L'entretien courant et les réparations locatives à la charge du locataire

Publié le 4 janvier 2021Mis à jour le 19 juin 2023

Dans le cadre de la location d’un logement, la loi met son entretien courant et les réparations locatives à la charge du locataire. Le terme de réparations locatives a été introduit par un décret de 1987 qui en établit une liste non exhaustive. Il s’agit des petites réparations qui découlent de l’occupation courante d’un logement.

Les réparations locatives sont fréquemment sources de litiges entre le locataire et le propriétaire, qui ne parviennent pas à s’accorder sur la nature des travaux à réaliser dans le logement.

La qualification de ces travaux est particulièrement importante, car ils seront pris en compte lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie et de la restitution du dépôt de garantie.

Quels sont les travaux d’entretien incombant au locataire ?

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est chargé de l’entretien courant ainsi que des réparations locatives définies dans le décret n°87-712 du 26 août 1987, et ce pendant toute la durée de la location.

L’obligation d’entretien du locataire porte sur le logement qu’il occupe, mais s’étend également à ses éléments d’équipement. Le locataire n’est toutefois pas tenu de l’entretien courant des parties communes de l’immeuble : en effet, cette obligation couvre uniquement les parties dont il a la jouissance exclusive.

Sont concernés :

Les parties extérieures : jardin privatif, terrasse, gouttières ;
Les parties intérieures : murs, plafonds, revêtements de sol, placards, plinthes ;
Les portes et fenêtres : les mécanismes, les vitres, volets et grilles de portail ;
L’électricité : les ampoules, interrupteurs et prises de courant ;
La plomberie : éviers, chauffage, sanitaires, fosses septiques, canalisation d’eau et de gaz ;
Les équipements du logement : cheminées, détecteur de fumée, pompe à chaleur, réfrigérateur, antenne, machine à laver et sèche-linge…

Dans les faits, le propriétaire ne peut pas s’assurer que le locataire remplit rigoureusement son obligation. Il pourra constater le bon entretien du logement uniquement au moment de l’état des lieux de sortie.

En présence d’une clause de visite dans le contrat de location, le propriétaire se réserve le droit de visiter annuellement le logement afin de vérifier son état.

Les éventuels manquements à l’obligation d’entretien courant et de réparations locatives à la charge du locataire pourront alors justifier une retenue sur le montant du dépôt de garantie avant sa restitution.

La liste des réparations locatives et travaux à la charge du locataire

L’article 1er du décret de 1987 définit l’entretien courant et les réparations locatives à la charge du locataire comme les menues réparations nécessaires dans le cadre d’un usage normal du logement et des équipements qu’il comporte, incluant leur remplacement.

L’obligation d’entretien courant et de réparations locatives à la charge du locataire concerne :

Les parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif ;
Les ouvertures intérieures et extérieures ;
Les parties intérieures ;
Les installations de plomberie ;
Les équipements d’installations d’électricité ;
Les autres équipements mentionnés au contrat de location.

BailFacile met à votre disposition une liste des principales réparations locatives à la charge du locataire pour chaque partie du logement. Cette liste n’est toutefois pas limitative.

Les parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif

Le locataire est tenu de l’entretien courant de plusieurs éléments des parties extérieures dont il a l’usage exclusif :

Jardins privatifs ;
Auvents, terrasses et marquises ;
Gouttières.

Parties du logement	Réparations locatives
Jardins privatifs	Entretien courant des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; Taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; Remplacement des arbustes ; Réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage. Attention : C’est au propriétaire que revient le devoir de veiller à ce que les branches des arbres ne dépassent pas sur la propriété du voisin.
Auvents, terrasses et marquises	Enlèvement de la mousse et des autres végétaux qui se seraient développés sur ces surfaces.
Gouttières	Dégorgement des conduits de descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières.

Les ouvertures intérieures et extérieures

Le locataire doit assurer l’entretien courant :

Des portes et fenêtres ;
Des vitrages ;
Des stores et volets ;
Des serrures et verrous de sécurité ;
Des grilles de portail.

Parties du logement	Réparations locatives
Portes et fenêtres	Graissage des gonds, paumelles et charnières ; Réparation des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; Remplacement de boulons, clavettes et targettes.
Vitrages	Réfection des mastics ; Remplacement des vitres détériorées. Attention : Le remplacement des fenêtres reste à la charge du propriétaire.
Stores et volets	Graissage ; Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames ; Réparation des volets, si le locataire est responsable de la dégradation.
Serrures et verrous de sécurité	Graissage ; Remplacement de petites pièces ainsi que des clés, qu'elles soient égarées ou détériorées.
Grilles de portail	Nettoyage ; Graissage ; Remplacement de boulons, clavettes, targettes, verrou.

Les parties intérieures

L’obligation d’entretien courant et de réparations locatives à la charge du locataire porte sur :

Les plafonds, murs intérieurs et cloisons ;
Les parquets, moquettes et autres revêtements de sol ;
Les placards et menuiseries.

