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À propos de l'état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est effectué lorsque le locataire quitte le logement et remet les clefs à son propriétaire. Il ne peut être facturé au locataire, même si le bailleur décide de passer par un professionnel.

Avoir l’état des lieux d’entrée et de sortie sur un même document permet de comparer plus facilement l’état du logement. Si cet état des lieux de sortie est fait sur un nouveau document, il doit reprendre la trame et la présentation de l’état des lieux d’entrée.

Il est fréquent que locataires et propriétaires aient une appréciation différente de l’état du bien à la sortie. En pratique, il sera important de faire la différence entre la vétusté provenant d’une « usure normale » d’une dégradation dont le coût de réparation pourra être retenu sur le dépôt de garantie du locataire.

Si aucun accord entre les deux parties n’est possible, il est possible de faire appel à un huissier dont le rapport s’imposera.

Quelles sont les étapes de la réalisation d’un état des lieux de sortie ?

État des lieux de sortie : Les étapes clés

L’état des lieux de sortie d’une location suit généralement 4 étapes :

1. Le locataire envoie son préavis au bailleur

Ce préavis est de trois mois en location vide et d’un mois en location meublée, à compter de la réception du courrier recommandé par le propriétaire.

Le préavis réduit

Il peut toutefois ramené à un mois en location vide si le logement se situe en zone dite “tendue”, sans que le locataire n’ait à justifier son départ. La liste complète des communes concernées est disponible ici

2. Les deux parties fixent un rendez-vous

Les deux parties s’accordent pour fixer un rendez-vous afin de réaliser l’état des lieux. 

3. L’état des lieux de sortie est réalisé

À la date convenue, le logement est visité et un constat est fait quant à l’état des équipement, et de l’appartement dans sa globalité.

Ce constat sera comparé avec celui effectué lors de l’état des lieux d’entrée afin de déterminer si les éventuelles dégradations relèvent d’une usure normale ou bien d’une dégradation commise par l’occupant, et ainsi définir les responsabilités pour la prise en charge des réparations.

4. L’état des lieux est signé

Enfin, les deux parties signent l’état des lieux et le locataire procède à la remise des clefs.

Que se passe-t-il si aucun état des lieux d’entrée n’avait été établi au préalable ?

L’établissement de l’état des lieux n’étant pas une obligation, il est possible qu’il ne soit pas joint au contrat de location. 

La présomption d’un logement en bon état

En l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement délivré au locataire est présumé être en bon état (appelé aussi “présomption de délivrance en bon état”) de réparations locatives, et doit être restitué comme tel au terme du bail. 

Cette présomption n’est pas absolue, et il est possible d’en apporter la preuve contraire par tous moyens (par exemple au travers de photographies).

De plus, cela renforce l’intérêt de dresser un état des lieux dès l’entrée dans le logement afin d’éviter au maximum tout litige lors de la sortie.

Le pré-état des lieux, une solution viable pour éviter les litiges ?

Le pré-état des lieux est un document qui a uniquement pour but d’informer le locataire avant la restitution de son logement, concernant différents points de tensions tels que les réparations et prestations d’entretien à entreprendre dans le logement.

Il l’informe également sur le coût éventuel des réparations locatives (fixées par le décret n°87-712 du 26 août 1987), qui resteraient à sa charge lors de son départ du logement. Il sert à réaliser le véritable état des lieux de sortie dans des conditions optimales, tout en maximisant les chances de récupérer son dépôt de garantie dans l’intégralité.

Il est important de noter que le pré-état des lieux n’est pas obligatoire et n’a pas de valeur contractuelle. De plus, il n’est pas signé par les parties au contrat de bail et ne s’appuie sur aucun texte législatif ou réglementaire : cela signifie qu’il est inopposable aux parties au contrat de location.

En pratique, le pré-état des lieux est très peu utilisé dans le secteur locatif privé.

Bon à savoir

Le propriétaire peut effectuer une visite annuelle, avec l’accord du locataire, afin de vérifier l’état du logement et s’assurer que tout est en ordre.

Quelles sont les mentions obligatoires qui doivent figurer sur un état des lieux de sortie ?

Comme pour l’état des lieux d’entrée, le Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 nous rappelle que l’état des lieux de sortie doit comporter certaines mentions obligatoires, communes à l’état des lieux d’entrée.

De plus, l’état des lieux de sortie dispose de certaines mentions qui lui sont  réservées

  • La nouvelle adresse du locataire
  • La date de l’état des lieux d’entrée
  • S’il y a lieu, les évolutions de l’état des différents éléments par comparaison avec l’état des lieux d’entrée.

Dans le cas d’un logement meublé, le propriétaire doit joindre un inventaire du mobilier de sortie

BailFacile vous propose un modèle d’état des lieux d’entrée et de sortie à personnaliser puis à imprimer au format PDF.

État des lieux de sortie et grille de vétusté

Afin de caractériser qui du bailleur ou du locataire prend à sa charge le coût d’une réparation au départ du locataire, il est à déterminer s’il s’agit d’une dégradation ou de vétusté.

La notion de vétusté a été introduite par la loi Alur pour permettre de mieux comprendre et répartir les réparations qui incombent au locataire ou au propriétaire. 

Le texte précise également que le propriétaire et le locataire peuvent décider d’appliquer une grille de vétusté au moment de la signature du bail afin de mieux définir les contours de leurs responsabilités respectives. La référence à cette grille a deux intérêts :

  • Elle précise la durée de vie théorique des principaux matériaux et équipements du logement.
  • Elle fixe des coefficients d’abattement forfaitaire annuels applicables au prix des éventuelles réparations réclamées au locataire. 
Bon à savoir

Dans les faits, cette mesure est très peu appliquée de par sa complexité.
Nous vous recommandons de ne pas l’inclure dans votre contrat de location.

