Augmentation de loyer entre deux locataires : explications et méthodes de calcul

Quelle augmentation de loyer faire entre deux locataires ? Lorsqu'un logement n'est pas situé en zone tendue, son propriétaire est autorisé, lors d'une relocation, à fixer librement le montant du nouveau loyer.

Le nouveau contrat de bail doit indiquer le montant du dernier loyer hors charges payé par l'ancien locataire. 

Deux exceptions subsistent :

1. Les biens concernés par un dispositif de défiscalisation (Pinel, Anah, Denormandie) ne bénéficient pas de cette liberté. En effet, ces logements sont soumis à des loyers plafonnés, d'un montant inférieur aux prix du marché.
   
2. D'autre part, depuis le 24 août 2022, tous les logements classés F ou G à l'issue de leur diagnostic de performance énergétique ne peuvent subir aucune augmentation de loyer, même s'ils ne se trouvent pas en zone tendue. Le montant ne peut ainsi excéder celui de l'ancien locataire.

Les zones où les loyers sont réglementés

Les loyers sont encadrés à la relocation dans les zones dites « tendues ». Ces dernières désignent des communes de plus de 50 000 habitants où le nombre de logements proposés à la location est très inférieur au nombre de demandes des locataires. 

La liste des communes situées en zone tendue est fixée dans l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.

Augmentation légale annuelle et montant de référence

En d'autres termes, lorsqu'un locataire quitte un logement, le bailleur ne peut pas prévoir dans le nouveau bail un loyer d'un montant supérieur à celui que payait l'ancien locataire.

Cependant, la loi autorise le propriétaire d'un logement situé en zone tendue, et remis en location, à revaloriser le prix du loyer en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL).
Cette option n'est possible que si aucune indexation de loyer n'a été opérée au cours des 12 derniers mois précédant la signature du nouveau contrat de location.
Le propriétaire doit alors considérer le dernier indice publié à la date de signature du nouveau bail.

Les logements soumis à l'encadrement des loyers 

L'encadrement prévu par la loi en matière de fixation de loyer ou d'augmentation entre deux locataires concerne :

• Les logements loués vides ;
• Les logements loués meublés ;
• Les logements étudiants ;
• Le bail mobilité.

Pour rappel, seuls les biens destinés à l'usage de résidence principale du locataire sont soumis à l'encadrement des loyers.

Loi Pinel et loyer maximum

Lorsque vous avez réalisé un investissement locatif dans le cadre du dispositif Pinel, vous pouvez bien entendu procéder à la révision annuelle de loyer. Cependant, vous ne devez pas dépasser le plafond de loyer au mètre carré fixé pour chaque zone Pinel. Si le loyer excède le plafond autorisé, vous risquez de perdre les avantages fiscaux liés à la loi Pinel. 

Tous les biens qui ne sont pas à usage d'habitation ou de résidence principale peuvent faire l'objet d'une augmentation de loyer, même en zone tendue. C'est notamment le cas :

• Des résidences secondaires ;
• Des locations saisonnières ;
• Des logements de fonction ;
• Des garages ou caves loués seuls (non annexes d'habitation) ;
• Des terrains ;
• Des locaux commerciaux ou professionnels.

Par ailleurs, certains types de logements à usage d'habitation échappent aussi à l'encadrement des loyers (à condition que leur étiquette énergie corresponde à la lettre E au minimum) :

• Les logements faisant l'objet d'une première location ;
• Les logements vacants depuis plus de 18 mois.

Il existe deux situations qui permettent au bailleur d'appliquer à la relocation d'une habitation principale un loyer supérieur à celui de l'ancien locataire :

• Les logements ayant subi depuis moins de 6 mois, des travaux d'amélioration d'un montant supérieur ou égal à la dernière année de loyers. Il est alors possible de demander un complément de loyer.
  Exception : si les travaux réalisés n'ont pas permis au logement d'afficher au minimum une étiquette E sur le DPE, le loyer ne peut être augmenté. Cette condition affecte tous les contrats de location des logements situés en zone tendue ou en dehors depuis le 24 août 2022. 
• Les logements dont les loyers sont manifestement sous-évalués.

