Non renouvellement de bail : quelles sont les démarches pour rompre un contrat de location ?

Alors que cette formalité est assez simple pour les locataires, elle est plus complexe pour les propriétaires. Pour mieux comprendre comment mener à bien cette démarche, il est nécessaire de distinguer deux cas : le non renouvellement du bail et l'expulsion du locataire avant le terme du contrat de location.

Quand refuser le renouvellement d'un contrat de location ?

Bail meublé ou non-meublé, bail étudiant, colocation, bail de stationnement ou même bail mobilité : il existe de nombreuses formes de contrats de location. Or, certaines d'entre elles ne sont pas concernées par la question du renouvellement de bail, ou du non renouvellement, puisque certains baux sont soumis à des durées déterminées. C'est le cas :

• Du bail étudiant meublé, dont la durée est de 9 mois fixes ;
• De la colocation dans le cas d'un bail étudiant meublé, toujours avec une durée de 9 mois ;
• Du bail mobilité, pouvant aller de 1 à 10 mois. 

Toutefois, tous les baux ne sont pas des contrats à durée déterminée. La plupart du temps, les contrats de location sont conclus pour une durée minimale, et la problématique de leur renouvellement se pose donc. Il s'agit :

• Du bail vide, dont la durée est d'au moins 3 ans pour un bailleur particulier, et 6 ans pour un bailleur professionnel ;
• Du bail meublé, d'à minima un an ;
• De la colocation, hors bail étudiant meublé, dont la durée minimale est calquée à celle du type de bail souscrit (nu ou meublé) ;
• Du bail de stationnement, dont la durée est fixée librement par les parties. 

Tous les contrats souscrits pour une durée minimale suivent le principe de la reconduction tacite : le bail est renouvelé automatiquement une fois son échéance passée. Toutefois, le bailleur peut, sous certaines conditions, résilier un bail en refusant son renouvellement. 

La procédure à suivre pour un locataire qui souhaite mettre fin à son bail est allégée. Notamment, il n'a pas besoin d'attendre sa date de renouvellement ni de fournir un motif particulier, à moins de demander un préavis plus court que celui prévu.

Comment faire partir un locataire avant la fin du bail ?

En principe, le propriétaire d'un logement loué ne peut pas résilier un bail avant sa date de renouvellement, qu'il s'agisse d'un contrat individuel ou en colocation, nu, meublé ou de stationnement. Toutefois, dans certaines situations exceptionnelles, il est possible de faire partir un locataire avant la date de fin prévue. 

Si un propriétaire peut bel et bien signifier son refus de renouveler le bail à son locataire, il doit néanmoins justifier d'un des trois motifs prévus par la loi, à savoir : la volonté de vendre son appartement ou sa maison, le souhait de le reprendre pour y habiter, ou tout autre motif légitime et sérieux.

Motif n° 1 : le congé donné par le bailleur pour vente

Votre investissement locatif est loué vide ou meublé ? Il s'agit d'un parking, d'un box ou d'un garage ? Si vous souhaitez vous en séparer, il est possible de donner congé à l'occupant du lieu. En effet, vendre un logement non-occupé peut permettre de trouver un acquéreur plus vite et de vendre à un meilleur prix. 

Autant de bonnes raisons de vouloir faire partir son locataire avant de le mettre en vente. Toutefois, si le logement est loué vide, le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption : il peut se porter acquéreur du bien, et bénéficie d'une priorité par rapport aux autres acheteurs potentiels. Attention : en location meublée, le locataire ne dispose pas d'un tel droit de préemption. 

Motif n° 2 : le congé pour reprise en vue d'habiter le logement

Le congé pour reprise est un motif de non renouvellement du bail. Il concerne à la fois :

• Un propriétaire qui veut récupérer son logement pour y habiter lui-même ;
• Un propriétaire qui veut loger un de ses proches. 

