Peut-on prendre une assurance loyer impayé quand le locataire est déjà en place ?

Les assureurs sont plus regardants quant au profil du locataire. Hormis les conditions d'éligibilité habituelles pour une GLI, les compagnies d'assurance exigent une ancienneté minimale sans incident de paiement.

En règle générale, l'assurance loyers impayés ne concerne que les locations en place depuis 6 à 12 mois sans aucun impayé de loyer. Grâce à cette exigence, l'assureur parvient à vérifier la régularité du locataire dans le règlement des loyers. 

1. Contrôler l’ancienneté du bail et réunir les preuves de paiement

Avant toute demande, le propriétaire doit s’assurer que le bail a été signé depuis au moins 6 mois sans aucun retard de loyer. Cette vérification est essentielle pour éviter le refus de la GLI.

Le propriétaire doit déjà rassembler les justificatifs prouvant la régularité du paiement des loyers et l'absence d'impayés. Il faut donc se munir des :

• Quittances de loyer émises ;
• Relevés bancaires montrant les virements mensuels du locataire ;
• Le cas échéant, un récapitulatif des paiements signés.

2. Constituer un dossier locataire conforme aux exigences de l’assureur

Après avoir rassemblé les pièces prouvant l'absence d'incidents de paiement, le propriétaire peut enfin constituer un dossier de demande de GLI. Celui-ci comprend : 

• Les pièces d'identité du bailleur et du locataire ; 
• Les preuves de solvabilité du locataire (3 derniers bulletins de salaire, attestation employeur, dernier avis d'imposition…) ;
• Les informations essentielles sur le logement ;
• Le bail signé ; 
• L'état des lieux d'entrée ; 
• L'attestation d'assurance habitation.

3. Identifier les contrats adaptés à un locataire en place

Le propriétaire doit cibler uniquement les assureurs qui acceptent la souscription en cours de bail. Certaines compagnies d'assurance nomment ces offres des GLI rétroactives alors que d'autres parlent de GLI spéciale locataire en place.

4. Se faire accompagner par un courtier (facultatif)

Pour gagner du temps et éviter les refus, le propriétaire peut solliciter un courtier spécialisé. Ce professionnel connaît les exigences de chaque compagnie et peut :

• Évaluer la recevabilité du dossier
• Présenter les contrats les plus adaptés
• Gérer la transmission des pièces à l’assureur

Un courtier peut être particulièrement utile si le propriétaire n’a jamais souscrit de GLI auparavant ou si le dossier présente des spécificités.

5. Finaliser la souscription avant le moindre incident

Un seul incident de paiement peut ruiner ses chances d'obtenir une assurance loyers impayés avec locataire déjà en place. Il faut donc souscrire au plus vite pour sécuriser ses revenus locatifs. ainsi, le propriétaire doit :

• Agir rapidement, dès que les conditions sont remplies ;
• Signer le contrat tant que la situation locative est stable ;
• Ne surtout pas attendre qu’un premier impayé survienne pour s’assurer

L’assurance ne pourra intervenir que pour des incidents postérieurs à la prise d’effet du contrat. Il est donc crucial d’anticiper et de ne pas retarder la souscription.

Un délai de carence est souvent prévu par les assureurs, notamment dans le cadre d’une souscription en cours de bail. Ce délai est généralement compris entre 30 et 90 jours. Le bailleur ne peut donc activer son assurance loyers impayés que 1 à 3 mois après la signature du contrat.

En temps normal, la garantie Visale est la meilleure alternative à la GLI. Toutefois, la demande de garantie Visale doit intervenir avant la signature du bail. Pour une location déjà en cours, le bailleur peut :

• Demander un garant : si le locataire y consent, il est possible d'ajouter une caution par le biais d'un avenant au bail ; 
• Ajouter une clause résolutoire : cette clause facilite la résiliation du bail en cas d'impayés de loyer. Le bailleur peut l'ajouter dans le bail à l'aide d'un avenant.

Notons qu'un avenant au bail requiert l'accord formel du locataire. Le propriétaire ne peut pas imposer une modification du contrat de location.