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Pourquoi un dossier d'assurance loyer impayé est-il refusé et quelles sont les autres alternatives du bailleur ?

Assurance loyer impayé dossier refusé

SOMMAIRE

  • Conditions pour souscrire une GLI
  • 4 motifs de refus d'un dossier de GLI
  • Contestation d'un refus de GLI
  • Alternatives en cas de refus de dossier GLI 
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

L'assurance loyer impayé (GLI) protège les propriétaires contre les loyers impayés, mais dans certains cas, les dossiers peuvent être refusés.

Les 4 motifs principaux de refus d'un dossier GLI sont : l'irrecevabilité du dossier, le logement inéligible, le locataire inéligible, et un bail non conforme.

Il est possible de contester un refus de GLI en contactant l'assureur ou en saisissant le médiateur de l'assurance.

Il existe d'autres alternatives à la LGI, telles qu'utiliser une caution solidaire, ou opter pour la garantie Visale.

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L'assurance loyer impayé aussi appelée GLI couvre le propriétaire bailleur contre les risques d'impayés. Malheureusement, tous les dossiers ne sont pas admissibles. Dans ce cas, il existe des solutions alternatives, notamment la garantie Visale si le locataire est éligible.

Voyons ici pourquoi un dossier d'assurance loyer impayé peut être refusé, et quelles sont les solutions alternatives. 

Quelles sont les conditions pour souscrire une GLI ?

Pour se prémunir contre les loyers impayés de son locataire, le bailleur souscrit généralement une garantie loyer impayé (GLI). Les conditions d'admissibilité des assureurs sont liées à la situation financière et professionnelle du preneur (locataire) et à sa capacité à prouver sa solvabilité, c'est-à-dire, sa capacité à payer le loyer en fonction de ses revenus.

Conditions liées au locataire

  • Il doit avoir une situation professionnelle stable (CDI, CDD longue durée, retraité, dirigeant d'entreprise, commerçant…) ;
  • Il doit être solvable et avoir des revenus suffisants ;
  • Le logement doit constituer la résidence principale.

Documents obligatoires

Voici la liste non exhaustive des documents indispensables à la constitution du dossier :

  • Pièce d'identité recto-verso ou titre de séjour en cours de validité ;
  • Justificatif de domicile de moins de 3 mois ;
  • Quittances de loyer des précédentes locations ;
  • 3 dernières fiches de paie, derniers bulletins de pension de retraite… ;
  • Avis d'imposition sur le revenu ;
  • etc.

Quels sont les 4 motifs de refus d'un dossier d'assurance loyer impayé ?

Le dossier d'assurance loyer impayé d'un locataire peut être refusé notamment si l'assureur le juge non conforme ou si le risque de loyers impayés est trop important.

1. Dossier irrecevable ou incomplet après vérification

Le dossier d'assurance loyer impayé ne peut être validé que s'il est complet. Il doit inclure tous les justificatifs en cours de validité.

Que risque un locataire qui présente de faux documents ?

Produire de faux documents est un délit passible d'une amende de 45 000 euros et d'une peine de 3 ans d'emprisonnement.

2. Logement inéligible

Pour être éligible à la GLI, le logement doit constituer la résidence principale du locataire.

Par ailleurs, certains types de contrats ne peuvent être couverts par la GLI :

  • Baux ruraux ;
  • Baux commerciaux ;
  • Contrats de sous-location ;
  • Baux de locations saisonnières ;
  • etc.

3. Locataire inéligible (interdit bancaire, faibles revenus…)

Pour être éligible à l'assurance loyer impayé, certaines conditions doivent être remplies par le locataire selon sa situation :

  • Il doit avoir des ressources financières suffisantes (y compris allocations, revenus fonciers, primes…) ;
  • Il doit avoir signé un CDI ou CDD long ;
  • Le montant de son loyer ne doit généralement pas dépasser 33 % de ses revenus. Ce taux d'effort peut atteindre 35 % selon les compagnies d'assurance ;
  • Etc.

Dans le cas contraire, le locataire n'est pas éligible.

4. Bail non conforme

Le bail du locataire doit contenir toutes les clauses obligatoires, notamment les points principaux suivants :

  • La clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
  • L'état des lieux d'entrée ;
  • La clause de solidarité pour une colocation qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement à une obligation d’une des deux parties (locataire et bailleur) ;
  • etc.

