Qui du locataire ou du propriétaire paie les travaux de plomberie ?

Les réparations locatives et le décret du 26 aout 1987

Le décret du 26 aout 1987 précise que le locataire est responsable des petites réparations et de l'entretien courant des équipements mis à sa disposition dans le logement. Cela peut concerner le remplacement des joints, des vis, l'entretien annuel de la chaudière… 

Les travaux liés à la négligence du locataire 

De même, lorsque la détérioration des équipements est causée par la négligence du locataire, les coûts de réparations ainsi que les frais d'intervention lui incombent. 

Exemples de travaux à la charge du locataire

Parmi les réparations dont le locataire est responsable, voici quelques exemples : 

• La réparation des toilettes : remplacement du flotteur du joint de la chasse d’eau et du robinet, fuite des WC ;
• Le dégorgement et l’entretien en cas de canalisations bouchées (sauf en cas de bouchon naturel) ;
• Le remplacement des joints ; 
• La fuite de robinet et du mitigeur ; 
• Le remplacement du pommeau de douche ; 
• L’entretien annuel de la chaudière ;
• L’entretien courant (robinets, siphons et ouvertures d'aération) ; 
• etc. 

Il est possible de retrouver l’intégralité des réparations locatives dans le décret du 26 août 1987. 

Les réparations liées à la vétusté des équipements 

De son côté, le propriétaire est responsable des réparations lourdes et/ou liées à la vétusté des équipements. Cette responsabilité s'étend également aux cas de vices de construction ou de force majeure. La loi impose au propriétaire de s'assurer que le logement loué respecte la réglementation en vigueur. Tous les équipements doivent donc être opérationnels et ne présenter aucun danger pour la santé et la sécurité du locataire. Dans le cas contraire, on parlera de logement insalubre.

Exemples de travaux à la charge du propriétaire

Pour ce qui est des réparations à la charge du propriétaire, voici quelques-unes de ses obligations :  

• Le changement d'un robinet ou mitigeur en raison de sa vétusté ; 
• La réparation des fuites de tuyauterie due à l'usure au fil du temps ;
• La réparation des canalisations extérieures endommagées  (comme les gouttières) ; 
• Le remplacement du mécanisme de chasse d'eau en cas de vieillissement de ce dernier ; 
• Le remplacement des tuyauteries et de la robinetterie en raison de leur vétusté; 
• Le remplacement de la chaudière ; 
• Tout sinistre de plomberie résultant d'une catastrophe naturelle.

La difficulté de déterminer l’origine du sinistre 

En matière de gestion locative, il est parfois compliqué de déterminer ce qui relève de la responsabilité du propriétaire de celle du locataire. Par exemple, une fuite dans les WC peut être à la charge du locataire lorsqu’elle fait suite à : 

• Sa négligence ; 
• Son manque d’entretien ; 
• Qu’il s’agit d’une menue réparation (qui n’engage pas de budget conséquent). 

En revanche, ce même dommage relève entièrement de la responsabilité du propriétaire quand le sinistre est du à la vétusté de l’équipement. Malheureusement, comme l’origine du problème peut être difficile à identifier, les désaccords entre les parties sont récurrents. 

La résolution du litige à l’amiable

La démarche amiable commence par l'envoi d'une mise en demeure à la partie adverse. En l'absence de réponse dans le délai (généralement fixé à 8 jours), il est aussi possible de saisir la Commission départementale de conciliation .

Le recours judiciaire 

Si la conciliation échoue, la voie judiciaire peut alors être envisagée. Et cela débute souvent par une assignation à comparaître. Cette dernière est délivrée par un huissier de justice, et l'audience a lieu 2 à 3 mois après sa remise.

En cas de dommage imminent, une procédure en référé permet également de saisir le tribunal en urgence. Enfin, concernant les travaux non exécutés, une injonction de faire peut être adéquate. Le plaignant dépose sa demande au greffe du tribunal, et le juge étudie la demande.