Travaux & réparations en location : qui paye ? - BailFacile

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À propos des travaux et réparations locatives

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement dit “décent”, en bon état et doté d’équipements en bon état de fonctionnement.

La loi définit comme décent un logement qui respecte un certain nombre de critères: 

  • Sans risques pour la santé ou la sécurité physique du locataire ; 
  • Doté d’une surface habitable minimum (9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres ou un volume habitable de 20 m³) ; 
  • Respectueux des minimums de performance énergétique ; 
  • Sans infestation de nuisibles conformément à l’article 142 de la loi ELAN (cafards, puces,…). 

Dans le cadre d’un bail de location meublé, le propriétaire devra obligatoirement mettre à disposition certains meubles, définis par la loi Alur. Il faudra alors réaliser un inventaire des meubles rappelant les éléments mis à disposition par le propriétaire, c’est une annexe obligatoire pour que le contrat puisse être qualifié de meublé. 

Des travaux vont pouvoir être réalisés toute au long du bail de location, à l’initiative du propriétaire ou du bailleur. Nous allons voir ensemble les travaux qui incombent à l’une ou l’autre des parties, et ce qu’il est possible de réaliser selon la période du contrat de bail. 

1 - Les travaux réalisés en début de bail

Gestion locative-Réaliser des travaux en début de bail

Le locataire peut proposer de réaliser des travaux 

Lors de la signature du bail de location, le bailleur et le locataire peuvent s’accorder sur des travaux ou réparations à réaliser pour remettre en état le logement. Il faudra insérer dans le contrat de bail une clause mentionnant le détail de ces travaux, à savoir : 

  • La nature des travaux ; 
  • Les personnes les réalisant (le locataire ou bien des professionnels) ;
  • Le coût et le mode de prise en charge (imputation sur le loyer ? Facture réglée par une seule des parties ?…).

La clause peut viser :

  • Des travaux d’entretien (peinture, revêtements du sol, jardin…) ; 
  • Des travaux d’amélioration (remplacement d’une fenêtre ou d’une porte) ;
  • Des travaux de transformation (abattement d’une cloison par exemple). 

Pensez également à la loi ALUR, qui donne au locataire 10 jours à compter de la remise des clés pour faire part d’un défaut important non mentionné lors de l’état des lieux et demander sa rectification. Le locataire pourra également demander que la partie concernant les éléments de chauffage soit modifiée dans le mois qui suit la période de chauffe.

Exemple : Le cas d’un trou dans le mur

Lors de l’état des lieux d’entrée, le locataire constate un trou dans le mur en placoplâtre de la chambre à coucher, et une fenêtre à remplacer. Il peut donc proposer au bailleur de réaliser lui-même ces travaux.

Le bailleur est d’accord, il sait que faire intervenir un artisan lui coûtera plus cher. Il insère donc dans le contrat une clause mentionnant ces travaux, et déduira temporairement du loyer le montant déterminé à l’amiable avec son locataire.

2 - Les travaux réalisés au cours du bail

Gestion locative-Réaliser des travaux au cours du bail

Les travaux et réparations à la charge du propriétaire

Les travaux et réparations à la charge du propriétaire

Le bailleur est tenu d’entretenir et de réparer le logement qu’il met en location, pendant toute la durée du bail. Cela concerne : 

  • Les travaux permettant de qualifier le bien de décent aux yeux de la loi ; 
  • Les travaux nécessaires au maintien en l’état du logement (plomberie vétuste, rampes d’escalier en bois ancienne, volets ne fonctionnant plus…) ; 
  • Les travaux d’amélioration des parties privatives ou communes de l’immeuble (façade, ascenseur, cage d’escalier…) ; 
  • L’entretien de la façade de l’immeuble et des toitures ; 
  • Les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (chauffage, isolation..) ;  
  • Certains travaux liés à la vétusté du logement ou la force majeure (même s’il s’agit de réparations locatives normalement attribuées au locataire).
Bon à savoir

Le propriétaire prend également à sa charge les travaux résultant d’une malfaçon (un défaut ou une imperfection d’une construction résultant d’une mauvaise exécution de l’entrepreneur).

