Quelles règles respecter concernant l'entretien courant et les réparations locatives d'un bien ?

Selon le décret n° 87-712 du 26 août 1987, les réparations locatives sont considérées comme « les travaux d'entretien courant du logement, les menues réparations ou le remplacement d'éléments dans le cadre d’un usage normal des locaux ».

De manière générale, le locataire est chargé de l’entretien courant du bien et le propriétaire du remplacement total d’éléments importants (chaudière, ballon d’eau chaude, etc.).

Dans le cadre d’une location vide ou meublée, on considère qu’il existe 4 catégories de travaux :

• Gros travaux d'aménagement ;
• Travaux d'urgence ;
• Petits travaux d'aménagement ou de décoration ;
• Réparations locatives.

Les gros travaux d’aménagement

Ce sont les travaux qui modifient le bien dans sa structure ou sa configuration (casser une cloison, remplacer la baignoire par une douche, etc.) : l’accord du propriétaire est obligatoire et le financement peut être partagé entre bailleur et locataire.

S’il s’agit de travaux de mise aux normes, c’est généralement le propriétaire qui en est responsable.

Les travaux d’urgence

Normalement imprévisibles (fuite d’eau, panne de chauffage, effraction, etc.), ces travaux doivent être gérés rapidement.

S’il s’agit d’un défaut d’entretien du matériel (robinet entartré, bouche d’aération non nettoyée, etc.), c’est au locataire d’effectuer la réparation ou le remplacer, après accord du propriétaire.

En revanche, si le défaut est lié à une défaillance du matériel (panne de chaudière malgré la révision annuelle par exemple) ou à un élément extérieur (vandalisme, orages, etc.), c’est au propriétaire d’intervenir.

Les petits travaux d’aménagement ou de décoration

Ces petites interventions (ajouter une étagère, fixer une horloge, peindre un mur, etc.) ne sont pas définies juridiquement, mais se distinguent des réparations locatives (voir ci-après).

Le locataire peut effectuer ces travaux légers sans l’autorisation du propriétaire et à sa charge, à condition qu’ils ne dénaturent pas le bien et ne gênent pas sa relocation (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Par exemple, si le locataire pose un papier peint au motif léopard, peint des poutres en violet ou colle de la moquette au sol, le propriétaire est en droit de demander la remise en état du bien lors du départ du locataire, à ses frais.

Avant d’aborder la liste des réparations locatives, il ne faut pas oublier que le préalable à toute location est l’obligation d’un propriétaire bailleur de fournir un logement décent et dans un bon état général, à savoir :

• Une surface habitable d’au moins 9 m², avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m ;
• L'absence de risque concernant la sécurité et la santé des locataires (logement hors d'eau et hors d'air, branchements électriques et canalisations en bon état d'usage et de fonctionnement, garde-corps adaptés, etc.) ;
• L’absence d’animaux et de parasites nuisibles ;
• La présence d'équipements et éléments de confort en bon état : dispositifs de chauffage, d’alimentation en eau potable et d’évacuation des eaux usées, un réseau électrique adapté, une installation sanitaire à l’intérieur du logement, ou encore un coin cuisine ;
• Une consommation énergétique globale inférieure à 450 kWh par m² et par an (pour les contrats de location signés à partir du 1er janvier 2023).

Les passoires thermiques seront bientôt interdites à la location :

Les appartements ou maisons étiquetés G lors du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne pourront plus être proposés à la location à partir de 2025. En 2028, ce seront les logements notés F et en 2034 ceux notés E qui devront également être retirés du marché locatif.

Pendant toute la durée du bail de location, le locataire est tenu de réaliser l’entretien courant et les menues réparations du logement (parties intérieures et extérieures) et des équipements fournis.

De plus, il est responsable des dégradations et doit effectuer les réparations nécessaires, sauf dans les situations suivantes :

• effraction,
• force majeure,
• faute d’un tiers ou du bailleur,
• vétusté,
• malfaçon,
• ou vice de construction.