Concernant le congé pour reprise en vue d'y loger un proche, il est impératif que ce dernier en fasse sa résidence principale. Par ailleurs, le proche en question peut être :

• L'époux du propriétaire ou son partenaire de Pacs ;
• Son concubin, à condition que la durée du concubinage soit d'au moins un an au jour du congé ;
• Un ascendant ou un descendant du propriétaire ou de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

Motif n° 3 : le congé pour motif légitime et sérieux

La troisième raison de non renouvellement du bail semble, à priori, plus vague, puisqu'elle fait état d'un congé pour motif légitime et sérieux. Mais quel est donc ce fait justificatif ? Il peut s'agir, par exemple, de nuisances causées aux voisins, de dégradations du logement ou des parties communes, ou encore d'impayés de loyer. Dans cette situation, une expulsion du locataire peut également être envisagée.

Attention néanmoins : la loi n'a pas donné de définition précise de ce motif "légitime et sérieux", et il appartient donc au propriétaire d'apporter la preuve du bien-fondé de sa décision si le locataire la conteste devant un juge des contentieux de la protection.

Pour certains locataires, les règles de non renouvellement diffèrent. Ces locataires protégés sont :

• Les personnes de plus de 65 ans au jour du renouvellement du bail dont les revenus sont inférieurs à un certain seuil ;
• Les personnes âgées de moins de 65 ans qui ont à leur charge une personne de plus de 65 ans dont les revenus sont inférieurs à certains montants. 

En revanche, dans certaines situations, et même si le locataire en place remplit l'une de ces deux conditions, le renouvellement du bail n'est pas automatique. C'est le cas lorsque le propriétaire est lui-même :

• Âgé de plus de 65 ans ;
• Ou lorsque ses revenus sont inférieurs aux seuils en vigueur ;
• Ou lorsqu'il propose une solution de relogement à son locataire, à proximité et adaptée à ses besoins.

Vous disposez d'un motif propre à justifier du non renouvellement d'un bail ? Il est temps de vous pencher sur les démarches à accomplir pour mettre fin à cet engagement. Le formalisme et les délais à respecter.

Type de courrier, contenu,... comment signifier la non reconduction du bail à son locataire ?

Pour informer l'occupant d'une maison ou d'un appartement qu'il va devoir quitter les lieux, il est impératif de le lui signifier dans une lettre de congé. Cette lettre doit être adressée à toutes les personnes ayant signé le bail, par exemple à chaque concubin, le cas échéant. 

Cette lettre de congé peut être :

• Envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Délivrée par acte de commissaire de justice (ex huissier de justice) ;
• Remise en main propre contre signature ;
• En revanche, un envoi par mail n'est pas recevable. 

La lettre de congé doit également être substantielle, et contenir un certain nombre d'informations, à savoir :

• Le motif du non renouvellement du contrat de location ;
• La notice d'information relative aux obligations du bailleur. 

Dans le cas d'un refus de renouvellement pour vendre, et pour que le locataire puisse exercer son droit de préemption, la lettre de congé doit contenir le prix de vente de l'appartement ou de la maison, sa description détaillée et le mode de paiement attendu. 

Dans un congé pour reprise, il est nécessaire de faire figurer le nom et l'adresse des proches qui vont habiter dans le bien en question, ainsi que le lien qui les unit avec le propriétaire (enfant, parent, etc.). 

Enfin, une lettre de congé pour motif légitime et sérieux doit faire apparaître les raisons invoquées pour rompre le bail.

Quel délai de préavis pour mettre fin à un bail ?

Pour permettre au locataire de se reloger, la lettre de congé donnée par le propriétaire ne peut pas être envoyée au dernier moment, et des délais de préavis existent. 

Dans le cadre d'une location nue, le locataire doit avoir été informé au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail de son non renouvellement. À défaut, le contrat de location est tacitement reconduit, et il faudra patienter à minima 3 années supplémentaires pour récupérer son bien immobilier. 

Pour un bail meublé, le délai de préavis qui incombe au propriétaire bailleur est réduit à 3 mois. À défaut, le bail est renouvelé pour au moins un an. Dans tous les cas, le non renouvellement d'un bail est donc une démarche qui s'anticipe, avec des délais différents selon le type de bail d'habitation.