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SOMMAIRE

  • Modèle d'État des Lieux d'entrée
  • Mentions obligatoires
  • Comment faire un état des lieux d’entrée ?
  • Les causes de litiges
  • FAQ

Vous êtes au bon endroit

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Modèle d'État des Lieux d'entrée à télécharger

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Quelles mentions obligatoires dans un état des lieux d’entrée ?

L’état des lieux d’entrée doit comporter certaines mentions obligatoires :

  • Type d’état des lieux : état des lieux d’entrée
  • Date d’établissement de l’état des lieux ;
  • Localisation précise du logement ;
  • Noms et l’adresse du domicile du locataire, du propriétaire et du mandataire (si l’une des parties se fait représenter) ;
  • Relevés des compteurs individuels gaz, eau et électricité ;
  • Détail des clés permettant l’accès aux parties communes et aux parties privatives ;
  • Description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement pour chaque pièce ou chaque partie du bien ;
  • Signature des parties ou de leurs mandataires.

État des lieux d'entrée location meublée

Dans le cadre d’un bail meublé, l’état des lieux d’entrée doit comporter l’inventaire des meubles mis à la disposition du locataire.

Les parties doivent entreprendre de qualifier l’état de chaque élément d’équipement au même titre que les parties du logement.

Bon à savoir

L’utilisation d’une grille de vétusté se révèle souvent pertinente dans le cadre d’un contrat de location meublé. Ce document permet de mesurer la dégradation naturelle des éléments du logement. En fixant au préalable les conditions de leur vétusté (durée de vie théorique, taux d’abattement annuel constatant l’usure progressive…), il facilite le calcul des sommes à retenir sur le dépôt de garantie versé par le locataire et crée une relation de confiance entre les parties.

État des lieux d'entrée location non meublée

Dans le cadre d’un bail non meublé, le bailleur peut décider de mettre des biens à la disposition du locataire (équipement électroménager, meubles…) afin d’améliorer son confort.

Contrairement à une location meublée, il n’est pas nécessaire de rédiger un inventaire des meubles distinct du contrat. 

Il est toutefois conseillé d’y insérer une clause de mise à disposition des meubles. Cette clause présente un double intérêt :

  • Le locataire doit faire part au bailleur de toute panne concernant un équipement mis à sa disposition ;
  • Le bailleur n’est pas tenu de remplacer cet équipement.

Attention, en l’absence d’une clause de mise à disposition des meubles, le bailleur doit impérativement procéder au remplacement de l’élément concerné par une panne.

Exemple concret

Un propriétaire loue un appartement de 40m2 non meublé au troisième étage. Pour apporter un confort supplémentaire à son locataire, il décide de lui fournir un micro-onde, des plaques de cuisson neuves ainsi qu’une machine à laver, et de les faire figurer dans l’état des lieux.

Sans clause de mise à disposition des meubles, il est tenu de remplacer ces équipements à ses frais en cas de panne.

Grâce à cette clause, il dispose toutefois de la possibilité de choisir ou non de les remplacer. Le locataire peut également décider de les remplacer à ses frais : il garde alors la propriété des nouveaux équipements à la fin du bail.

Comment faire un état des lieux d’entrée ?

L’état des lieux d’entrée est un document dressé à l’amiable par le locataire et le propriétaire. Il permet de constater l’état du logement au moment de l’entrée dans les lieux du locataire en vue d’apprécier sa situation à la fin du bail et la restitution du bien. Établi de manière contradictoire, les deux parties disposent ainsi des mêmes informations.

Description du logement

Il est impératif d’être exhaustif et précis dans la description de chaque élément du logement pour spécifier l’état dans lequel il se trouve au moment de l’entrée dans les lieux du locataire.

Le plus souvent, l’état des éléments du logement peuvent être qualifié comme suit :

  • État neuf ;
  • Bon état ;
  • État d’usage ;
  • Mauvais état.

Modalités d’établissement de l’état des lieux

Selon le décret du 30 mars 2016 :

  • Le logement doit contenir uniquement les éléments et les équipements mentionnés dans l’état des lieux d’entrée ;
  • Le support du document doit permettre une comparaison efficace de l’état du logement à l’arrivée et au départ du locataire (document unique ou documents distincts à la présentation similaire) ;
  • Un exemplaire de l’état des lieux d’entrée signé doit être remis à chaque partie.

Dégradation et vétusté constatées pendant l’état des lieux d’entrée

La vétusté de certains éléments du logement, les dysfonctionnements ou les dégradations constatés pendant l’état des lieux d’entrée seront pris en compte au moment de l’état des lieux de sortie

Leur réparation ne relève pas de la responsabilité du locataire.

