa téléchargeable.
Le locataire a 3 mois pour remettre le visa au bailleur.
Le propriétaire s'inscrit sur le site visale.fr. Il saisit le numéro de visa du locataire, et remplit le formulaire en ligne.
L'organisme valide le dossier, et transmet le contrat de cautionnement au propriétaire. Celui-ci le fait signer au locataire.
En cas d'impayés, le propriétaire déclare les montants sur son espace personnel sur le site visale.fr. Il doit intervenir à partir de 2 mois de loyers impayés, consécutifs ou non.
Après certaines vérifications, Action Logement verse au propriétaire le montant des sommes dues par le locataire généralement sous 15 jours.
Ensuite, l'organisme engage une procédure de recouvrement contre le locataire défaillant.
On parle de cautionnement bancaire lorsque la banque, par la signature d'un contrat, se porte caution pour le locataire dans le cas où il n'honorerait pas ses obligations envers le bailleur. Cette pratique est peu répandue.
Dans le cadre d'une caution bancaire, le locataire verse une somme définie par la banque sur un compte bloqué. Cette somme représente plusieurs mois de location pouvant aller jusqu'à un an. Le montant varie selon la banque et le profil du locataire.
En contrepartie, la banque délivre au locataire une attestation de caution à remettre au bailleur.
Lorsque le locataire ne paie pas ses loyers, le bailleur réclame le déblocage des fonds à la banque. Cette dernière utilise les fonds bloqués sur le compte pour payer le propriétaire.
Le cautionnement bancaire entraîne généralement plusieurs dépenses supplémentaires, notamment, des frais de dossier et des frais de gestion du compte bloqué.
Le locataire peut proposer la caution de l'un de ses parents, d'un membre de sa famille ou de toute autre personne étrangère.
Il peut s'agir d'une personne physique (parent, membre de la famille, ami…) ou d'une personne morale (entreprise, banque par exemple).
La caution doit justifier de certaines garanties financières. Il s'agit, en effet, de pouvoir payer les impayés du locataire le cas échéant.
L'acte de cautionnement est rédigé par un notaire (acte authentique) ou sous seing privé (entre les parties). La caution peut également faire l'objet d'une clause intégrée au contrat de location.
Il existe deux types de caution :
Le propriétaire n'a pas le droit de faire appel à une caution dans les deux cas suivants :
Gérez mieux en moins de temps
basé sur 1717 avisbasé sur 1717 avisLa GLI est une assurance souscrite par le bailleur pour se protéger contre d'éventuels loyers impayés ou contre des retards de paiement de son locataire.
C'est généralement le bailleur qui souscrit à l'assurance loyers impayés. Le locataire doit y être éligible et répondre à certaines conditions. Toutefois, il est désormais permis au locataire de souscrire lui-même une assurance loyer impayé. On parle de GLI inversée.
La GLI intervient en cas de défaillance du locataire, c'est-à-dire lorsqu'il ne paie pas son loyer et qu'il a un retard d'au moins 20 jours.
En cas de défaut de paiement, le propriétaire doit tenter une résolution à l'amiable. Il envoie une relance à son locataire dès que celui-ci a 20 jours de retard. Après un délai de 30 jours sans nouvelles, il lui adresse une mise en demeure par lettre recommandée. Si le paiement n'intervient toujours pas, il déclare le sinistre à son assurance.
Rédigé par Katia Kemmoun
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
basé sur 1717 avisbasé sur 1717 avis
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