Liste des réparations locatives à l’intérieur du logement

Les pièces à vivre

Le locataire doit, tout d’abord, assurer l’entretien des murs, cloisons et plafonds de son logement, ce qui inclut le nettoyage, les menus raccords de peintures et de tapisseries, le rebouchage des trous (pose de tableaux, miroirs, etc.) ou le remplacement des matériaux de revêtements muraux (faïence, plaque PVC...).

Au niveau des sols, les revêtements (parquets, moquettes...) doivent être entretenus : cirage ou entretien courant de la vitrification d’un parquet, lessivage d’une moquette, etc. Dans le cas de tâches ou de trous, le locataire devra remplacer les lames de parquet ou les moquettes abîmées.

Le locataire doit également entretenir les menuiseries (portes, fenêtres, plinthes, baguettes) et les placards, notamment :

• graisser les gonds et charnières,
• remplacer les petites pièces des serrures (boulons, verrou),
• remplacer les tasseaux et tablettes des placards,
• réparer les boutons et poignées,
• rénover les mastics des fenêtres,
• remplacer une vitre cassée,
• etc.

De plus, les clés perdues ou détériorées doivent être changées par le locataire.

En ce qui concerne l’électricité, l'entretien (et le remplacement le cas échéant) de certains éléments comme les interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles ou ampoules, relève des réparations locatives gérées par le locataire.

Enfin, le locataire doit veiller au dépoussiérage et au remplacement des piles des détecteurs de fumée.

Les réseaux d’eaux, de gaz ou de ventilations

Que ce soit dans la cuisine ou les sanitaires, le locataire doit :

• assurer l’entretien courant et le débouchage des évacuations et siphons,
• remplacer les joints et colliers sur la robinetterie si nécessaire,
• rénover ou refaire les joints en silicone autour des éviers et lavabos,
• ou encore nettoyer les traces de calcaire.

Le remplacement des tuyaux flexibles de douche, ainsi que les joints, flotteurs et joints cloche des chasses d'eau est aussi à la charge du locataire.

Les fuites d'eau

En cas de fuite d'eau causée par la vétusté des canalisations, les réparations sont à la charge du propriétaire.

Concernant les canalisations de gaz et de ventilations d’air, un entretien annuel de la chaudière (si individuelle) doit être réalisé par un professionnel, tout comme le ramonage des conduits d'évacuation (chaudière, cheminée), à la charge du locataire sauf indication contraire dans le bail. Attention, les grilles d’aération et de VMC ne doivent en aucun cas être bouchées et nécessitent un dépoussiérage régulier.

Les autres équipements fournis

Si d’autres meubles ou équipements sont mis à disposition du locataire, comme c’est notamment le cas pour une location meublée, ceux-ci doivent également être entretenus et réparés (menues réparations dans le cadre d’une utilisation normale) par le locataire.

L’entretien et les menues réparations à l’extérieur du logement

S’il s’agit d’un logement collectif, le locataire doit veiller à l’entretien de la porte de la cave ou box, graisser le mécanisme des stores et volets roulants, déboucher les évacuations du balcon ou terrasse, remplacer les gonds, serrures et clés de la boite aux lettres.

S’il s’agit d’une maison individuelle, c’est au locataire que revient le débouchage des gouttières ou le nettoyage des grilles d’évacuation des eaux pluviales, le nettoyage des auvents, l’entretien et la vidange de la fosse septique ou le nettoyage de la trappe extérieure du compteur d’eau.

Et si l’appartement ou la maison dispose d’un jardin privatif ?

Le locataire doit également entretenir les allées et terrasses (nettoyage, démoussage, désherbage…), tondre la pelouse, tailler les haies, élaguer les arbres ou encore nettoyer les bassins et piscines.

