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Quelle est la liste des réparations locatives et à qui incombent elles ?

Liste des réparations locatives

SOMMAIRE

  • Les travaux à la charge du locataire dans un logement 
  • Qu'en est-il des réparations des équipements des locations meublées ?
  • Réparations dans le logement : est ce la responsabilité du propriétaire ou du locataire ? 
  • FAQ

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La répartition des responsabilités entre propriétaire et locataire s’opère grâce à ce qu'on appelle communément les réparations locatives. Concrètement, il s'agit de toutes les réparations que la loi rattache au locataire dans une location. Ces dernières incluent notamment l'entretien régulier et les petites réparations, mais pas seulement ! En voici la liste intégrale. 

Les travaux à la charge du locataire dans un logement 

Quelles sont les réparations locatives à la charge du locataire ?

Dans un logement, le locataire a la responsabilité de maintenir en bon état : 

  • Les plafonds ; 
  • Les murs ; 
  • Les cloisons ; 
  • Le sol. 

Les obligations du locataire en matière de plafonds et de murs 

Cela signifie qu’il est tenu à toutes les petites réparations qui pourraient affecter l’un de ces quatre éléments. 

Voici quelques exemples : 

  • Le remplacement de matériaux de revêtement tels que la faïence, la mosaïque ou la matière plastique ; 
  • Le rebouchage des trous créés lors de l'installation de tableaux ou de miroirs ; 
  • La pose de raccords de moquette ou tout autre revêtement, notamment en cas de taches ou de trous. 
Le jaunissement des murs n’est pas une réparation locative. 

Le jaunissement des murs ne constitue pas une dégradation volontaire du locataire, mais une évolution de la peinture au fil du temps. Lorsqu’on parle d’entretien, il ne s’agit donc pas pour l’occupant de repeindre les murs à neuf avant de partir, mais plutôt de conserver le mur en l’état (sans trous, ou autre dégradation apparente). 

Les travaux et l'entretien du sol 

En ce qui concerne les revêtements de sol, ici encore le locataire se doit d'en assurer l'entretien. Cela inclut des actions telles que le cirage et la préservation du parquet ou encore le remplacement de quelques lames. 

Les menues réparations des placards 

Enfin, pour ce qui touche aux rangements, placards et menuiseries, le locataire doit assurer le remplacement des tablettes et tasseaux des placards, ainsi que la réparation des dispositifs de fermeture. 

La plomberie 

Les joints et canalisations d’eau 

Passons maintenant à un domaine source de litiges : la plomberie. Sur ce point, retenez que le locataire est chargé de déboucher et de remplacer les joints ainsi que les colliers des canalisations d'eau.

Attention une nuance est à apporter : si la vétusté des canalisations entraîne une fuite d'eau, le locataire doit informer le propriétaire. Ce dernier est alors entièrement responsable des réparations. Pour récapituler : 

  • Entretien régulier des joints et colliers de canalisation : responsabilité du locataire ; 
  • Fuite d’eau en raison de la vétusté des équipements : responsabilité du propriétaire. 

Les canalisations de gaz 

Quant aux canalisations de gaz, le locataire est là encore tenu d'assurer leur entretien. Cela inclut notamment les petites réparations telles que : 

  • L'entretien régulier des robinets, des siphons et des ouvertures d'aération ; 
  • Le remplacement périodique des tuyaux de raccordement.

La fosse septique 

Pour ce qui est de la fosse septique, l’occupant des lieux doit penser à procéder à sa vidange. En revanche, le curage de la fosse septique (opération consistant à nettoyer les canalisations qui y sont associées) relève de la responsabilité du propriétaire.

Le chauffage 

En matière de chauffage maintenant, le locataire est tenu à plusieurs obligations. Il est notamment responsable de : 

  • L'entretien des installations de chauffage, d'eau chaude et de la robinetterie : il doit effectuer diverses petites réparations, notamment le remplacement des pistons, clapets et joints des appareils à gaz… 
  • Rincer et nettoyer les corps de chauffe ainsi que les tuyauteries ; 
  • Remplacer les joints, les clapets, etc. ; 
  • Prendre en charge le remplacement des joints, des flotteurs et les joints de la chasse d'eau ; 
  • Organiser l'entretien annuel de la chaudière (sauf disposition contraire dans le bail); 
  • Veiller au ramonage des conduits de ventilation et d'évacuation des fumées et des gaz, qu'il s'agisse de ceux de la chaudière, de la cheminée ou de la VMC.

