SOMMAIRE
- Les documents obligatoires
- Les 3 vérifications principales
- Le dossier de garantie loyer impayé est refusé
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Le propriétaire doit préparer un dossier pour une assurance contre les loyers impayés (GLI) lorsqu'il loue une maison.
Les principales vérifications concernent l'identité du locataire, sa solvabilité et l'authenticité des documents fournis.
En cas de refus de la GLI, le propriétaire peut contester, choisir un autre assureur ou opter pour d'autres garanties comme une caution solidaire ou Visale.
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Le propriétaire bailleur réunit les documents nécessaires au dossier d'assurance loyer impayé. Il les soumet ensuite à l'assureur. Les vérifications reposent sur 3 éléments principaux : l'identité du locataire, sa solvabilité et l'authenticité des documents présentés. Examinons ici les documents à prendre en compte pour un dossier GLI, les vérifications importantes et les recours lorsqu'un dossier est refusé.
Quels sont les documents obligatoires d'un dossier locataire ?
Le propriétaire (ou l'agent immobilier selon les cas) constitue le dossier de location du candidat locataire. Il le transmet ensuite à l'assureur pour la souscription d'une GLI.
Il réclame au locataire les originaux de chaque pièce, mais ne conserve qu'une copie de celles-ci.
Voici la liste des documents généraux requises pour tous les locataires :
- Pièce d'identité recto-verso non expirée : la validité doit être supérieure à 6 mois. À défaut, la copie de la carte d'identité ou du passeport doit être accompagnée d'un justificatif de demande de renouvellement ;
- 3 dernières quittances de loyer + taxe foncière ;
- Justificatifs d'allocations perçues, le cas échéant ;
- Dernier avis d'imposition ;
- Contrat de location dûment signé par toutes les parties ;
- État des lieux d'entrée signé ;
- Attestation d'assurance habitation.
D'autres documents sont réclamés en fonction de la situation professionnelle du locataire :
Pour un salarié ou un fonctionnaire
- Contrat de travail ou attestation d'employeur (CDI ou CDD longue durée hors période d'essai ou de préavis de licenciement ou de démission) ;
- 3 dernières fiches de salaire.
Pour un dirigeant d'entreprise
Cela concerne les commerçants ou les professions libérales …
- Extrait Kbis ;
- 3 derniers bulletins de salaire (s'il est dirigeant salarié) ;
- Attestation comptable des revenus de l'année en cours pour le dirigeant non salarié.
Pour un travailleur indépendant ou auto-entrepreneur
- Carte professionnelle ou avis d'inscription au répertoire des métiers ou au registre du commerce et des sociétés.
Pour un retraité
- Dernier bulletin de pension, relevés d'informations, décomptes des caisses de retraite.
Pour un étudiant ou apprenti
- Carte étudiant ou attestation de scolarité de l'année en cours.
Quelles sont les 3 vérifications principales d'un dossier d'assurance loyer impayé ?
L'identité du locataire
Le bailleur contrôle l'identité du locataire. La photo doit correspondre au signataire du bail.
Les informations doivent être les mêmes sur l'ensemble des documents (date et lieu de naissance, numéro de sécurité sociale…).
Il est de sa responsabilité de demander les originaux des documents, particulièrement si l'une des copies délivrées est douteuse ou floue.
La solvabilité du candidat à la location
Pour éviter les risques d'impayés, le propriétaire du logement vérifie attentivement la solvabilité du locataire potentiel, notamment :
- Le contrat de travail ;
- Le montant de ses revenus (hors primes et versements exceptionnels) ;
- Le pourcentage du taux d'effort (loyer + charges/salaire net x 100) ;
- etc.
Le montant de ses revenus nets doit être suffisant pour assumer toutes les dépenses locatives.
L'authenticité des documents fournis par le locataire
Les documents fournis doivent être authentiques et en cours de validité. Ils ne doivent pas avoir été falsifiés.
Voici quelques vérifications recommandées :
- Le montant du salaire figurant sur le contrat de travail doit correspondre au montant inscrit sur les fiches de paie.
- Le propriétaire peut réclamer les quittances de loyer de la location précédente. Il peut ainsi vérifier la régularité des paiements de l'intéressé, et s'assurer qu'il n'est pas un mauvais payeur.
- Concernant l'avis d'imposition, le propriétaire et l'assureur peuvent vérifier sa conformité sur le site impôt.gouv.fr :
- accéder à l'espace « vérifier un avis d'impôt » ;
- saisir le numéro fiscal (13 chiffres) et la référence (13 chiffres) figurant sur le document.
La démarche est gratuite.
Pour les locataires qui ne disposent pas d'avis d'imposition (étudiants, 1re activité professionnelle…), le bailleur vérifie notamment les informations du bulletin de paie :
- Le montant figurant sur les fiches de paie doit être conforme à celui inscrit sur l'avis d'imposition.
- Le montant annuel brut doit être cohérent avec le montant mensuel brut.
- Le salaire net doit correspondre à 75 % du salaire brut environ.
- Le revenu net mensuel x 12 doit correspondre environ au revenu net imposable inscrit sur la feuille d'impôt.
Comment réagir lorsqu'un dossier de garantie loyer impayé est refusé ?
Lorsqu'un dossier de garantie loyer impayé est refusé par l'assureur, on distingue 3 cas :
Le propriétaire conteste le refus
Il adresse une lettre RAR à l'assureur. Il fournit toutes les explications et les documents complémentaires utiles.
Il peut ensuite saisir la médiation de l'assurance.
Le propriétaire choisit un autre assureur
Chaque assureur peut fixer ses conditions d'éligibilité du locataire à la GLI. Le propriétaire peut déposer des demandes auprès de différentes compagnies d'assurance.
Le propriétaire opte pour une autre garantie
Parmi les solutions que le propriétaire peut réclamer à son locataire :
- Une caution solidaire : le garant en cas de loyer impayé peut être un membre de la famille, un ami, etc.
- Ou la garantie Visale sous conditions d'éligibilité.
FAQ
Comment le propriétaire vérifie-t-il la solvabilité d'un locataire ?
Pour s'assurer de la solvabilité d'un candidat locataire, le propriétaire vérifie le montant de ses revenus annuels nets imposables inscrits sur sa feuille d'imposition. Il doit soustraire les primes et les versements exceptionnels.
Pourquoi mon dossier de location ne passe-t-il pas ?
Le dossier de location d'un locataire peut être refusé si :
- Il est incomplet.
- Le locataire n'est pas solvable.
- Le nombre d'habitants est trop important par rapport à la taille du bien.
- L'usage prévu du logement ne respecte pas sa destination.
Que vérifie l'assurance loyer impayé (GLI location) ?
Avant de valider un dossier d'assurance loyer impayé, l'assureur vérifie que le logement constitue la résidence principale du locataire. Il vérifie aussi sa solvabilité (montant de ses revenus), sa situation professionnelle et la conformité du bail (clause résolutoire de plein droit, clause de solidarité, état des lieux…).
Quel est le délai de réponse d'une assurance protection loyer ?
Lorsque le dossier de GLI est complet, l'assureur répond en règle générale dans un délai de 48 heures.
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