Il incombe alors au bailleur de prendre les mesures nécessaires à la remise en état du logement et délivrer un logement répondant aux critères de décence.

Si l’état des lieux est imprécis ou incomplet, le locataire n’est pas tenu de procéder à la réparation des dégradations relevées dans l’état des lieux de sortie. Il est donc dans l’intérêt du propriétaire d’être minutieux pendant l’état des lieux d’entrée.

Absence des parties

Le jour de l’état des lieux d’entrée, il est possible que le locataire ou le propriétaire soit absent. 

Il est alors indispensable que la partie absente désigne un mandataire chargé de la représenter (membre de la famille, ami, huissier de justice ou agent immobilier…).

Dans ce cas, il est nécessaire d’établir une procuration par écrit comportant :

  • Identité du mandataire ;
  • Son acceptation ;
  • Signature du mandant et du mandataire ;
  • Photocopies des pièces d'identité du mandant et du mandataire.
Attention

Un état des lieux n’est valable que si le locataire et le propriétaire sont présents et représentés et que leurs signatures ou celles de leurs représentants y figurent. Sans procuration écrite, le document n’emporte aucune conséquence légale.

Prix de l’état des lieux

En principe, l’établissement d’un état des lieux d’entrée par le locataire et le propriétaire est entièrement gratuit.

Toutefois, des frais peuvent être dus par chacune des parties si une personne différente est investie de la mission de réaliser l’état des lieux :

  • Agent immobilier : les frais d’agence qui incombent au locataire ne peuvent pas excéder 3€/m2 et doivent dans tous les cas demeurer inférieurs à ceux dus par le propriétaire.
  • Huissier de justice : les émoluments de l’huissier varient en fonction de la superficie du bien et sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.
Bon à savoir

Depuis le 1er juillet 2022, les professions d’huissier de justice et de commissaire-priseur judiciaire ont fusionné et sont désormais désignées sous l’appellation unique de commissaire de justice.

9 conseils pour un état des lieux d’entrée réussi

Voici nos conseils afin de réaliser l’état des lieux d’entrée sereinement :

  1. Prenez votre temps pour réaliser l’état des lieux.
  2. Utilisez une grille de vétusté pour location.
  3. Vérifiez que l’électricité et l’eau sont en service.
  4. Vérifiez les luminaires et évitez de faire l’état des lieux en soirée si le logement n’est pas bien éclairé.
  5. Vérifiez toutes les prises, l’état des robinetteries et le fonctionnement des appareils électriques. N’oubliez pas de tester les radiateurs électriques.
  6. Vérifiez les écoulements d’eau et l’humidité dans la salle de bain pour repérer d’éventuelles fuites ou traces de moisissures.
  7. Soyez attentif à noter minutieusement l’état des sols, peintures, portes, fenêtres et serrures.
  8. Renseignez-vous sur l’accès à internet.
  9. N’hésitez pas à prendre des photos à titre de preuve afin de vous prémunir d’un litige ultérieur.
Le saviez-vous ?

Avec l’application BailFacile, vous pouvez réaliser l’état des lieux d’entrée sur votre smartphone et ajouter des photos pour chaque mention. Une fois le document complété et signé de manière dématérialisée par chacune des parties, vous pouvez le retrouver à tout moment depuis votre tableau de bord. Pratique, non ?

Les causes de litiges

Que faire en cas si l'état des lieux d'entrée n'est pas remis au locataire ?

En principe, les deux parties doivent disposer d’un état des lieux contradictoire comportant des mentions identiques. Le document doit être remis en main propre ou par voie dématérialisée au locataire immédiatement après sa signature (article 3 du décret du 30 mars 2016). 

La loi ne prévoyant aucune sanction, l’état des lieux reste toutefois valable en l’absence de remise au locataire.

Attention

Si la signature du locataire ou du propriétaire est manquante sur l’un des exemplaires, ou si les deux exemplaires comportent des mentions différentes, l’état des lieux est caduque.

Que se passe-t-il en cas d'absence d'un état des lieux d'entrée ?

Aucun état des lieux d’entrée n’est réalisé

Bien qu’il soit fortement recommandé, l’établissement d’un état des lieux d’entrée ne relève pas d’une obligation légale. 

Cette formalité apporte une protection supplémentaire au locataire afin de dégager sa responsabilité en cas de dégradation du logement préalable à son entrée dans les lieux.

