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À propos de l'état des lieux d'entrée
L’état des lieux d’entrée est une annexe essentielle du contrat de location rédigée conjointement par le bailleur et le locataire à l’entrée du locataire dans le logement. Son objectif est de décrire précisément l’état du bien loué et de chacune de ses composantes.
Il est possible depuis le 1er juin 2016 de compléter l’état des lieux par des photos. C’est conseillé, cela permet d’illustrer de manière précise les remarques sur l’état des éléments du logement et ainsi éviter un éventuel litige lors de l’état des lieux de sortie.
Pour que les photos prises lors de l’état des lieux d’entrée puissent avoir un intérêt en cas de litige, elles doivent être annexées au document, datées et signées.
Très concrètement, lors d’un état des lieux d’entrée, le propriétaire et le locataire inspectent l’ensemble du logement. Ils cherchent alors à qualifier chaque élément d’équipement mis à la disposition du locataire en utilisant des termes tels que :
- Neuf
- Bon état
- Etat d’usage
- Mauvais état
En plus de ces désignations, il peut être judicieux d’ajouter des commentaires ou des réserves afin d’être encore plus précis sur chaque élément du bien immobilier.
BailFacile vous propose un modèle d’état des lieux d’entrée à personnaliser puis à imprimer au format PDF.
Quelles vérifications effectuer pour réaliser un bon état des lieux d’entrée ?
Voici nos conseils afin de réaliser votre état des lieux d’entrée sereinement :
- Vérifiez que l’électricité et l’eau sont en service.
- Évitez de faire l’état des lieux en soirée si le logement n’est pas bien éclairé. Ce sera propice à des oublis qui pourraient mener à des désaccords lors de la sortie du locataire.
- Vérifiez toutes les prises, l’état des robinetteries et le fonctionnement des appareils électriques. N’oubliez pas de tester les radiateurs électriques.
- Soyez attentif à noter minutieusement l’état des sols, peintures, portes et fenêtres.
- N’hésitez pas à prendre des photos afin de vous prémunir d’un litige ultérieurement.
La loi ALUR donne au locataire 10 jours à compter de la remise des clés pour faire part d’un défaut important non mentionné lors de l’état des lieux et demander sa rectification.
De plus, de part la prolifération des punaises de lit ces dernières années, la Loi ELAN dans son article 142 a amendé la loi du 6 juillet 1989 et oblige désormais le bailleur à mettre à disposition un logement libre de tout nuisible et parasite.
Si la présence de punaises de lit ne peut être détectée lors de l’état des lieux d’entrée, le locataire pourra utiliser cette période pour faire modifier l’état des lieux et demander au propriétaire de prendre en charge les frais de désinfection.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que la partie de l’état des lieux concernant les éléments de chauffage soit modifiée. Enfin, l’ouverture des contrats de gaz et électricité est de la responsabilité du locataire.
Quelles sont les conséquences de l’absence du locataire lors de l’état des lieux d’entrée ?
Pour que l’état des lieux soit valable, il doit être rédigé conjointement par le propriétaire et le locataire. Ils doivent par conséquent tous les deux être présents ou se faire représenter par des mandataires.
Afin de prouver que le propriétaire et le locataire approuvent les éléments mentionnés dans l’état des lieux, la signature de chaque partie ou de leur représentant doit y figurer.
Est-il possible de se faire représenter au travers d’une procuration pour réaliser l’état des lieux d’entrée ?
Lors de l’état des lieux d’entrée, il est possible que le bailleur ou le locataire soit absent. Il est alors nécessaire de se faire représenter par une tiers personne.
- Si le locataire est absent, il peut faire appel à un proche ou un membre de la famille.
- Si le bailleur est absent, il peut faire appel à un mandataire (huissier de justice ou agent immobilier).
Dans le cas du recours au régime de la procuration, figurant aux articles 1984 à 2010 du Code Civil, la procuration doit impérativement être établie par écrit et comporter l’acceptation du mandataire, en plus de l’ensemble des renseignements concernant son identité.
Que se passe-t-il si aucun état des lieux d’entrée n’a été établi ?
L’établissement de l’état des lieux n’étant pas une obligation, il est possible qu’il ne soit pas joint au contrat de location. En l’absence d’état des lieux, le logement délivré au locataire est présumé être en bon état de réparations locatives, et doit être restitué comme tel au terme du bail. Cette présomption n’est pas absolue, et il est possible d’en apporter la preuve contraire par tous moyens (au travers de photographies datées et signées par exemple).
Comment bien remplir un état des lieux d’entrée ?
L’état des lieux d’entrée doit impérativement comporter certaines mentions obligatoires.
Lors de la qualification de chacun des éléments du logement réalisée par le bailleur et le futur occupant, l’ajout de commentaires les plus précis possibles sera fondamental.
Cela permettra de traduire la réalité du bien avec finesse, tout en évitant de futurs litiges lors de l’état des lieux de sortie, afin que la restitution du dépôt de garantie se passe dans les meilleures conditions possibles.
Les points de tensions se situeront la plupart du temps sur l’état des sols, des peinture et des plafonds. Pour ne rien négliger, retrouvez nos conseils pour bien réussir l’état des lieux d’entrée.
Le locataire peut-il exiger la réalisation d’un état des lieux d’entrée ?
Si aucun état des lieux n’a été effectué au début du bail, le locataire peut communiquer au bailleur sa demande d’état des lieux. Si le bailleur ne réagit pas à cette première demande, le locataire doit alors lui envoyer une mise en demeure de réaliser l’état des lieux, par courrier recommandé avec accusé de réception.
Dans le cas où cette mise en demeure resterait sans réponse, le bailleur serait alors considéré ayant refusé l’état des lieux. Cette preuve permettrait alors au locataire de ne pas payer les réparations en cas de dégradations.
Mise à disposition de meubles dans une location vide, comment faire l’état des lieux ?
Le bailleur peut décider, afin d’améliorer le confort de son locataire, de mettre à sa disposition des biens (par exemple des meubles ou de l’équipement électroménager). Il ne sera pas nécessaire de rédiger un inventaire des meubles séparés. Il est toutefois conseillé d’insérer une clause de mise à disposition des meubles, qui présente deux intérêts :
- Le locataire devra faire part de toute panne survenu sur un équipement mit à sa disposition ;
- Le bailleur ne sera pas obligé de remplacer cet équipement (ce qui aurait été le cas sans l’ajout de cette clause).
Un propriétaire loue un appartement de 40 m2, non-meublé, au troisième étage. Pour apporter du confort à son locataire, il décide de lui fournir un micro-onde ainsi qu’une machine à laver, et de les faire figurer dans l’état des lieux.
Sans clause de mise à disposition des meubles, dans le cas d’une panne, il aurait été tenu de remplacer ces équipements à ses frais. Cependant, grâce à cette clause, il va pouvoir choisir ou non de le remplacer, le locataire pourra le remplacer à ses frais et garder la propriété du nouvel équipement en fin de bail.