Locataire ou propriétaire, qui paie quoi concernant les réparations locatives ?

Locataire ou propriétaire : qui paie quoi selon la loi ?

En matière de réparations locatives, le principe est le suivant : 

• Le locataire est responsable de l’entretien courant et des menues réparations du logement.
• Le propriétaire prend en charge les travaux importants, et ceux liés à la vétusté ou à un vice de construction. 

Ainsi, le locataire assure le bon fonctionnement quotidien des équipements (remplacement d’une ampoule, détartrage d’un robinet, vidange d'une fosse d'aisances). Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixe en annexe une liste indicative des réparations à la charge du locataire. 

Par ailleurs, le propriétaire prend en charge les éléments dégradés par l’usure du temps ou les défauts structurels (remplacement d’une fenêtre défectueuse, réfection de la toiture, panne d’un chauffe-eau ancien).

État des lieux et réparations locatives : comment ça marche ?

L’état des lieux d’entrée et de sortie détermine l’état du logement au début et à la fin de la location. Il permet de déterminer si les dégradations constatées sont imputables au locataire ou au propriétaire. Les défauts sont comparés à l’état initial du bien pour distinguer une usure normale d'une négligence ou d'un défaut d'entretien.

Par exemple, un parquet rayé peut être imputé au locataire s’il résulte d’un choc. En revanche, une moquette usée par le temps relève de la vétusté. Son remplacement est donc de la responsabilité du propriétaire. 

Le locataire est responsable de l’entretien courant et des petites réparations des éléments qu'il utilise au quotidien. 

En revanche, il n’est pas responsable des dégradations provenant d’un cas de force majeure ou d’un vice de construction qui restent à la charge du bailleur.

Examinons les réparations locatives dans les différentes parties du bien : 

Réparation à l’extérieur du logement

Le locataire est chargé d’entretenir les parties extérieures privatives (jardins, allées, terrasses, balcons), et s'occupe notamment : 

• du taillage des haies ;
• de la tonte de la pelouse ;
• de l’enlèvement de la mousse ;
• du retrait des feuilles mortes ;
• du dégorgement des conduits ;
• de l'échenillage des arbres.

En outre, il assure les réparations nécessaires en cas de dégradations mineures (impact sur le portail, latte de terrasse abîmée).

Entretien des portes, fenêtres et volets

Concernant les ouvertures du logement, le locataire doit assurer un entretien régulier : 

• graissage des gonds et des verrous de sécurité ;
• réfection des mastics ;
• changement des tasseaux de placards ;
• remplacement des vitres endommagées.

De plus, il doit veiller au bon fonctionnement des volets roulants ou battants, à condition que la panne ne soit pas due à un défaut d’installation ou à la vétusté des équipements.

Maintenance à l’intérieur de l’appartement : surfaces et équipements intégrés

Au sein du logement, le locataire doit assurer l’entretien général des surfaces et des équipements mis à sa disposition. Il se charge notamment : 

• du maintien en état de propreté du logement (murs, plafonds, revêtements de sol) ;
• du rebouchage des trous laissés par des clous ou des chevilles ;
• du remplacement de lames de parquet endommagées ;
• des raccords de moquette ;
• de l’entretien des ouvertures d’aération.

Il doit aussi assumer l’entretien des meubles de cuisine, placards, poignées de porte ou tringles à rideaux lorsque ceux-ci font partie intégrante du bien loué.

Enfin, le locataire doit éliminer les traces d’humidité et de moisissures superficielles lorsque celles-ci résultent d’un manque d’aération ou d’un usage inadapté. 

Travaux de plomberie à la charge du locataire

Le locataire doit assurer l’entretien courant (pièces d’usure) des appareils sanitaires : 

• détartrage des robinetteries ;
• remplacement des joints cloches des chasses d'eau, des tuyaux souples de raccordement ;
• nettoyage des siphons ;
• entretien des canalisations de gaz. 

Il doit aussi déboucher les canalisations s’il est à l’origine de l’obstruction (cheveux, déchets, résidus alimentaires, etc.).