Quelle est la date d’établissement d’un état des lieux de sortie ?

En cas de départ, l’état des lieux de sortie est établi entre la date de réception de la lettre de préavis du locataire par le bailleur et la remise des clefs, une fois le logement vide. 

Cette date est la plupart du temps choisie à l’amiable et bien qu’il soit possible de l’établir au plus tôt, ce n’est pas recommandé afin d’éviter d’éventuelles contestations.

Dans les faits, l’état des lieux de sortie est généralement réalisé à la remise des clés.

Quelles sont les conséquences de l’absence du locataire lors de l’état des lieux de sortie ?

Dans le cadre d’un bail de location, un état des lieux d’entrée ou de sortie qui n’a pas été établi en présence du bailleur et du locataire n’a aucune valeur légale.

Pour que l’état des lieux soit valable, il doit être rédigé conjointement par le propriétaire et le locataire. Ils doivent par conséquent tous les deux être présents. Cependant, ils peuvent choisir de se faire représenter par un mandataire.

La signature est essentielle

Afin de prouver que le propriétaire et le locataire approuvent les éléments mentionnés dans l’état des lieux, la signature de chacun d’entre eux doit y figurer.

En cas d’empêchement, est-il possible de se faire représenter au travers d’une procuration pour réaliser l’état des lieux de sortie ?

Il arrive pour différentes raisons que l’une des parties ne puisse pas être présente le jour de l’état des lieux de sortie. 

Dans le cas où le locataire ne peut être présent : L’occupant du logement peut choisir de se faire représenter par un proche ou un membre de la famille auprès du bailleur (ou de l’agence en charge de la gestion du logement).

Dans le cas où le bailleur est dans l’incapacité d’être présent : Il pourra alors faire appel de manière similaire à un mandataire (par exemple un agent immobilier ou un huissier de justice).

Dans le cas du recours au régime de la procuration, figurant aux articles 1984 à 2010 du Code Civil, la procuration doit impérativement être établie par écrit et doit comporter l’acceptation du mandataire, en plus de l’ensemble des renseignements concernant son identité ainsi que celle du mandant (noms, prénoms, adresses).

De plus, les opérations pouvant être réalisées par le mandataire doivent être prévues et détaillées dans la procuration.

Que faire en cas de désaccord entre le bailleur et le locataire sur l’état des lieux de sortie ?

Lors de l’établissement de l’état des lieux, le propriétaire et le locataire peuvent être en désaccord concernant la condition des différents éléments du logement ou sur les termes à employer dans leur description.

Il est alors nécessaire de faire appel à un huissier de justice qui substituera son constat locatif à la rédaction conjointe de l’état des lieux par les deux parties.

Établissement de l'état des lieux par un huissier de justice

La procédure d’établissement de l’état des lieux par un huissier suit alors 3 d’étapes :

Tout d’abord, l’huissier est sollicité par la partie la plus diligente.

Bon à savoir

La présence d’un huissier est admissible uniquement en cas de litige entre le propriétaire et le locataire, qui doivent en rapporter la preuve. Dans le cas contraire la demande est rejetée.

Ensuite, l’huissier informe les deux parties de sa venue par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours avant le rendez-vous. Le propriétaire et le locataire doivent alors être présents lors de la réalisation de l’état des lieux dit “litigieux”.

Enfin, l’état des lieux est réalisé par l’huissier en présence des deux parties, qui ne peuvent s’opposer à ses remarques. En cas de refus de se présenter à l’état des lieux de sortie litigieux, 2 recours existent selon la qualité de la personne réticente :

  • S’il s’agit d’un refus du locataire : le propriétaire saisit le tribunal d’instance du ressort du logement afin d’obtenir le constat du refus du locataire. Le juge désigne alors un huissier de justice en charge de récupérer les clés en vue de les remettre au propriétaire.
  • S’il s’agit d’un refus du propriétaire : le locataire adresse les clés au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. En l’absence d’état des lieux de sortie, il est présumé avoir restitué le logement en bon état.

Les frais d’huissier sont finalement répartis entre le propriétaire et le locataire.

Quel est le recours en cas de litige concernant un état des lieux de sortie ?

En cas de litige concernant un état des lieux de sortie, le propriétaire et le locataire disposent de 2 types de recours :

  • La Conciliation : Cette méthode présente l’avantage d’être gratuite. Le propriétaire et le locataire peuvent tous deux saisir la commission départementale de conciliation par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette instance paritaire composée de représentants des bailleurs et des locataires tentera de trouver une solution amiable susceptible de satisfaire les deux parties. Les parties ont également la possibilité de s’adresser à un conciliateur de justice.
  • La saisine du tribunal d’instance : Si la conciliation se conclut par un échec, ou si elle n’est pas utilisée, les parties peuvent saisir le tribunal d’instance du ressort du logement. Avant d’entamer une procédure devant le juge, il est nécessaire d’en comprendre les implications, et notamment d’anticiper les nombreux coûts associés aux démarches devant le tribunal.

Comment réaliser un bon état des lieux de sortie ?

Quelques conseils :

  • Évitez de faire l’état des lieux en soirée si le logement n’est pas bien éclairé. Ce sera propice à des oublis qui pourraient mener à des désaccords lors de la sortie du locataire.
  • Vérifiez toutes les prises, l’état des robinetteries et le fonctionnement des appareils électriques. N’oubliez pas de tester les radiateurs électriques.
  • Soyez attentif à noter minutieusement l’état des sols, peintures, portes et fenêtres.