De son côté, le propriétaire bailleur se doit d’entretenir le bien loué (en dehors des réparations locatives qui incombent au locataire) pour qu’il reste décent et en bon état général. Il réalise les travaux concernant le bâti, l’amélioration des parties communes et privatives, les travaux permettant l’amélioration des performances énergétiques du logement (isolation, double vitrage, etc.), ainsi que les réparations urgentes.

Toutefois, il est aussi responsable de certaines réparations locatives sur le logement (sauf dégradation imputée au locataire), notamment :

• Le remplacement d’éléments vétustes ou détériorés malgré une utilisation normale : portes et fenêtres, tableau électrique, radiateurs, détecteurs de fumée, chaudière, ballon d’eau chaude, robinets, conduit d’alimentation d’eau ou boite aux lettres ;
• L’entretien et la réparation de la toiture ou des canalisations hors de portée du locataire ;
• Le curage des boues de la fosse septique.

Accès au logement

Tout d’abord, le locataire a l’obligation de respecter le droit de visite du logement par le propriétaire, notamment lorsque celui-ci doit effectuer des travaux ou réparations locatives (ainsi que pour toute visite de préparation du chantier), dans les cas suivants :

• Travaux liés à la décence et au maintien en bon état du bien, réparations des équipements, présence d’animaux nuisibles ou de parasites, réparations urgentes ;
• Amélioration des parties privatives ou communes de l’immeuble ;
• Amélioration de la performance énergétique.

Les réparations urgentes : Dans le cadre des réparations urgentes (qui ne peuvent pas attendre la fin du bail) à la charge du propriétaire, le locataire est contraint d’accepter la réalisation des travaux, malgré les nuisances éventuelles que cela peut provoquer.

Avant d’intervenir, le propriétaire bailleur doit informer le locataire de la nature et des modalités d’exécution des travaux par lettre recommandée avec accusé de réception ou lettre remise en main propre. Les travaux peuvent être effectués du lundi au vendredi, hors jours fériés (sauf accord du locataire).

Possibilité d’indemnisation du locataire

Dans le cas où la durée des travaux dépasse 21 jours, le propriétaire est tenu d’indemniser le locataire par une réduction de loyer pour compenser les nuisances, selon la surface du logement rendue inhabitable et la durée des travaux.

De plus, si les travaux sont considérés comme abusifs, dangereux ou ne respectent pas les conditions de la lettre d’information, le locataire peut alors demander au juge d’interdire ou de reporter l’intervention du propriétaire, voire demander la résiliation du bail.

Réduction de loyer si le locataire réalise des travaux

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 rappelle que le propriétaire a l’obligation de délivrer un logement décent et en bon état d'usage et d’effectuer les réparations locatives à sa charge. Il dispose également que ces travaux peuvent être réalisés par le locataire si les deux parties donnent leur accord, en contrepartie d’une baisse de loyer équivalente au montant des travaux.

Pensez à établir un avenant au bail : Pour éviter tout litige, il est recommandé d’ajouter un avenant au bail de location, précisant la nature des travaux, les modalités et la durée de réduction du loyer, ainsi que les dispositions en cas de départ anticipé du locataire.

Non-exécution des travaux à la charge du propriétaire

Durant toute la durée du contrat de location, le locataire a l’obligation de prévenir le propriétaire bailleur si un dommage apparaît sur le bien ou les équipements. Dans le cas où les réparations locatives incombent au propriétaire, il se doit d’exécuter les travaux.

Si ce n’est pas le cas, après avoir usé des moyens amiables, le locataire peut mettre en demeure le bailleur de respecter ses obligations, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Sans réponse du propriétaire ou non-exécution des travaux dans un délai de deux mois après la notification de mise en demeure, le locataire peut saisir la justice ou la commission départementale de conciliation pour régler la situation et contraindre le bailleur à exécuter les travaux, ou autoriser le locataire à les réaliser lui-même contre une réduction de loyer égale au montant des travaux engagés.

Le paiement du loyer : le locataire est légalement tenu de payer son loyer, même en cas de litige avec le propriétaire bailleur concernant la réalisation de travaux ou de réparations locatives, ou pour toute autre raison. L’arrêt des paiements pourrait jouer en défaveur du locataire devant un juge.