Parties du logement	Réparations locatives
Plafonds, murs intérieurs et cloisons	Maintien en état de propreté ; Menus raccords de peintures et tapisseries ; Remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; Rebouchage des trous occasionnés par le locataire. Exemple : Un locataire peut souhaiter installer des tableaux ou des miroirs sur les murs de sa location. Il lui sera possible de faire des trous, à condition de les reboucher pour restituer le logement dans son état initial au propriétaire.
Parquets, moquettes et autres revêtements de sol	Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ; Cirage du parquet ; Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
Placards et menuiseries	Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; Fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries ; Entretien des plinthes, baguettes et moulures.

Les installations de plomberie

Le locataire effectue à sa charge les réparations locatives :

Des canalisations d’eau ;
Des canalisations de gaz ;
Des fosses septiques, puisards et fosses d’aisance ;
Du chauffage, de la production d’eau chaude et de la robinetterie ;
Des éviers et des appareils sanitaires.

Parties du logement	Réparations locatives
Canalisations d’eau	Dégorgement des canalisations ; Remplacement de joints, de colliers...
Canalisations de gaz	Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ; Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance	Vidange.
Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie	Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
Eviers et appareils sanitaires	Nettoyage des dépôts de calcaire ; Remplacement des tuyaux flexibles de douche.

L'entretien annuel de la chaudière individuelle est à la charge du locataire, sauf stipulation contraire dans le bail de location.

Les équipements et installations électriques

Le locataire réalise à sa charge :

Le remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ;
La réparation ou le remplacement des baguettes ou gaines de protection.

Les autres équipements mentionnés au contrat de location

Le locataire va devoir effectuer l’entretien courant et les petites réparations des appareils tels que :

Le réfrigérateur, hottes aspirantes, capteurs solaires, pompes à chaleur, machines à laver pour le linge et la vaisselle, sèche-linge antennes TV, cheminées, glaces et miroirs ;
Les menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
Le graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
Le ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Entretien locatif en location meublée : quelles obligations ?

Une location meublée est composée de meubles auxquels le locataire devra porter une attention particulière s’il souhaite récupérer l’intégralité de son dépôt de garantie.

Sa vigilance se portera principalement sur l’entretien courant et menues réparations des appareils tels que :

Réfrigérateurs ;
Machines à laver la vaisselle ;
Machine à laver le linge et sèche-linge ;
Hotte aspirante ;
Adoucisseur d’eau ;
Capteur solaire ;
Pompe à chaleur ;
Appareils de conditionnement d'air ;
Antennes individuelles de télévision ;
Meubles scellés ;
Cheminées ;
Glaces et miroirs.

Réparations locatives et vétusté : limites à l’obligation d’entretien du locataire

La vétusté d’un bien se définit comme l’état d'usure, ou de détérioration, résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement loué.

Le locataire doit répondre des dégradations et des pertes subies par le logement lors de son occupation, et qui ont pour origine le mauvais entretien ou usage du logement ainsi que de ses éléments d’équipements. Les éléments relevant de la vétusté ne sont pas concernés et ne devraient donc pas porter préjudice à la bonne restitution du dépôt de garantie.

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, nous rappelle en effet que le locataire n’est pas obligé de réparer les éléments mentionnés s’ils sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale pris en application de la loi ALUR, prévoit les modalités de prise en compte de la vétusté. Depuis, il est possible de convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail.

Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 confie au propriétaire plusieurs obligations :

Entretien du logement de sorte qu’il puisse servir l’usage prévu par le contrat : le propriétaire doit donc effectuer toutes les réparations nécessaires pour que le logement soit habitable et décent ;
Réalisation de toutes les réparations qui n’entrent pas dans le champ des réparations locatives ;
Maintien en état du logement loué de façon à permettre au locataire de l’entretenir normalement.

FAQ

Un locataire peut-il exiger des travaux ?

Le locataire d'un logement peut tout à fait exiger du propriétaire qu'il réalise les travaux dont la charge lui revient en vertu de la loi. Pour rappel, il s'agit de tous les travaux nécessaires à un usage normal du logement et au respect des standards de décence.

L'entretien de la toiture incombe-t-il au locataire ou au propriétaire ?

L'entretien de la toiture incombe au locataire dès lors qu'il s'agit de menues réparations (enlèvement de la mousse, etc.). Le remplacement de tuiles ou d'autres éléments de la toiture incombe toutefois au propriétaire.

L'entretien des gouttière est-il à la charge du propriétaire ou du locataire ?

L'entretien des gouttières constitue une réparation locative qui incombe au locataire.

Rédigé par Thibaud Fily Logo Linkedin

Thibaud est cofondateur de BailFacile et responsable du contenu éditorial. Son ambition est de rendre accessible le savoir-faire de la gestion locative au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité.

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