Pour en apprendre plus sur les malfaçons et les moyens à votre disposition pour rappeler ses devoirs à un artisan, rendez vous sur notre article dédié.

La nécessité d’informer le locataire avant de réaliser les travaux 

Avant de réaliser les travaux, le bailleur va devoir prévenir son locataire au travers d’une notification de travaux, remise en mains propres ou en lettre recommandée avec accusé de réception. Cette notification rappelle : 

  • Le contrat de location concerné ;
  • La nature des travaux prévus ; 
  • Les modalités d’exécution (le professionnel intervenant, les dates et horaires…).

Afin de pouvoir réaliser des travaux les samedis, dimanches et jours fériés, le bailleur va devoir en faire la demande conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire est en droit de la refuser. Nous mettons à votre disposition une lettre d’autorisation de réaliser des travaux les samedis, dimanches et jours fériés, afin de vous assister dans cette démarche.

Réaliser des travaux les samedis, dimanches ou jours fériés

Ces situations sont assez exceptionnels et les travaux relèvent en général d’un caractère urgent. Il peut s’agir d’une fuite d’eau, d’un problème de chauffage au cœur de l’hiver, les exemples ne manquent pas.

Dans la plupart des cas, le locataire vous donnera accès sans hésiter afin que le problème soit réglé dans les plus brefs délais.

Les indemnités pouvant être réclamées par le locataire 

En location vide ou meublée, il est possible d’accorder au locataire une réduction de loyer temporaire si celui-ci s’engage à faire des travaux d’amélioration. Les types de travaux admis dans cette clause sont :

  • Des travaux d’embellissement : peintures, revêtements au sol.
  • Des réparations légères : changement d’une porte.

La contrepartie pour le locataire est soit une réduction partielle de loyer, soit une franchise totale temporaire dont les modalités sont stipulées dans la clause. Il est possible également de faire un avenant au contrat de location si ces travaux surviennent en cours de bail.

Notre conseil

Nous vous déconseillons d’utiliser cette clause, sauf pour des travaux simples comme un rafraîchissement de peinture. Elle est source de tensions potentielles et de litiges qui vous obligeraient à faire appel à un juge si vous êtes peu satisfaits des travaux réalisés.

Si les travaux ou réparations opérés par le bailleur durent plus de 21 jours, le locataire sera en droit d’exiger une baisse de loyer proportionnelle à la durée du préjudice.

Dans le cas où les travaux présentent un caractère abusif

Si les conditions définies dans la notification de travaux ne sont pas respectées, ou que les travaux rendent l’usage du logement dangereux, le locataire peut saisir le juge des contentieux. Cela peut avoir comme conséquence l’interdiction des travaux ou la résiliation du bail.

Les travaux et réparations à la charge du locataire

Les travaux et réparations à la charge du locataire

Le cas des petits travaux d’aménagement

Le locataire va pouvoir réaliser des travaux sans en informer son propriétaire. Cela concerne :

  • De la décoration ou le changement d’une peinture, d’une moquette, de percer des trous ;
  • Des travaux d’aménagement légers, comme l’installation d’un mobilier ou d’équipements démontables facilement.
Exemple : Changer la peinture des murs

La jurisprudence stipule que le locataire peut changer la couleur des murs “dès lors que les couleurs choisies n’affectent pas l’habitabilité ni l’usage normal des lieux”.

Si votre locataire peint l’ensemble de son logement avec un patchwork de violet, jaune et bleu, vous seriez en droit d’exiger de sa part de repeindre les murs en blanc.

Le propriétaire devra accepter ces petits travaux et ne pourra pas prélever de somme sur le dépôt de garantie pour couvrir la remise en état du bien.

Les travaux d’amélioration participent à la valorisation du logement (pose d’un double vitrage, amélioration de la performance énergétique, etc…). La lettre de réponse à la proposition de travaux d’amélioration du locataire permet au propriétaire de répondre à cette proposition et d’éventuellement proposer d’y participer.

Le cas des gros travaux apportant des modifications importantes

En revanche, pour tous les travaux modifiant ou changeant la configuration du logement, l’autorisation explicite du bailleur sera nécessaire. Dans le cas contraire, le propriétaire peut exiger lors du départ du locataire qu’il remette les lieux en l’état et à ses frais ou engager les travaux et retenir contre facture tout ou partie du dépôt de garantie.