À défaut, l'assureur peut refuser le dossier de GLI.

Comment contester un refus de GLI ?

Le propriétaire bailleur peut contester un refus de GLI selon le mode suivant :

  • Adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à l'assureur.
    Celle-ci doit comporter toutes les informations utiles et d'éventuels nouveaux éléments permettant de contester la décision de refus.
  • Saisir le médiateur de l'assurance.
    Il est nécessaire de joindre au dossier les copies suivantes : le bail, la réclamation (elle doit dater de moins d'un an et de plus de 2 mois) et la lettre de refus de l'assureur.

La réponse de la médiation de l'assurance intervient généralement dans les 3 mois.

Quelles sont les autres alternatives en cas de refus de dossier GLI ?

Lorsque le dossier d'assurance loyer impayé du locataire est refusé, il peut :

  • Déposer des demandes auprès de différentes compagnies d'assurances. En effet, les conditions d'éligibilité varient d'un assureur à l'autre ;
  • Patienter 6 mois (12 mois selon les assureurs) sans aucune défaillance de paiement du loyer par le locataire. Passé ce délai, les conditions de solvabilité sont réputées remplies ;
  • Recourir à une caution solidaire. Le garant du locataire est une tierce personne qui s'engage en cas d'éventuels loyers impayés ;
  • Prendre une GLI inversée. C'est le locataire qui souscrit à l'assurance, et qui règle la cotisation. La GLI locataire n'entraîne aucuns frais pour vous en votre qualité de bailleur ;
  • Demander une garantie Visale. Elle est gratuite. Elle est accordée par Action Logement au locataire sous certaines conditions. 

Quels sont les critères de refus d'une garantie Visale ?

La garantie Visale est une autre option d'assurance loyer impayé. Elle garantit aussi le propriétaire bailleur contre les dégradations locatives dans les logements du parc privé.

Pour être éligible, le locataire doit répondre au moins à l'une des conditions suivantes :

  • Être âgé de 18 ans minimum et de 31 ans maximum ;
  • Pour les salariés de plus de 30 ans : être embauché depuis moins de 6 mois (hors période d'essai) ou percevoir 1 500 € net/mois maximum, ou être en situation de mobilité professionnelle, ou faire l'objet d'une promesse d'embauche de moins de 3 mois ;
  • Être éligible au modèle de bail mobilité ;
  • Bénéficier d'un logement géré par un organisme d'intermédiation locative (bail sécurisé par l'intervention d'un tiers social).

D'autre part, le logement doit :

  • Faire l'objet d'un contrat de location ;
  • Constituer la résidence principale du candidat ;
  • Être loué pour un montant qui ne doit pas excéder 1 500 € charges comprises en Île-de-France et 1 300 € dans les autres départements ;
  • Être décent et conforme au règlement sanitaire départemental.
Garantie Visale et liens familiaux

Un propriétaire bailleur ne peut pas bénéficier de la garantie Visale si son locataire est un membre de sa famille (ascendant ou descendant direct).

FAQ

Comment les agences immobilières vérifient-elles les dossiers ?

Généralement, les agences immobilières vérifient la cohérence des informations inscrites sur les bulletins de salaire et sur l'avis d'imposition sur le revenu.

Est-il obligatoire de gagner 3 fois le montant du loyer ?

Non, le propriétaire n'est pas légalement obligé de choisir un locataire qui gagne trois fois le montant du loyer. C'est une pratique courante et légale, mais pas obligatoire.

Pourquoi un dossier de location est-il refusé (revenus, faux documents…) ?

dossier de location est généralement refusé dans 3 cas :

  • Les revenus du candidat sont trop faibles par rapport au montant du loyer ;
  • Son contrat de travail est précaire ;
  • Le dossier comporte de faux documents.

Quels locataires sont éligibles à l'assurance loyers impayés ?

Les locataires éligibles à l'assurance loyers impayés ont généralement un contrat de travail de longue durée, des revenus suffisants pour assumer les loyers et les charges, des garanties de solvabilité. Les dirigeants d'entreprise, commerçants, étudiants ou apprentis peuvent aussi bénéficier d'une GLI.

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