Quelle est l'augmentation de loyer possible entre deux locataires ?

En tant que bailleur, vous pouvez augmenter le loyer entre deux locataires, à condition de respecter la règlementation en vigueur. Les conditions varient en effet entre les zones tendues et non tendues. 

Peut-on augmenter librement le loyer en zone non tendue ? 

Lorsque le logement proposé ne se situe pas dans une zone tendue, vous êtes libre d'augmenter le loyer entre deux locataires. En effet, vous n'êtes pas soumis à un plafonnement ou à un encadrement de loyer. Pour fixer le nouveau montant, vous pouvez prendre en compte plusieurs facteurs tels que l'état du marché immobilier local, l'évolution des prix dans le quartier, les caractéristiques du logement et la demande locative dans la commune.

À quelle réévaluation procéder en zone tendue hors encadrement des loyers ? 

Dans les zones tendues, l'augmentation de loyer est soumise à l'indice de référence des loyers (IRL) lorsqu'aucune indexation n'est intervenue lors des 12 derniers mois. Lors du changement de locataire, vous pourrez calculer le nouveau montant du loyer en fonction de l'IRL du trimestre correspondant. Le bail de location mentionnera donc le loyer indexé. 

L'IRL est un indice publié chaque trimestre par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) en France. Cet indice reflète l'évolution moyenne des loyers d'habitation enregistrée sur le marché locatif.

Lors du changement de locataire, le prix du loyer sera calculé en appliquant la formule suivante : 

La hausse des loyers : le logement en zone tendue concerné par l'encadrement

La loi Alur du 27 mars 2014 instaure un encadrement des loyers afin de les réguler dans les villes concernées par un marché locatif tendu. De plus, la loi Élan de novembre 2018 donne la possibilité aux communes volontaires de mettre en place un encadrement des loyers. Paris ou Lille ont mis en place ce dispositif pour maîtriser la hausse des loyers. Si vous souhaitez indexer le loyer entre deux locataires, l'encadrement l'emporte sur le plafonnement. Vous devez donc vous référence aux loyers de référence minorés et majorés. 

Le respect de l'encadrement des loyers est une obligation légale pour les propriétaires mettant leur logement en location dans les zones concernées. En cas de relocation, le loyer appliqué ne peut dépasser le loyer de référence majoré, qui est le loyer maximal fixé par les autorités pour ce type de logement dans cette zone spécifique. Le loyer de référence majoré est calculé en prenant en compte différents critères, tels que la localisation du bien, sa superficie ou son nombre de pièces, 

En cas de non-respect de l'encadrement du loyer à la relocation, le locataire peut saisir la commission de conciliation ou le tribunal afin d'obtenir un ajustement du loyer. Le trop-perçu des trois dernières années devra lui être restitué. Pour éviter cette situation, conformez-vous au loyer maximal fixé dans la commune où se situe votre bien immobilier en location. 

Loi Pinel et loyer maximum

Lorsque vous avez réalisé un investissement locatif dans le cadre du dispositif Pinel, vous pouvez bien entendu procéder à la révision annuelle de loyer. Cependant, vous ne devez pas dépasser le plafond de loyer au mètre carré fixé pour chaque zone Pinel. Si le loyer excède le plafond autorisé, vous risquez de perdre les avantages fiscaux liés à la loi Pinel. 

Même si le logement loué se situe en zone tendue, quelques exceptions existent, vous permettant de contourner le plafonnement ou l'encadrement des loyers. 

Le loyer est manifestement sous-évalué 

Pour pouvoir augmenter le montant du loyer, vous devez apporter la preuve que le loyer est sous-évalué. Vous réunirez plusieurs références de biens immobiliers similaires dans le voisinage. Les biens comparables doivent avoir des caractéristiques identiques telles que la taille, le nombre de pièces, les équipements, l'état général et le niveau d'équipements. 

Si vous parvenez à prouver que le loyer est nettement plus bas que ceux pratiqués sur le marché, une hausse de loyer est possible, à condition que cette augmentation n'excède pas la moitié de la différence par rapport aux loyers de référence constatés. 

Par exemple, le loyer fixé pour le précédent locataire était de 1 000 €. Dans le voisinage, le loyer moyen est de 1 200 €. Dans le cadre d'une relocation, vous pouvez augmenter au maximum de 100 €. Le montant du nouveau loyer sera de 1 100 €.

La réalisation de gros travaux

Vous avez réalisé des travaux d'amélioration ou de mise en conformité du logement loué sur les parties privatives ou communes. Le coût de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué. Le loyer pourra alors être augmenté de 15 % lors de la signature du nouveau bail. 

Le montant du loyer était de 1 000 €. Vous avez réalisé pour 6 000 € de travaux d'amélioration, soit l'équivalent de la moitié du loyer annuel. Lors de la relocation du logement, vous pouvez augmenter le loyer annuel de 900 € (15 % de 6 000) soit 75 € par mois. Le montant du loyer lors de la signature du nouveau bail sera donc au maximum de 1 000 + 75 = 1 075 €.

Si l'indice de référence des loyers est négatif pour le trimestre concerné, la révision du loyer n'est pas forcément la baisse. Dans le contrat de location, vous avez mentionné la possibilité de réévaluer ce montant à la hausse. En revanche, aucune obligation n'existe concernant la baisse. 

En revanche, pour trouver plus facilement un nouveau locataire, vous avez la liberté de baisser le loyer. Après avoir étudié les montants fixés pour des biens similaires dans le même secteur, vous pouvez réajuster le loyer pour qu'il corresponde au marché immobilier.