Comment renouveler un bail de location ? Mode d'emploi et implications

La plupart des baux doivent être conclus pour une durée définie, qui peut différer selon le type de contrat de location, à savoir :

• Location vide : au moins 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier, ou 6 ans si le bailleur est un professionnel ;
• Bail meublé : au moins 1 an ;
• Bail étudiant meublé : 9 mois fixes ;
• Bail mobilité : de 1 à 10 mois maximum ;
• Colocation : la durée correspond à celle du type de bail souscrit (meublé, vide, étudiant ou mobilité) ;
• Bail de stationnement : durée libre.

Ainsi, seuls les contrats de location de parkings, garages ou boxs n'ont aucune durée minimale ou maximale imposée. Il est donc tout à fait possible de les souscrire pour une durée indéterminée. Les baux vides, meublés ou les colocations, hors bail étudiant meublé, peuvent également être conclus pour une durée indéterminée. Toutefois, il reste recommandé d'opter pour un contrat à durée déterminée. Seul le bail mobilité, avec sa durée minimale et maximale imposée, et le bail étudiant ne peuvent pas être à durée indéterminée.

La question du renouvellement d'un bail ne se pose qu'à la condition qu'il s'agisse d'un contrat à durée déterminée. Dans ce cas, le propriétaire d'un bien a trois options différentes. Il peut :

• Donner congé à son locataire à condition de respecter certaines conditions ;
• Renouveler le bail aux mêmes conditions ;
• Renouveler le bail avec des conditions différentes.

Est-ce que le bail se renouvelle automatiquement ?

Lorsqu'un contrat de location est renouvelé aux mêmes conditions, dans la plupart des cas, le renouvellement est automatique. Grâce à cette tacite reconduction, le propriétaire n'a pas besoin de faire de démarches particulières ou de nouveau contrat. C'est le cas pour les baux non-meublés et le contrat de location meublée. 

En revanche, le bail mobilité n'est pas renouvelable. La seule option reste de modifier sa durée grâce à la signature d'un avenant au contrat initial. Le bail étudiant non plus n'est pas renouvelable par tacite reconduction, et un nouveau contrat entre le bailleur et le locataire doit donc être signé pour permettre à ce dernier de continuer à habiter dans son logement. 

L'augmentation du loyer par le jeu de la clause de révision

Une augmentation du loyer lors du renouvellement du bail ? Un contrat de bail peut tout à fait inclure une clause de révision des loyers et permettre d'augmenter le prix du loyer chaque année. À compter de la date prévue, le propriétaire dispose d'un délai d'un an pour en demander l'application. 

Néanmoins, le bailleur n'est pas libre de fixer le montant du nouveau loyer comme bon lui semble. En effet, l'augmentation doit être inférieure ou égale à la variation de l'Indice de référence des loyers, ou IRL. Pour cela, il doit comparer l'évolution cet indice donné par l'Insee au moment de la révision, à l'IRL du trimestre mentionné dans le bail ou, en l'absence de cette indication, du dernier IRL en vigueur lors de la conclusion du contrat de bail.

En fonction de sa situation, le propriétaire peut être amené à prolonger un bail à des conditions différentes, par exemple en matière de loyer, mais aussi de durée de reconduction. Pour rappel, les logements vides ne peuvent pas être loués pour une période de moins de 3 ans… sauf exception. 

En effet, un bail de courte durée peut être conclu, à condition :

• Qu'il soit d'au moins un an ;
• Et qu'un événement familial ou professionnel motive le choix du propriétaire, par exemple la nécessité de récupérer le bien pour qu'un de ses enfants puisse réaliser ses études. 

Lors d'un renouvellement, un préavis doit être donné au moins 6 mois avant l'échéance. Sous cette réserve, le propriétaire bailleur d'un logement loué nu peut donc consentir un renouvellement pour une durée inférieure à 3 ans. 

Vous estimez que votre logement est proposé à un prix inférieur à celui du marché ? La clause de révision peut ne pas être suffisante, ou, tout simplement, ne pas avoir été prévue dans le bail initial. Si, en principe, un bail est reconduit de façon automatique dans des conditions inchangées, il est aussi possible d'augmenter le loyer... sous certaines conditions. 

Il faut alors distinguer deux situations, en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe la maison ou l'appartement loué nu ou meublé : en zone tendue ou hors d'une zone tendue, et y ajouter un pré-requis lié au Diagnostic de performance énergétique (DPE).

Pré-requis : un logement économe en énergie

Pour pouvoir mettre un appartement ou une maison en location, le propriétaire doit avoir fait réaliser un Diagnostic de performance énergétique, ou DPE. Ce document permet au locataire d'obtenir une estimation de la consommation d'énergie du logement qu'il occupe. Mais depuis la loi Climat et Résilience, le DPE a aussi pris une grande importance pour les propriétaires bailleurs. 

En effet, depuis le 24 août 2022, les loyers des logements dont la consommation énergétique est classée F ou G, c'est-à-dire les passoires thermiques, ne peuvent plus être augmentés. Ce gel des loyers concerne à la fois toute hausse au moment de la reconduction du bail que les clauses de révision. Tous les baux meublés, étudiants, mobilité ou vides sont concernés.

Cas n° 1 : le logement est localisé dans une zone tendue

Certaines règles spécifiques s'appliquent aux zones tendues, c'est-à-dire aux villes comptant plus de 50 000 habitants et où existent de fortes tensions sur le marché de la location. Fixée par décret, une liste des communes en zone tendue permet de savoir si son logement est concerné par l'encadrement des loyers ou non.

Conditions et méthode de calcul d'un nouveau loyer dans une zone tendue

En tant que propriétaire, il est impératif de prouver que le loyer actuel est trop bas en fournissant au moins 3 ou 6 références de logements semblables loués à des prix supérieurs. Dans tous les cas, l'augmentation doit être progressive pour permettre au locataire d'adapter son budget, et ce changement doit être notifié au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail.

Cas n° 2 : le bien loué est situé en dehors d'une zone tendue

Pour les maisons et les appartements situés hors d'une zone tendue, l'augmentation du loyer suit des règles légèrement différentes. Le bailleur doit néanmoins également constater que le montant payé par le locataire est manifestement sous-évalué par rapport aux prix dans le voisinage. Pour proposer une révision du loyer à son locataire, le propriétaire doit avancer 3 à 6 références. 

À l'inverse des zones tendues, la proposition d'augmentation du propriétaire n'est pas encadrée par le législateur. Le locataire est toutefois libre de l'accepter ou de la refuser. Un accord doit être donné par écrit. En cas de désaccord, il est possible pour le bailleur ou le locataire de saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). Si la tentative de résolution à l'amiable n'aboutit pas, c'est alors le juge judiciaire qui tranche. 

Comme en zone tendue, l'augmentation du loyer doit être mise en place de façon progressive, et être notifiée au moins 6 mois avant la date de fin du bail.