1. Il y a des griffures sur le sol

Imaginez que le locataire déplace un meuble assez lourd et accroche le sol. Est-il responsable des réparations ? Oui car il est chargé du bon entretien du logement. En l’occurrence, le sol ici peut être de n’importe quels matériaux : parquet, moquette, PVC ou carrelage.

Si dégradations il y a eu, le locataire devra faire les réparations. S’il ne le fait pas, le propriétaire peut garder tout ou partie du dépôt de garantie pour faire les réparations.

2. La chasse d’eau ne marche plus

Le locataire s’occupe de l’entretien du logement donc si la chasse d’eau ne marche plus, il doit faire changer les pièces à ses frais, y compris s’il fait appel à un plombier.

Le propriétaire prendrait en charge cette réparation si le dysfonctionnement des WC est clairement dû à leur vétusté.

3. Le froid arrive et le radiateur ne marche pas

Si le logement est équipé de radiateurs électriques et qu’il n’y a pas eu de mauvais entretien de la part du locataire, le bailleur doit les réparer ou remplacer à ses frais.

Le locataire bénéficie de 1 mois à compter de ce qu’on appelle la « période de chauffe » pour faire modifier l’état des lieux d’entrée concernant les éléments de chauffage. Concrètement, le locataire est protégé au premier hiver concernant ces éléments et les réparations incomberont au bailleur, sauf en cas de dégradations manifestes.

Sur les chauffages collectifs et à eau, c’est au locataire de s’assurer de la purge du système et des petites réparations comme le changement des joints.

4. Le système de ventilation de la salle de bain fait du bruit et n’évacue plus aussi bien l’humidité

Ici, tout dépend de l’état du système lors de l’état des lieux. Etait-il flambant neuf ou « seulement » en état moyen ?

La règle est simple, si vétusté il y a, c’est au propriétaire de payer. Le dépoussiérage de la grille et le remplacement des petites pièces incombent au locataire. Si sa négligence a provoqué l’usure plus rapide du système, il en sera aussi responsable.

5. Un carreau est cassé

Si le locataire a par accident cassé un carreau, il le fera remplacer à ses frais. En cas de vétusté, c’est au propriétaire de prendre en charge les réparations.

Enfin, si des intempéries sont venues abîmer les battants et fenêtres, c’est le bailleur qui paye. Il fait ensuite les démarches auprès de son assurance pour être indemnisé.

6. Le détecteur de fumée a l’air éteint

Le propriétaire se charge de l’installation initiale et du bon état de fonctionnement à l’arrivée du locataire.

L’entretien du détecteur et éventuellement son remplacement sont ensuite à la charge du locataire.

7. L’entretien du jardin

Le locataire ne doit pas laisser les herbes folles prendre le contrôle du jardin. Il lui revient d’arroser et de tondre le gazon, d’élaguer arbres et arbustes ainsi que de remplacer tout végétal qui serait mort à cause d’un mauvais entretien.

Imaginons qu’un arbuste ne résiste pas à un locataire resté 3 ans dans le logement. Le propriétaire sera en droit de lui demander de le remplacer à ses frais ou de retenir le coût du remplacement sur le dépôt de garantie.

8. Les punaises de lit

Tout dépend du moment de l’infestation. Le propriétaire était-il au courant de la situation avant la signature du bail ? Si oui c’est à lui de prendre en charge les coûts de désinfection.

Si les punaises décident de visiter le logement en cours de bail alors que logement était sain au moment de la signature, c’est le locataire qui paiera la désinsectisation.

9. Les placards et plinthes

Une porte se met à grincer ? Une plinthe se détache ? C’est au locataire de s’assurer que les équipements mis à sa disposition sont bien entretenus. Graissage des portes coulissantes, changement d’une étagère ou remplacement d’une plinthe reviennent au locataire.