En cas de travaux d'amélioration ou de mise aux normes

1. Si, pendant le bail du précédent locataire ou après son départ, le propriétaire bailleur réalise :
   - Des travaux visant à améliorer le logement (équipement, confort,...) ;
   - Ou des travaux destinés à le mettre en conformité avec les règles de décence (installations aux normes par exemple), 
   
2. Et si ces travaux représentent un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer,

Le loyer du nouveau locataire peut alors subir une augmentation annuelle pouvant atteindre au maximum 15 % du coût des travaux TTC.

Exemple

Le montant du loyer était de 1 000 €. Vous avez réalisé pour 6 000 € de travaux d'amélioration, soit l'équivalent de la moitié du loyer annuel. Lors de la relocation du logement, vous pouvez augmenter le loyer annuel de 900 € (15 % de 6 000) soit 75 € par mois. Le montant du loyer lors de la signature du nouveau bail sera donc au maximum de 1 000 + 75 = 1 075 €.

En cas de loyer sous-évalué

Si vous parvenez à prouver que le loyer est nettement plus bas que ceux pratiqués sur le marché, une hausse de loyer est possible, à condition que cette augmentation n'excède pas la moitié de la différence par rapport aux loyers de référence constatés. 

Vous devez réunir plusieurs références de biens immobiliers similaires dans le voisinage. Les biens comparables doivent avoir des caractéristiques identiques telles que la taille, le nombre de pièces, les équipements, l'état général et le niveau d'équipements. 

S'il est avéré que le loyer de l'ancien locataire était manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché, l'augmentation de loyer peut atteindre 50 % de la différence entre les loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer du précédent locataire.

Par exemple, le loyer fixé pour le précédent locataire était de 1 000 €. Dans le voisinage, le loyer moyen est de 1 200 €. Dans le cadre d'une relocation, vous pouvez augmenter au maximum de 100 €. Le montant du nouveau loyer sera de 1 100 €.

Calcul du prix d'un loyer lors de la relocation d'un bien en zone tendue

Exemple

Un locataire a signé un bail le 2 mai 2022 pour un logement situé en zone tendue. Le loyer est de 500 €.

Il quitte le logement fin janvier 2023. Le montant du loyer n'avait pas été indexé durant les 12 derniers mois.
Un nouveau locataire signe un bail le 20 février 2023. Le dernier IRL connu à la date de la relocation est celui du 4ème trimestre 2022 d'une valeur de 137,26, soit une hausse annuelle de 3,50 %.
Le propriétaire peut indexer le loyer d'après cette variation.

Le loyer réévalué applicable au nouveau locataire est donc de :
500 € + 3,5 % =  517,50 €/mois.

Calcul d'un loyer après la réalisation de gros travaux

Exemple

Un propriétaire entreprend des travaux de mise aux normes des installations obsolètes d'électricité et de gaz du logement. Sa consommation d'énergie atteint alors un niveau inférieur ou égal à 330 kWh par mètre carré et par an correspondant à une étiquette E.

Le coût total des travaux TTC s'élève à 3 000 €, soit 50 % des loyers annuels.

À la relocation, il peut augmenter le loyer du nouveau locataire de : 37,50 € par mois.

3 000 x 15 % = 450 € /12 = 37,50 € 

S'il avait réalisé des travaux d'une valeur minimum de 6 000 euros, le bailleur aurait pu fixer le montant du nouveau loyer librement.

Calcul d'une augmentation de loyer sous-évalué

Exemple

Le loyer de l'ancien locataire s'élevait à 500 euros mensuels. Le propriétaire parvient à réunir tous les justificatifs prouvant que sa valeur locative est en réalité de 1 000 euros.
Il peut alors augmenter le loyer à la relocation d'un montant maximum de 250 euros mensuels :
(1 000 - 500)/2 = 250 €.

Si l'indice de référence des loyers est négatif pour le trimestre concerné, la révision du loyer n'est pas forcément la baisse. Dans le contrat de location, vous avez mentionné la possibilité de réévaluer ce montant à la hausse. En revanche, aucune obligation n'existe concernant la baisse. 

En revanche, pour trouver plus facilement un nouveau locataire, vous avez la liberté de baisser le loyer. Après avoir étudié les montants fixés pour des biens similaires dans le même secteur, vous pouvez réajuster le loyer pour qu'il corresponde au marché immobilier.