En ce qui concerne l'évier et les appareils sanitaires du logement, le locataire doit maintenir un bon état de fonctionnement, à savoir : nettoyer des dépôts de calcaire et remplacer les tuyaux flexibles de douche dégradés par un usage excessif… 

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 octobre 2018, 17-21.286

En cas de défaillance du système de chauffage, la responsabilité du propriétaire est automatiquement engagée. Ce dysfonctionnement prive en effet le locataire d’un usage paisible des lieux loués, une condition pourtant essentielle à toute location (critères de décence). 

L’électricité 

En plus de tout ce qui vient d’être cité, le locataire doit se charger de la réparation de certains équipements électriques présents dans le logement. Cela comprend : 

  • Les ampoules et tubes lumineux ; 
  • Les baguettes ou gaines de protection ; 
  • Les coupe-circuits et fusibles ; 
  • Les interrupteurs ; 
  • Les prises de courant. 

Les portes, serrures et fenêtres 

Le locataire est également responsable du bon fonctionnement des portes et fenêtres. Il doit par conséquent veiller à l'entretien de touts les parties "mécaniques" de ces équipements. Cela englobe le graissage des gonds et des charnières, les réparations des poignées de porte et autres mécanismes de fermeture, le remplacement des petites pièces des serrures (boulon, verrou), ainsi que leur graissage. 

Le vitrage 

Le locataire doit maintenir le vitrage en bon état de fonctionnement. Cela signifie qu’il lui revient la tâche de la réfection des mastics et le remplacement des vitres qu'il a lui-même détériorées.

Pour ce qui est des stores, le locataire doit prendre en charge leur entretien (graissage du mécanisme, remplacement des cordes, des poulies ou quelques lames). Idem pour les volets, le locataire est tenu de procéder à leur réparation (en cas de dégradation dont il est responsable). Si la détérioration ne relève pas de sa responsabilité, c'est au propriétaire d'effectuer les réparations nécessaires.

Les éléments de sécurité 

Retenez également que tous les éléments de sécurité (serrure, verrou de sécurité, grilles de portail…) sont à entretenir. Le locataire doit donc veiller à les graisser de temps en temps, voire remplacer de petites pièces (boulons et verrous) si nécessaire. De même, s’il perd une clé ou qu’il l’endommage, la responsabilité lui revient de la remplacer.  

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Qu'en est-il des réparations des équipements des locations meublées ?

D’une façon générale, il relève aussi de la responsabilité du locataire d’entretenir tous les  équipements spécifiés dans un contrat de location meublée. Dans cette liste, le propriétaire peut inclure :

  • Le réfrigérateur ; 
  • Le lave-linge ; 
  • Le sèche-linge ;
  • Le lave-vaisselle ; 
  • La hotte aspirante ; 
  • L’adoucisseur ; 
  • La cheminée, le capteur solaire ou la pompe à chaleur ; 
  • Les glaces et miroirs ; 
  • L’antenne. 

L'entretien et le remplacement du détecteur de fumée sont également des éléments dont le locataire a la charge. Mais pour autant, le propriétaire est responsable de l'achat et de l'installation de l’équipement. 

Le jardin / La terrasse 

Si jusqu’à présent nous nous sommes attardés aux espaces intérieurs du logement, sachez que le locataire est aussi responsable des surfaces extérieures (balcon, jardin, terrasse…). Du moment que le bail mentionne ces superficies et que le l’occupant en détient une jouissance exclusive, nul doute que le locataire doit veiller au bon entretien de ces extérieurs.  Mais que doit-il faire au juste ? 

Ses missions englobent diverses tâches telles que : 

  • Le désherbage ; 
  • Le nettoyage des allées ; 
  • La tonte de la pelouse ; 
  • L'arrosage et la taille des massifs ;
  • Le nettoyage des bassins et de la piscine ; 
  • Le nettoyage des équipements extérieurs (auvent, terrasse, marquise…) ; 
  • Le dégorgement des conduits de descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières ; 
  • La taille, l'élagage et l'échenillage des arbres et arbustes. 

