La réalisation d’un état des lieux d’entrée est une étape cruciale au début d'une location. En général, l'état des lieux d'entrée se fait le jour de la remise des clés et fait suite à la signature du bail. Il doit décrire précisément l'état du bien loué et de chacune de ses composantes. Il permet ainsi d'identifier les dégradations imputables au locataire en fin de bail au moment de l'état des lieux de sortie, ce qui impactera directement le montant restitué sur le dépôt de garantie.

Il permet également au locataire de dégager sa responsabilité en cas de dégradations ou de dysfonctionnements constatés avant son entrée dans le logement.

L’état des lieux d’entrée doit être établi conjointement et amiablement par le bailleur et le locataire. Les deux parties doivent donc s’accorder sur chaque élément figurant dans le document.

L’état des lieux d’entrée est un document dressé à l’amiable par le locataire et le propriétaire. Il permet de constater l’état du logement au moment de l’entrée dans les lieux du locataire en vue d’apprécier sa situation à la fin du bail et la restitution du bien. Établi de manière contradictoire, les deux parties disposent ainsi des mêmes informations.

Il est indispensable au locataire, car il lui permet de dégager sa responsabilité en cas de dégradation ou de dysfonctionnement préalables à son entrée dans les lieux. Il incombe en effet au bailleur d’effectuer les réparations locatives nécessaires relevées dans l’état des lieux.

L’état des lieux d’entrée doit impérativement comporter un certain nombre de mentions obligatoires :

• le type d’état des lieux (en l’occurrence, état des lieux d’entrée);
• la date de son établissement;
• la localisation précise du logement;
• les noms du locataire et du propriétaire et l’adresse de leur domicile (si l’une des parties se fait représenter par un mandataire, indiquer également son nom et son adresse);
• les relevés des compteurs individuels gaz, eau et électricité;
• le détail des clés permettant l’accès aux parties communes et aux parties privatives et l’utilisation qui doit en être faite;
• la description précise de l’état des revêtements et traces d'usures des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement pour chaque pièce ou chaque partie du bien (elle peut être complétée par des commentaires ou des réserves des parties et être associée d’images);
• la signature du locataire et du propriétaire ou des personnes qui les représentent sur chaque exemplaire du document.

Pour une location vide

Dans le cadre d’un bail non meublé, le bailleur peut décider de mettre des biens à la disposition du locataire (équipement électroménager, meubles…) afin d’améliorer son confort.

Au contraire d’une location meublée, il n’est alors pas nécessaire de rédiger un inventaire des meubles distinct du contrat. Il est toutefois conseillé d’y insérer une clause de mise à disposition des meubles.

Cette clause présente un double intérêt :

• Le locataire doit faire part au bailleur de toute panne concernant un équipement mis à sa disposition;
• Le bailleur n’est pas tenu de remplacer cet équipement.

Attention : en l’absence d’une clause de mise à disposition des meubles, le bailleur doit impérativement procéder au remplacement de l’élément concerné par une panne.

Pour une location meublée

Lorsque le logement est loué meublé, l’état des lieux doit comporter l’inventaire des meubles mis à la disposition du locataire.

Les parties doivent entreprendre de qualifier l’état de chaque élément d’équipement au même titre que les parties du logement.

Il est impératif d’être exhaustif et précis dans la description de chaque élément du logement pour spécifier l’état dans lequel il se trouve au moment de l’entrée dans les lieux du locataire.

Différents éléments de langage sont fréquemment utilisés pour qualifier l’état des éléments du logement :

• Etat neuf
• Bon état
• Etat d’usage
• Mauvais état

Modalités d’établissement de l’état des lieux

Le décret du 30 mars 2016 vient encadrer les modalités d’établissement de l’état des lieux par certaines règles :

• Le logement doit contenir uniquement les éléments et les équipements mentionnés dans l’état des lieux d’entrée;
• Le support du document doit permettre une comparaison efficace de l’état du logement à l’arrivée et au départ du locataire (document unique ou documents distincts à la présentation similaire);
• Un exemplaire de l’état des lieux d’entrée signé doit être remis à chaque partie, qu’il s’agisse d’une signature dématérialisée sur format digital ou d’une signature papier.

Dégradation et vétusté constatées pendant l’état des lieux d’entrée

Il est possible que les parties constatent la vétusté de certains éléments du logement, des dysfonctionnements ou des dégradations pendant l’état des lieux d’entrée. Ces éléments seront pris en compte au moment de l’état des lieux de sortie et leur réparation ne relève pas de la responsabilité du locataire.

Attention : en cas d’état des lieux imprécis ou incomplet, le locataire n’est pas tenu de procéder à la réparation des dégradations relevées dans l’état des lieux de sortie. Il est donc dans l’intérêt du propriétaire d’être minutieux pendant l’état des lieux d’entrée.

Il incombe alors au bailleur de prendre les mesures nécessaires à la remise en état du logement. En effet, la loi impose au propriétaire de délivrer un logement répondant aux critères de décence.

Absence des parties

Le jour de l’état des lieux d’entrée, il est possible que le locataire ou le propriétaire soit absent. Il est alors indispensable que la partie qui ne peut être présente désigne un mandataire chargé de la représenter (membre de la famille, ami, huissier de justice ou agent immobilier…).

Afin que le mandataire puisse valablement représenter la partie absente, il est nécessaire d’établir une procuration par écrit comportant :

• l’identité du mandataire ;
• son acceptation ;
• la signature du mandant et du mandataire ;
• les photocopies des pièces d'identité du mandant et du mandataire.

