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Comprendre l'assurance "Garantie des Loyers Impayés" ou "GLI"

Assurance gli

SOMMAIRE

  • Qu'est-ce qu'une assurance GLI ?
  • Les locataires éligibles à l'assurance GLI
  • Que faire en cas d'impayés de loyers ?
  • Le prix d'une GLI

Ce qu'il faut retenir

La Garantie Loyers Impayés (GLI) protège les bailleurs contre les défauts de paiement et peut couvrir les dégradations et frais de justice.

Les locataires éligibles pour une assurance GLI doivent avoir une situation professionnelle stable.

La prime d'assurance GLI varie entre 1,90 % et 3,70 % du loyer annuel, et est déductible des revenus fonciers.

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Si la location d'un bien immobilier permet de générer des revenus complémentaires, cette activité n'est pas dépourvue de risques. En effet, 3 à 5 % des baux se soldent par des défauts de paiement. Pour s'en prémunir, la garantie loyers impayés (GLI) apparaît comme une protection efficace. 

Qu'est-ce qu'une assurance GLI (Garantie des Loyers Impayés) ?

La garantie loyers impayés, également appelée assurance loyers impayés est souscrite par le bailleur afin de se prémunir contre les défauts de paiement du locataire. Selon les contrats et compagnies d'assurance, cette couverture peut aussi englober : 

  • L'indemnisation des dégradations locatives et la remise en état du logement lorsque le montant du dépôt de garantie est insuffisant ;
  • Les frais de justice, à savoir les honoraires de l'huissier ou de l'avocat pour le recouvrement de la dette locative ;  
  • La carence locative, à savoir la perte de revenu en cas d'inoccupation du logement après le départ du précédent locataire. 

Bien que non obligatoire, l’assurance garantie des loyers impayés est vivement recommandée pour les propriétaires-bailleurs. Sans cette protection, les revenus locatifs ne sont pas perçus en cas de défaillance du locataire.

La situation est d'autant plus critique si ces loyers servent au remboursement d'un emprunt immobilier en cours. La garantie loyers impayés évite donc de se trouver en situation de surendettement.

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Quels locataires sont éligibles à l'assurance loyers impayés ?

Compte tenu des risques d'impayés de loyers, les compagnies d'assurance n'acceptent pas tous les profils de locataires. Pour que les bailleurs puissent mettre en place cette protection, le candidat sélectionné doit respecter un ensemble de critères. 

Quels sont les conditions de souscription d'une GLI immobilier ?

Pour s'assurer de la stabilité de la situation professionnelle du locataire, les compagnies d'assurance acceptent uniquement ceux qui se trouvent dans une des situations suivantes  : 

  • Les fonctionnaires ; 
  • Les salariés du privé en CDI ou en CDD longue durée ; 
  • Les retraités ; 
  • Les gérants ou dirigeants d'entreprise ; 
  • Les commerçants ; 
  • Les professions libérales ; 
  • Les travailleurs indépendants exerçant une activité professionnelle sans interruption depuis 2 ans ;
  • Les étudiants et apprentis s'ils disposent d'une caution solidaire. 

En revanche, les locataires dans une de ces situations ne peuvent pas faire l'objet d'une  assurance GLI : 

  • Les chômeurs ; 
  • Les salariés en CDD depuis moins d'un mois ; 
  • Les personnes en contrat de qualification.

La vérification de la solvabilité du locataire 

Avant d'accepter la souscription d'un tel contrat d'assurance, la compagnie vérifie la solvabilité du locataire. En effet, il doit être en mesure de régler ses loyers à la date de la signature du bail. Le taux d'effort sert de référence pour déterminer quel est le montant maximal du loyer que l'occupant sera en mesure d'assumer. Ce taux d'endettement ne peut dépasser les 33 %. 

Si le locataire perçoit 1200 € net imposable, le calcul de la solvabilité s'effectue de la façon suivante  : 

1200 x 33 % = 396 €

Au-delà d'un loyer mensuel de 396 €, aucune assurance GLI ne pourra être souscrite.

Les justificatifs de solvabilité du locataire pour le dossier GLI

Les assureurs réclament un ensemble de justificatifs en fonction de la situation du locataire : 

Situation du locataire Justificatifs requis
Salariés
  • Copie d'un justificatif d'identité
  • Copie du contrat de travail
  • Attestation d'emploi datant de moins de 30 jours précisant que la période d'essai est échue 
  • Trois dernières fiches de paye
  • Le dernier avis d'imposition
Étudiants ou apprentis
  • Copie d'un justificatif d'identité
  • Justificatif de scolarité
  • Copie du contrat de caution solidaire
Professions libérales
  • Copie d'un justificatif d'identité
  • Dernier avis d'imposition
Retraités
  • Copie d'un justificatif d'identité
  • Justificatif de versement de la pension de retraite
Dirigeants d'entreprise
  • Copie d'un justificatif d'identité
  • Fiches de paie
  • Dernier avis d'imposition
Travailleurs indépendants
  • Copie d'un justificatif d'identité
  • Bilans d'activités des deux dernières années
Commerçants
  • Copie d'un justificatif d'identité
  • Dernier avis d'imposition
La souscription d'une GLI en cours de bail

Pour que la compagnie d'assurance accepte la souscription d'une protection contre les défauts de paiement, le bailleur doit prouver qu'aucun impayé n'est survenu depuis le début du bail. 

Que faire en cas d'impayés de loyers ?

Pour activer la protection loyer impayé, le bailleur doit respecter la procédure suivante : 

  • Envoyer une mise en demeure au locataire. Une solution amiable permet de débloquer la situation rapidement. Le bailleur peut donc tenter de récupérer les sommes dues par ce biais avant de faire appel à sa compagnie d'assurance ; 
  • Déclarer le défaut de paiement du loyer dans les 30 jours qui suivent la date initialement prévue ; 
  • L'indemnisation a lieu dans les 30 jours qui suivent la déclaration de sinistre ; 
  • Les huissiers de la compagnie d'assurance transmettent un commandement de payer au locataire pour recouvrer la dette locative ; 
  • Si cette première démarche judiciaire ne porte pas ses fruits, l'assureur peut assigner le locataire en justice ; 
  • Le bail de location est résilié lors de l'audience au tribunal. Le locataire dispose donc de deux mois pour quitter le logement. Dans le cas contraire, la procédure d'expulsion est lancée. 
Le versement de l'indemnisation de la compagnie d'assurance

L'assureur verse le montant des loyers impayés dans les trois mois qui suivent la constatation du défaut de paiement. En revanche, la rétroactivité s'applique. Tous les loyers impayés seront donc couverts par la compagnie. 

Quel est le prix d'une GLI?

Le montant de la prime d'assurance est calculé selon un pourcentage du loyer. Selon la compagnie d'assurance, il peut se situer entre 1,90 % et 3,70 % du montant annuel du loyer, charges comprises. La comparaison entre les différentes options est possible à partir des critères suivants : 

  • Les risques couverts, à savoir les loyers impayés mais aussi les dégradations et la vacance locative ;
  • La durée d'indemnisation ; 
  • Le plafond d'indemnisation ; 
  • Le délai de carence ente un et trois mois selon les assureurs ; 
  • Les franchises ou exclusions de garantie. 

Une assurance individuelle est souvent plus onéreuse qu'une garantie collective. 

Une assurance GLI déductible des revenus fonciers

La cotisation annuelle pour la GLI est déductible des revenus fonciers. Le bailleur doit la faire figurer sur sa déclaration d'impôts. 

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