Comment procéder au non renouvellement d'un bail de location ?

Contrairement aux idées reçues, le bailleur n'est pas libre de refuser le renouvellement du bail. Ce refus n'est possible que si le propriétaire invoque l'un des 3 motifs reconnus par la loi (reprise du bien, vente, motif légitime et sérieux). 

3 situations sont donc admises :

Non-renouvellement du bail pour reprise du bien

Le bailleur peut donner congé pour reprendre le logement, soit pour y habiter lui-même, soit pour y loger un membre de sa famille proche (conjoint, ascendants, descendants, partenaire pacsé, etc.).

La reprise doit être réelle et sérieuse. Un congé frauduleux expose le bailleur à des sanctions.

Non renouvellement du bail pour vente du logement

Le bailleur peut également mettre fin au bail pour vendre le logement. Le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption s'il s'agit d'une location vide. Le propriétaire doit indiquer les conditions de vente dans la lettre de congé.

Non renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux

La loi autorise également un refus de renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux. Cela recouvre généralement les manquements du locataire à ses obligations :

• Retards répétés de paiement ; 
• Troubles de voisinage ; 
• Non-respect de l'usage du logement ; 
• Défaut d'assurance.

Le motif doit être objectif et justifiable en cas de contestation.

Le non-renouvellement du bail ne peut en aucun cas être tacite ou verbal. Pour acter légalement sa décision, le bailleur doit impérativement envoyer une lettre de congé au locataire. Cette notification doit survenir : 

• 6 mois avant la fin du bail pour une location vide ; 
• 3 mois avant la fin du bail pour une location meublée.

Le bailleur peut notifier le non renouvellement du bail  par l’un des moyens suivants :

• Lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Acte d’huissier (recommandé en cas de motif sensible ou de doute sur la date de réception) ;
• Remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Pour être valable, la lettre de congé doit contenir plusieurs éléments essentiels :

• Les coordonnées du bailleur et du locataire ;
• La date d’envoi et la date de prise d’effet du congé (correspondant à la fin du bail) ;
• Le motif du congé, qui doit figurer explicitement (reprise, vente, ou motif légitime et sérieux) ;
• Les justifications nécessaires selon le motif invoqué ;
• La signature du bailleur.

Par ailleurs, le contenu de la lettre varie sensiblement selon le motif invoqué par le bailleur : 

Congé pour reprise du logement

Le bailleur doit indiquer :

• Qu’il reprend le logement pour l’habiter personnellement ou y loger un proche ;
• L’identité complète du bénéficiaire (nom, prénom, lien avec le bailleur) ;
• Que la reprise est réelle et sérieuse.

Congé pour vente du bien

S'il s'agit d'une location non meublée, le bailleur doit permettre au locataire de jouir de son droit de préemption. Ainsi, la lettre doit préciser :

• Que le logement est mis en vente ;
• Le prix demandé et les conditions de la vente ;
• Une description complète du bien (surface, nombre de pièces, équipements, etc.) ;
• Que le locataire bénéficie d’un droit de préemption.

Congé pour motif légitime et sérieux

Il convient d’indiquer précisément :

• Les faits reprochés au locataire (retards de paiement, nuisances, dégradations, etc.) ;
• Leur caractère répété ou grave ;
• Les preuves disponibles (courriers, témoignages, relances, etc.).

Le locataire peut contester un congé qu’il juge abusif ou non conforme :

• Soit parce que le motif est faux (fausse reprise, vente fictive) ;
• Soit parce que le formalisme n’a pas été respecté ;
• Soit parce qu’il n’a pas reçu le congé dans les délais.

Pour manifester sa contestation, le locataire doit d’abord saisir le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire du lieu du logement.

Un congé mal rédigé, notifié hors délai ou sans motif valable est nul de plein droit.

Le bailleur s'expose ainsi à : 

• La reconduction automatique du bail ;
• Des dommages et intérêts si le locataire demande réparation pour les préjudices subis (déménagement précipité, frais engagés inutilement, etc.).

Si le locataire reste dans les lieux après l’échéance du bail, malgré un congé régulier :

1. Le bailleur doit lui adresser une mise en demeure de libérer le logement ;
2. Sans réponse, il peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une ordonnance d’expulsion ;
3. Si le juge accorde l’expulsion, le commissaire de justice la mettra en œuvre, dans le respect des délais légaux. 

L'erreur la plus coûteuse dans la gestion locative est le non-respect du délai (6 mois pour vide / 3 mois pour meublé). Un congé envoyé un jour trop tard entraîne la reconduction du bail pour 3 ou 6 ans.

L'outil de gestion locative BailFacile vous évite cette erreur :

1. Le système vous alerte automatiquement sur la date limite d'envoi du congé, en fonction de l'échéance du bail que vous avez renseignée ;
2. Il vous permet de générer la lettre de congé conforme qui intègre toutes les justifications (identité du repreneur, prix de vente, etc.), sécurisant le fond de votre décision.

Vous vous assurez ainsi que votre non-renouvellement est valide, et que vous n'aurez pas de mauvaises surprises.