De plus, le locataire doit assurer le remplacement et la réparation des installations d'arrosage.

En cas de négligence prolongée, le voisin a le droit de faire appel à la justice pour contraindre le propriétaire à tailler les arbres empiétant sur son terrain.

Réparations dans le logement : est ce la responsabilité du propriétaire ou du locataire ? 

Le locataire est responsable du manque d’entretien 

Pour résumer nos propos, nous pouvons en déduire que le locataire assume l'entière responsabilité de toutes les dégradations et pertes survenues dans le logement, à moins qu'elles ne résultent :

  • D'une force majeure, telle qu'une tempête ou une inondation ;
  • D'une faute imputable au bailleur ;
  • De la vétusté ; 
  • Des agissements d'une personne que le locataire n'a pas introduite chez lui.

Concrètement, cela signifie que le locataire est tenu de financer les réparations liées aux dégradations résultant d'un usage anormal du logement (moquette brûlée, trous dans les murs, dommages causés par des animaux…). 

Le bailleur est responsable de la vétusté 

Quant aux réparations locatives à la charge du propriétaire, elles consistent en la mise en location d'un logement décent et en bon état. De manière générale, les réparations importantes ou structurelles qui ne relèvent pas de la responsabilité du locataire sont donc à la charge du bailleur.

Ce dernier va par conséquent devoir assumer les frais de réparations suivants :

  • La vétusté, comme le remplacement d'une serrure, la réparation des volets, ou la remise en état des robinets, etc.
  • Un vice de construction, englobant les problèmes tels que moisissures et humidité liées à un défaut d'isolation, ainsi que les fissures.
  • Un cas de force majeure, tel qu'une tempête, une inondation, etc.

FAQ

Quelles sont les réparations à la charge du locataire ?

Les réparations à la charge du locataire comprennent les travaux d'entretien courant et les réparations mineures résultant de l'usage normal des locaux et des équipements à usage privatif. Ces obligations incluent par exemple l'entretien des canalisations d'eau, le maintien des installations de chauffage, d'eau chaude et de robinetterie, ainsi que les petites réparations liées à l'usage ordinaire du logement. Le détail des réparations locatives et travaux à la charge du locataire sont précisés par la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Est-ce au locataire de refaire les joints ?

La jurisprudence et la législation mentionnent parmi les "menues réparations" à la charge du locataire, l'entretien des joints. En revanche, des joints jugés vétustes constitueront des dépenses à rattacher au propriétaire bailleur.  

Quels sont les travaux qui incombent au propriétaire ?

Les réparations "significatives" du logement sont à la charge du bailleur. Ce dernier est ainsi tenu de supporter les coûts des réparations liées à la vétusté des équipements (réparation des volets, remise en état des robinets, etc.). Mais pas seulement. Les problèmes d’insalubrité (moisissures et l'humidité résultant d'un défaut d'isolation, fissures…) sont également à sa charge. 

Qui a la charge des réparations relatives à la vétusté ?

Le propriétaire est responsable des réparations relatives à la vétusté. 

Qui paye le remplacement d'un chasse d'eau, le locataire ou le propriétaire ? 

Généralement, c'est le propriétaire qui doit assumer les frais liés au remplacement d’une chasse d'eau. En effet, les réparations locatives, comprenant l'entretien courant et les petites réparations, sont de la responsabilité du locataire, tandis que les réparations importantes sont à la charge du bailleur. Cela englobe le remplacement des éléments assimilables à ces réparations. 

Qui effectue la réparation du volet roulant, le locataire ou le propriétaire ?

Le propriétaire assume les frais relatifs au remplacement d'un volet roulant. Les réparations les plus onéreuses, telles que le remplacement des lames ou des coulisses, sont habituellement assumées par le propriétaire, notamment lorsque le locataire a effectué un entretien régulier et adéquat.

Qui doit changer le tuyau de gaz ?

Le locataire est redevable des coûts liés au remplacement du tuyau de gaz. Les tuyaux de raccordement des canalisations de gaz sont en effet considérés comme des réparations mineures courantes et essentielles à l'entretien du logement. Il incombe donc au locataire de procéder à leur remplacement.

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