Prix

En principe, l’établissement d’un état des lieux d’entrée par le locataire et le propriétaire est entièrement gratuit.

Toutefois, des frais peuvent être dus par chacune des parties si une personne différente est investie de la mission de réaliser l’état des lieux :

• Agent immobilier : les frais d’agence qui incombent au locataire ne peuvent pas excéder 3€/m2 et doivent dans tous les cas demeurer inférieurs à ceux dûs par le propriétaire.
• Huissier de justice : les émoluments de l’huissier varient en fonction de la superficie du bien et sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

Après son arrivée dans le logement et la réalisation de l’état des lieux, il est possible que le locataire constate des dysfonctionnements ou dégradations qui ne figurent pas dans le document.

Quel est le délai pour contester un état des lieux entrant ?

Le locataire dispose d'un délai de 10 jours à compter de son établissement pour demander au propriétaire de compléter l'état des lieux au moyen d'un avenant contradictoire, daté et signé par chacune des parties.

En cas de refus du propriétaire, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.

Le cas des punaises de lit

En raison de la prolifération des punaises de lit ces dernières années, l’article 142 de la loi ELAN amendant la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de mettre à la disposition du locataire un logement libre de tout nuisible et parasite.

Si la présence de punaises de lit ne peut être détectée lors de l’état des lieux d’entrée, le locataire peut utiliser le délai légal pour faire modifier l’état des lieux et demander au propriétaire de prendre en charge les frais de désinsectisation.

Par dérogation à cette règle, pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut également demander la modification de la partie de l’état des lieux d’entrée relative aux éléments de chauffage.

L’état des lieux d’entrée peut causer de nombreux litiges entre locataire et propriétaire, portant tant sur son contenu que sur son établissement.

Plusieurs situations peuvent survenir :

• Aucun état des lieux n’est réalisé;
• Le propriétaire refuse de réaliser l’état des lieux;
• L’état des lieux n’est pas remis au locataire;
• Le locataire conteste l’état des lieux après sa signature.

Aucun état des lieux d’entrée n’est réalisé

Bien qu’il soit fortement recommandé, l’établissement d’un état des lieux d’entrée ne relève pas d’une obligation légale. Cette formalité a pour principal intérêt d’apporter une protection supplémentaire au locataire afin de dégager sa responsabilité en cas de dégradation du logement préalable à son entrée dans les lieux.

En effet, les intérêts du bailleur sont déjà protégés par l’article 1731 du Code civil, qui dispose qu’en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives.

À ce titre, il est donc tenu de rendre le logement en bon état ou d’apporter la preuve que les dégradations sont dues à la vétusté ou à la force majeure. S’agissant d’une présomption simple, cette preuve peut être apportée par tout moyen, et notamment par témoignage.

Le propriétaire refuse de réaliser un état des lieux

L’établissement d’un état des lieux d’entrée est obligatoire dès lors que le locataire l’exige.

En cas de refus du propriétaire, le locataire dispose de deux options :

1. Mettre en demeure le propriétaire de faire l’état des lieux par lettre recommandée avec accusé de réception
2. Recourir à un huissier qui imposera au propriétaire de se présenter à la date fixée

Si le propriétaire s’oppose à la réalisation de l’état des lieux, il ne peut bénéficier de la présomption de délivrance du logement en bon état de réparations locatives. Le locataire n’est alors pas tenu de prendre en charge les réparations nécessaires à la remise en état du bien.

L’état des lieux n’est pas remis au locataire

En principe, les deux parties doivent disposer d’un état des lieux contradictoire comportant des mentions identiques. L’article 3 du décret du 30 mars 2016 impose ainsi que le document soit remis en main propre ou par voie dématérialisée au locataire immédiatement après sa signature.

La loi ne prévoyant aucune sanction, l’état des lieux reste toutefois valable en l’absence de remise au locataire.

Le locataire conteste l’état des lieux après sa signature

Le locataire peut valablement contester l’état des lieux d’entrée après sa signature pendant le délai légal de 10 jours suivant son établissement, qui peut notamment lui permettre de constater un vice caché du logement.

Pour ce faire, il doit adresser une demande de modification au propriétaire afin de recueillir son accord :

• En cas d’accord du propriétaire : la modification de l’état des lieux d’entrée doit faire l’objet d’un avenant établi de manière contradictoire, daté, signé et remis à chacune des parties. Le recours à un huissier de justice est possible.
• En cas de refus du propriétaire : le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation chargée d’aider les parties à trouver une solution amiable au litige. Si aucun accord n’est trouvé au cours de cette procédure, il est possible de saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe le logement dans un délai de 3 ans.

Voici nos conseils afin de réaliser l’état des lieux d’entrée sereinement :

• Vérifiez que l’électricité et l’eau sont en service.
• Évitez de faire l’état des lieux en soirée si le logement n’est pas bien éclairé. Vous pourrez en effet omettre certains détails qui pourraient mener à des désaccords sur le contenu du document.
• Vérifiez toutes les prises, l’état des robinetteries et le fonctionnement des appareils électriques. N’oubliez pas de tester les radiateurs électriques.
• Soyez attentif à noter minutieusement l’état des sols, peintures, portes et fenêtres.
• N’hésitez pas à prendre des photos à titre de preuve afin de vous prémunir d’un litige ultérieur.