En effet, en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (article 1731 du Code civil).

À ce titre, il est donc tenu de rendre le logement en bon état ou d’apporter la preuve que les dégradations sont dues à la vétusté ou à la force majeure (dégât des eaux, incendie…).

S’agissant d’une présomption simple, cette preuve peut être apportée par tout moyen, et notamment par témoignage.

Le propriétaire refuse de réaliser un état des lieux

L’établissement d’un état des lieux d’entrée est obligatoire dès lors que le locataire l’exige.

En cas de refus du propriétaire, le locataire dispose de deux options :

  1. Mettre en demeure le propriétaire de faire l’état des lieux par lettre recommandée avec accusé de réception
  2. Recourir à un huissier qui imposera au propriétaire de se présenter à la date fixée

Si le propriétaire s’oppose à la réalisation de l’état des lieux, il ne peut bénéficier de la présomption de délivrance du logement en bon état de réparations locatives. Le locataire n’est alors pas tenu de prendre en charge les réparations nécessaires à la remise en état du bien.

Peut-on contester l'état des lieux d'entrée après signature ?

Le locataire conteste l’état des lieux après sa signature

Après son arrivée dans le logement et la réalisation de l’état des lieux d’entrée, il est possible que le locataire constate des dysfonctionnements ou dégradations qui ne figurent pas dans le document.

Le locataire dispose d'un délai de 10 jours suivant son établissement pour contester l’état des lieux d’entrée après sa signature.

Pour ce faire, il doit adresser une demande de modification au propriétaire afin de recueillir son accord :

  • En cas d’accord du propriétaire :

La modification de l’état des lieux d’entrée doit faire l’objet d’un avenant établi de manière contradictoire, daté, signé et remis à chacune des parties. Le recours à un huissier de justice est possible.

  • En cas de refus du propriétaire :

Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation chargée d’aider les parties à trouver une solution amiable au litige. 

Si aucun accord n’est trouvé au cours de cette procédure, il est possible de saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe le logement dans un délai de 3 ans.

Le cas des punaises de lit

Le bailleur doit mettre à la disposition du locataire un logement libre de tout nuisible et parasite (article 142 de la loi ELAN amendant la loi du 6 juillet 1989).

Si la présence de punaises de lit ne peut être détectée lors de l’état des lieux d’entrée, le locataire peut utiliser le délai légal pour faire modifier l’état des lieux et demander au propriétaire de prendre en charge les frais de désinsectisation.

Par dérogation à cette règle, pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut également demander la modification de la partie de l’état des lieux d’entrée relative aux éléments de chauffage.

FAQ

Comment se passe un état des lieux d'entrée ?

L'état des lieux d'entrée est généralement effectué au moment de la remise des clés. Le locataire et le propriétaire examinent ensemble chacun des éléments du logement et relèvent les éventuelles dégradations et dysfonctionnements qu'il peut y avoir. Ils indiquent si chaque élément est "neuf", "en bon état", en "état d'usage" ou en "mauvais état". Ces mentions peuvent s'accompagner de commentaires, de réserves, ou encore de photos.

Qui doit être présent lors de l'état des lieux d'entrée ?

Il est impératif que le propriétaire et le locataire soient tous les deux présents au moment de l'état des lieux. Ils peuvent toutefois se faire représenter par un mandataire à condition de prévoir au préalable une procuration écrite.

Combien de temps dure un état des lieux d'entrée ?

La durée de l'état des lieux peut varier en fonction de la taille du logement, du nombre de pièces, des équipements fournis ou encore des dégradations constatées au fur et à mesure de sa réalisation. Il est cependant fortement recommandé d'y accorder le temps nécessaire pour remplir le document avec minutie. Un état des lieux d'entrée bâclé peut en effet avoir de sérieuses conséquences pour le locataire comme pour le propriétaire.

Qu'est-ce qu'un état des lieux non conforme ?

Un état des lieux d'entrée sera jugé non conforme dans plusieurs situations, notamment :

  • Absence de la signature de l'une des parties ou de son mandataire;
  • Etat des lieux imprécis ou incomplet;
  • Mentions différentes sur chaque exemplaire.

L'état des lieux d'entrée a-t-il lieu avant ou après la signature du bail ?

L'établissement de l'état des lieux d'entrée intervient le jour de la remise des clés au locataire. Étant donné qu'il s'agit d'une annexe au contrat de bail, il est réalisé le jour de la signature du bail, ou après cette date si la remise des clés est programmée plus tard.

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  • Les causes de litiges
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Pour aller plus loin

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