Ces travaux concernent des modification importantes comme l’abattement d’une cloison ou le changement de la porte d’entrée. Le bailleur peut refuser ces travaux, il manifestera sa réponse au travers d’une lettre de réponse à la proposition de travaux du locataire. 

Les réparations à la charge du locataire 

Selon l’article 7 de la loi de juillet 89, le locataire est en charge de l’entretien courant et les réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, et ce pendant toute la durée de la location. Cela concerne :

  • Les parties extérieures : jardin privatif, terrasse, gouttières ;
  • Les parties intérieures : murs, plafonds, revêtements de sol, placards, plinthes ; 
  • Les portes et fenêtres : les mécanismes, les vitres, volets et grilles de portail ; 
  • L’électricité : les ampoules, interrupteurs et prises de courant ;
  • La plomberie : éviers, chauffage, sanitaires, fosses septiques, canalisation d’eau et de gaz ;

Divers autres équipements : cheminées, détecteur de fumée, pompe à chaleur, réfrigérateur, antenne, machine à laver et sèche-linge.

Les travaux de mise aux normes d'une location

Le locataire peut demander l’exécution de certains travaux de mise aux normes de l’habitation en termes de : 

  • Salubrité ; 
  • Sécurité ; 
  • D’équipement ;
  • De confort.

Ces travaux ne doivent pas compromettre la solidité de l’immeuble et le locataire doit notifier au bailleur son intention d’exécuter ces travaux et les détailler. Le bailleur peut ensuite : 

  • Donner son accord ; 
  • Signifier au locataire son intention de les faire réaliser lui-même. Il a alors un an pour les faire à ses frais ; 
  • Refuser les travaux.
Bon à savoir

Lorsqu’ils sont pris en charge par le propriétaire, celui-ci ne peut pas répercuter le coût des travaux sur le bail en cours sauf si une clause le prévoit.

Le cas des travaux d’économies d’énergie

En tant que propriétaire, vous souhaitez réaliser des travaux d’économie d’énergie dans un logement en location. Comment vous y prendre ? 

Il faudra d’abord informer le locataire du programme des travaux, de leurs modalités, des bénéfices attendus en termes de consommation, ainsi que son niveau de participation.

Cette contribution peut être demandée au locataire au titre du partage des économies de charges à partir de la date d’achèvement des travaux, sous certaines conditions cumulatives :

  • Les travaux bénéficient directement au locataire ;
  • L’exécution des travaux est justifiée au locataire ;
  • Soit un ensemble de travaux a été réalisé dans le logement, soit le logement atteint, après travaux, un niveau minimal de performance énergétique.

Cette contribution ne peut être demandée par le bailleur qu’en cas de réalisation de certains travaux. Il existe deux options de travaux selon la date d’achèvement du bâtiment :

Dans le cas ou un ensemble de travaux a été réalisé dans le logement

Il s’agit de la réalisation d’un “bouquet de travaux” (une combinaison d’au moins deux actions d’amélioration de la performance énergétique) parmi les travaux suivants :

  • Isolation thermique des toitures ; 
  • Isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur ; 
  • Isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur ; 
  • Régulation ou remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire ;
  • Installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ;
  • Installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.

Ces travaux doivent être conformes aux dispositions prévues par l’Arrêté du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d’économie d’énergie réalisés par un bailleur privé. 

Dans le cas où le logement atteint un niveau minimal de performance énergétique après travaux

Il s’agit d’atteindre une performance énergétique globale en réalisant des travaux permettant de limiter la consommation d’énergie du bâtiment. Une étude thermique préalable déterminant les travaux à effectuer pour atteindre cette performance énergétique globale doit être réalisée par un bureau d’études.

Pour en apprendre plus sur les modalités de réalisation des travaux d’économies d’énergie ou le calcul de la contribution du locataire, rendez-vous sur le site de l’Agence National pour l’Information sur le Logement.

Dégradations : qui est responsable ?