Électricité : interventions incombant à l’occupant

Le locataire s’occupe des interventions simples sur les installations électriques du logement, dès lors qu’elles ne nécessitent aucune modification de l’installation existante : 

• remplacement des ampoules, fusibles, interrupteurs, douilles, tubes lumineux ;
• entretien des prises ;
• réparation des gaines de protection.

Autres équipements (chauffage, électroménager, climatisation)

Le locataire est responsable de l’entretien courant des équipements qui sont mis à sa disposition (réfrigérateur, lave-linge, capteur solaire…). Il doit notamment assurer l’entretien annuel de la chaudière individuelle par un professionnel, et en assumer le coût. Il doit aussi nettoyer régulièrement les filtres (hotte aspirante, climatisation), et respecter les consignes d’utilisation des équipements.

Le ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz (chaudière, cheminée, poêle) incombe également au locataire, sauf disposition contraire mentionnée dans le contrat de location.

Travaux de décoration et aménagements légers

Le locataire peut personnaliser le logement tant que les modifications restent réversibles, et qu’elles ne dégradent pas le bien (peinture, pose de rideaux ou petits aménagements).

En cas de changements importants (teintes très marquées, perçages multiples), le propriétaire peut exiger une remise en état à la sortie.

Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent sans risque pour sa sécurité ou sa santé. Il doit également veiller à son bon entretien durant toute la durée du bail. 

Aussi, les réparations locatives à la charge du propriétaire sont liées à des travaux structurels ou à la vétusté des équipements. C'est aussi le cas lorsqu'il s'agit d'interventions résultant d'un vice de construction ou d'un sinistre.

Travaux de structures et entretien lourd

Le propriétaire est responsable des gros travaux : 

• réfection de toiture ;
• traitement de l’humidité lorsqu'elle résulte d'un défaut de construction ou d'une infiltration ;
• remise en état d’un mur ou d’une clôture abîmés par le temps. 

Remplacement des ouvertures défectueuses, une charge du bailleur

Le propriétaire prend en charge le remplacement des portes, fenêtres ou volets devenus vétustes ou dangereux pour la sécurité des occupants. 

Il lui revient également d’intervenir lorsqu’un dysfonctionnement est la cause d’une mauvaise installation ou d’une panne mécanique.

Remise en état des éléments vétustes à l’intérieur du logement

Lorsque les dégradations sont causées par l’usure normale du logement ou de ses équipements, leur remise en état est à la charge exclusive du propriétaire. Il s’agit par exemple : 

• du remplacement d’un parquet abîmé par le temps ;
• du rafraîchissement d’une peinture jaunie ;
• du changement de meubles intégrés devenus inutilisables du fait de leur ancienneté.

Réparations de plomberie incombant au propriétaire

Le propriétaire prend en charge les réparations importantes ou le remplacement des installations sanitaires vétustes ou en panne, par exemple : 

• canalisations encastrées ;
• chauffe-eau défectueux ;
• chasse d’eau usée.

Mises aux normes et interventions électriques 

Le propriétaire est responsable de tous les travaux électriques lourds : 

• mise aux normes d’une installation obsolète ;
• interventions sur le tableau électrique ;
• réparation de circuits défectueux.

Équipements fournis : entretien ou remplacement à la charge du propriétaire

Le propriétaire doit assumer le coût du remplacement ou de la réparation des équipements fournis. Il s’agit par exemple : 

• d’une chaudière ou d’un radiateur en panne ;
• d’un système de chauffage collectif défectueux ;
• d’un appareil électroménager hors d’usage dans le cadre d’une location meublée notamment.

Travaux d’urgence : obligation du loueur

En cas de sinistre ou de défaillance mettant en péril la sécurité des occupants ou l’intégrité du logement (panne de chauffage en hiver, infiltrations graves), le propriétaire est tenu d’intervenir rapidement. 

Ces travaux d’urgence, même lorsqu’ils sont initiés par le locataire en l’absence de réaction du bailleur, restent à la charge de ce dernier dès lors qu’ils relèvent de ses obligations.

Ce tableau synthétique permet d’identifier clairement les réparations à la charge du locataire ou du propriétaire, selon la nature des travaux et l’origine des dégradations.