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Qui du locataire ou du propriétaire se charge de l’entretien de la toiture ? 

Entretien toiture locataire ou propriétaire

SOMMAIRE

  • La répartition des responsabilités
  • Les réparations à la charge du locataire
  • Les obligations du propriétaire
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

L'entretien de la toiture peut être source de confusion et dépend de la nature des travaux.

Le locataire doit effectuer des réparations courantes et l'entretien du logement, y compris la toiture.

Le propriétaire est responsable des grosses réparations et de la réfection de la toiture.

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Si la loi précise la répartition des frais entre le propriétaire et le locataire, il est souvent question de savoir quelles sont les réparations à la charge du locataire et celles à la charge du propriétaire. Un des sujets portant le plus souvent à confusion est le cas de l’entretien de la toiture dans une location. Pour prévenir les litiges et mieux responsabiliser chaque partie, voici tout ce qu’il y a à savoir sur le sujet. 

Que dit la loi sur la répartition des responsabilités ?

En matière de gestion locative, la loi répartit l’ensemble des responsabilités entre propriétaire et locataire de la façon suivante : 

  • Le locataire assume l’ensemble des réparations courantes et l’entretien du logement ; 
  • Le propriétaire est responsable des réparations plus importantes (le gros œuvre). 

Mais il ne faut pas s’y méprendre, la distinction entre petits et grands travaux n'est pas toujours évidente et la législation parfois compliquée à mettre en pratique.

Quelles sont les réparations locatives à la charge du locataire ?

Le locataire est responsable de l'entretien courant du logement (décret n° 87-712 du 26 aout 1987)

Pour obtenir une liste complète des réparations dont le locataire est responsable, le décret du 26 août 1987 est une référence indispensable. Ces travaux, aussi appelés réparations locatives, incluent généralement des réparations simples et peu coûteuses liées à l'entretien régulier ou à la remise en état des dommages mineurs dans le logement. Entre par exemple dans cette liste : 

Dans son devoir d’entretien courant, le locataire est également responsable de maintenir en bon état des éléments tels que le système de chauffage, le chauffe-eau, la hotte aspirante, les radiateurs …

L'entretien de la toiture par le locataire

La question de la toiture est quant à elle plus complexe qu'il n'y paraît. En effet, les travaux à réaliser sur une toiture peuvent être classés soit comme des travaux d'entretien, soit comme des grosses réparations. En fonction de leur nature, la charge revient alors au propriétaire ou au locataire.  

Pour ce qui relève de la responsabilité exclusive du locataire, on peut par exemple noter : 

  • Le nettoyage du toit ; 
  • Le débouchage des gouttières ; 
  • Le démoussage ; 
  • Le nettoyage des débris, feuilles et branches d'arbre ;
  • Un nettoyage à haute pression pour éliminer les mousses et les saletés ;
  • Le nettoyage des tuiles ;
  • etc.

Ces tâches sont considérées comme des petites réparations et relèvent donc de l'entretien locatif. 

Qui gère l’entretien de la toiture dans un immeuble en copropriété ? 

Dans une copropriété, la gestion des problèmes de toiture est généralement confiée au syndic. La toiture est habituellement considérée comme une partie commune, donc les réparations et l'entretien de cette dernière relèvent de la responsabilité du syndic. 

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Que se passe t-il en cas de négligence du locataire ?

Il est important de partir du principe que le logement est remis en bon état et conforme aux normes (toujours se référer à l'état des lieux d’entrée et la grille de vétusté). Il incombe donc au locataire de maintenir le lieu dans cet état. Si le locataire cause des dommages ou néglige l'entretien du logement, les frais qui en découlent seront à sa charge. 

Que dit la jurisprudence concernant la négligence du locataire ?

Selon l'article 7 c) de la loi de 1898, le locataire est tenu d'assurer l'entretien régulier du logement et est responsable des dommages et pertes survenus pendant toute la durée du contrat de location. La jurisprudence confirme régulièrement la possibilité de résilier le bail exclusivement aux torts du locataire en cas de dégradations constatées dans le logement.

Quelles sont les obligations du propriétaire en terme d'entretien de la toiture ?

Le propriétaire est responsable des réparations liées aux gros œuvres 

Le propriétaire est quant à lui responsable des travaux plus importants aux budgets plus conséquents. Parmi ces obligations on retrouve notamment  :

  • Les réparations des dommages causés par des événements naturels ; 
  • En début de bail, s'il est constaté que le logement n'est pas en bon état, les travaux nécessaires pour le rendre décent ; 
  • Pendant la durée du bail, les travaux qui ne relèvent pas de l'entretien courant (réparation et mise aux normes du réseau électrique, réfection du toit, des murs ou de la façade,  remplacement de la chaudière, etc.).

La réfection de la toiture 

De même, si le logement loué nécessite une réfection de sa toiture, cela relève des grosses réparations, pour lesquelles le propriétaire est responsable. Ces travaux sont considérés comme essentiels et de premier ordre pour maintenir la salubrité du logement. 

Les démarches du bailleur pour réaliser les travaux

En ce qui concerne le côté pratique, à savoir : la réalisation des travaux, le propriétaire ne peut pas agir comme il le souhaite. Ce dernier est en effet tenu d'informer le locataire par le biais d'une notification de travaux remise en main propre ou envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette notification doit préciser la nature des travaux et leurs modalités d'exécution. Attention, si les travaux durent plus de 21 jours, une réduction proportionnelle du loyer peut être appliquée.

Il incombe ensuite au locataire de prendre les mesures nécessaires pour ne pas perturber le bon déroulement des travaux. Ce dernier est d’ailleurs légalement obligé de permettre au propriétaire d'entrer dans le logement pour effectuer les réparations (réparations urgentes, travaux de mise aux normes ou d’améliorations).  

FAQ

Qui paie le démoussage de la toiture ?

Les frais des travaux d’entretien et de réparation de la toiture notamment le démoussage sont à la charge du locataire. 

Qui doit entretenir le toit d'une maison ?

L’entretien régulier du toit d’une maison incombe directement au locataire. 

Qui doit faire les réparations du toit ?

Les réparations importantes du toit (réfection de la toiture par exemple) impactent directement le propriétaire. 

Remplacement d’une crémone à la charge du locataire ou du propriétaire ?

Le remplacement d'une crémone, un élément essentiel de la fenêtre, est généralement de la responsabilité du propriétaire. Conformément au décret n°87-712, les réparations relevant du gros œuvre, telles que le remplacement des éléments de menuiserie, sont à la charge du bailleur. 

Entretien d’une terrasse : locataire ou propriétaire ?

L'entretien d'une terrasse est généralement à la charge du locataire. Les tâches telles que le nettoyage ou le démoussage relèvent de sa responsabilité. Elles sont considérées comme des travaux d'entretien courant. 

Le contrat d’entretien de la toiture est la charge du locataire ou du propriétaire ?

La responsabilité du contrat d'entretien de la toiture incombe généralement au propriétaire. Selon les dispositions du décret n°87-712, les réparations relevant du gros œuvre, notamment l'entretien de la toiture, relèvent de la responsabilité du propriétaire. En revanche, dans un immeuble en copropriété, la gestion du contrat d’entretien relève du syndic.

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