Il existe 3 types de dégradations :

  • La dégradations par négligence : on entend par négligence le manque de soin ou d’entretien de certains éléments. Il peut s’agir de tâches sur les murs, d’un sol abîmé, des carreaux cassés, des plinthes détériorées,… ;
  • La dégradation liée à la vétusté du logement : Le bailleur doit prendre en charge l’ensemble des dégradations du logement résultant de sa vétusté ; 
  • La dégradation en cas de force majeure (tempête, cambriolage, sinistre) : le propriétaire doit prendre en charge les dommages relatifs à un cas de force majeure.
Dégradations par négligence et autrui

Le locataire est responsable de toutes les dégradations, qu’elle soient commises par lui-même ou par une personne venue dans le logement à sa demande (un artisan, un invité, ou sous-locataire….)

À tout moment et dès que des dégradations ont été constatées, le bailleur peut transmettre au locataire une demande de prise en charge de dégradations commises, par lettre recommandée avec accusée réception.

Ce document vient rappeler l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 stipulant que l’entretien du logement est à la charge du locataire, et permet d’exiger la réalisation des travaux dans les plus brefs délais.

Le cas des travaux sans accord du bailleur

Au cours d’une visite annuelle du bien, il est possible que le bailleur s’aperçoive que des travaux ont été réalisés sans son autorisation. Or, le locataire est tenu d’avoir l’accord écrit du propriétaire avant d’entreprendre des travaux (autres que des petits travaux d’aménagement). 

Un propriétaire n’ayant pas été informé va donc pouvoir refuser le remboursement des travaux via une réponse à une demande de remboursement réalisés sans son accord, et même exiger que les lieux soit remis en l’état.

Conserver les modifications sans indemniser ?

Le propriétaire peut aussi choisir de conserver les transformations effectuées (qui peuvent constituer une plus-value locative comme par exemple l’installation d’une grande douche à l’italienne en remplacement d’une baignoire étroite et glissante), sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais qu’il a engagés.

3 - Les travaux réalisés en fin de bail

Gestion locative-Réaliser des travaux en fin de bail

Il va être également possible de réaliser des travaux lorsque l’échéance du bail approche, ou si le bailleur ou le locataire souhaite rompre le contrat de bail.

  • Si c’est le propriétaire qui donne congé : le préavis est de 6 mois en location vide, 3 mois en meublé ;
  • Si c’est le locataire qui donne congé : le préavis est de 3 mois en location vide (avec possibilité de congé réduit sous certaines conditions), 1 mois en meublé.

Pendant ce laps de temps, le propriétaire va pouvoir organiser des visites pour relouer ou vendre le bien : il pourrait donc apprécier le respect des équipements de son logement, et voir si des dégradations ont été commises.

Notre conseil

Afin que la location de votre logement se déroule au mieux, et pour éviter toute déconvenue, prenez régulièrement des nouvelles sur l’état de celui-ci pour savoir s’il y a besoin de faire des travaux.

Pensez également à la visite annuelle du logement, réalisable avec l’accord de votre locataire.

Il pourra ensuite rédiger une demande de prise en charge de dégradations commises. Ce document rappelle au locataire son devoir de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, cette disposition étant prévu dans l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il pourra également se référer au décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui énumère les réparations locatives à sa charge.

La non-restitution de tout ou d’une partie du dépôt de garantie : l’ultime recours

Si votre locataire ne répond pas à vos exigences, l’ultime recours sera le prélèvement des frais liés à la réalisation des travaux sur son dépôt de garantie.

Notre conseil

Nous ne le dirons jamais assez : Dès lors que les dégradations sont constatées, signalez-le et rédigez une demande de prise en charge de dégradations commises.

Lors de l’état des lieux de sortie, vous allez comparer avec votre locataire l’état actuel du logement avec son état initial, formalisé sur l’état des lieux d’entrée. Vous allez ainsi acter objectivement des dégradations causées par le locataire et retenir tout ou partie de son dépôt de garantie pour procéder aux réparations, devis et factures des artisans à l’appui.

Bon à savoir

Sachez que si vous souhaitez faire vous-même les réparations, vous ne pourrez que facturez les équipements et matériaux que vous aurez utilisés, et pas le temps de main d’œuvre.