Comment appliquer une augmentation de loyer au renouvellement du bail ?

Lorsqu'un propriétaire constate que le montant du loyer demandé est inférieur aux prix du marché, il peut procéder à une augmentation lors du renouvellement du bail. Toutefois, les règles varient si le logement se situe en zone tendue ou pas. 

L'augmentation du loyer en zone non tendue

Pour pouvoir pratiquer une augmentation de loyer, le bailleur doit prouver la sous-évaluation du loyer par rapport à ceux pratiqués dans la même zone géographique pour des biens présentant des caractéristiques similaires. Trois références de loyers doivent être présentées au locataire et jusqu'à 6 si le logement se situe dans une agglomération de plus d'un million d'habitants. 

Ces références de loyers servent à démontrer au locataire que la demande d'augmentation est fondée sur des données concrètes et vérifiables. Elle correspond avec les tarifs pratiqués dans la région pour des logements comparables. Cette comparaison garantit que l'augmentation de loyer n'est pas arbitraire.

Chaque référence de loyers doit être détaillée avec les informations suivantes : 

• L'adresse du logement servant de référence à savoir le nom de la rue dans laquelle il se trouve, permettant ainsi une localisation précise dans une zone géographique ; 
• Une indication partielle du numéro du bâtiment pour préserver une certaine confidentialité ; 
• L'année de construction de l'immeuble, fournissant des informations sur la vétusté ou la modernité de la propriété ;
• La surface habitable du logement en mètres carrés, ainsi que le nombre total de pièces, afin de pouvoir comparer efficacement avec le bien concerné ;
• L'indication de la présence d'annexes éventuelles, telles que des espaces de stationnement, des caves ou des balcons, qui peuvent influencer la valeur du loyer ;
• Une confirmation que le locataire occupe le logement depuis au moins 3 ans, ce qui garantit la stabilité des loyers dans cette référence ;
• Le montant du loyer mensuel hors charges pratiqué pour ce logement en particulier, offrant une base de comparaison précise.

Ces informations sont essentielles pour établir une comparaison entre les loyers du voisinage et celle du logement concerné. Elles aident à évaluer si la hausse de loyer est justifiée et conforme aux tarifs pratiqués dans la même zone géographique pour des biens similaires. 

L'augmentation du loyer en zone tendue

Dans les zones tendues, des conditions supplémentaires sont appliquées pour la majoration du loyer annuel. Au moment du renouvellement, le logement doit posséder un diagnostic de performance énergétique entre A et E. 

Le nouveau loyer est calculé à partir des loyers de référence pratiqués dans le voisinage pour des biens similaires. La majoration correspond 50 % de la différence entre les loyers pratiqués dans la même zone géographique pour des logements similaires et le dernier loyer pratiqué avant le renouvellement de bail.

Afin que le locataire puisse faire face à cette hausse, elle est étalée sur toute la durée du bail en respectant les règles suivantes :  

Concernant le bail de location vide (sur 3 ans), l'augmentation peut être lissée en respectant les règles suivantes : 

• La hausse de loyer est inférieure à 10 %, l'augmentation est lissée sur 3 ans ; 
• Lorsque l'augmentation de loyer est supérieure à 10 %, elle sera étalée sur 6 ans, à savoir lors de ce renouvellement de bail et du suivant. 

Ces règles visent à réduire l'impact financier d'une augmentation de loyer significative sur le locataire. Grâce à ce fonctionnement, il peut s'adapter progressivement à l'évolution du loyer initial. 

Pour réviser le loyer, le propriétaire doit en faire la proposition à son locataire en respectant un certain formalisme. 

La proposition de réévaluation de loyer au locataire

Le propriétaire doit transmettre sa proposition d'augmentation de loyer au moins 6 mois avant la fin du bail. Il le prévient de son intention de réévaluer le loyer par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou en lui remettant en main propre ce document contre récépissé ou émargement. 

Que contient la lettre de renouvellement de bail avec augmentation du loyer ? 

La lettre de proposition de hausse de loyer doit notamment comporter les mentions suivantes : 

• Le montant d nouveau loyer ainsi que la liste de références servant de base de calcul ;
• Le texte intégral de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 afin de permettre au locataire de prendre connaissance des droits et des procédures liées à l'augmentation de loyer. 

Lors de la réception de la proposition de réévaluation de loyer, le locataire dispose de deux mois pour apporter sa réponse. En cas d'accord, vous devrez signer un avenant au bail d'habitation pour augmenter le loyer, préciser le nouveau montant et sa date de mise en application.

Lorsque le locataire refuse l'augmentation de loyer ou en l'absence de réponse, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. Si le propriétaire-bailleur et le locataire ne parviennent pas à trouver un accord, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal de justice avant l'échéance du bail. 

La saisine du juge des contentieux de la protection intervient lorsque toutes les autres démarches pour résoudre le désaccord ont échoué. Le juge examine les preuves et les arguments présentés par les deux parties et prend une décision concernant la revalorisation du loyer lors du renouvellement du bail.