Grâce à BailFacile, ne prenez aucun risque dans l’établissement d’un état des lieux de sortie dans une location ! Facilitez votre gestion locative en ligne et rédigez un document conforme via l’assistance de notre formulaire dédié : 

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L’état des lieux de sortie doit comporter certaines mentions obligatoires (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016), communes à l’état des lieux d’entrée : 

• Type d’état des lieux (en l’occurrence, état des lieux de sortie) ;
• Date de son établissement ;
• Localisation précise du logement ;
• Noms et l’adresse du domicile du locataire, du propriétaire et du mandataire (si l’une des parties se fait représenter) ;
• Relevés des compteurs individuels gaz, eau et électricité ;
• Détail des clés permettant l’accès aux parties communes et aux parties privatives ;
• Description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement pour chaque pièce ou chaque partie du bien ;
• Signature des parties ou de leurs mandataires ;
• Nouvelle adresse du locataire partant ;
• Date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
• Évolutions de l’état de chaque pièce par comparaison avec l’état des lieux d’entrée.

L’établissement de l’état des lieux n’étant pas une obligation, il est possible qu’il ne soit pas joint au contrat de location. 

En l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement délivré au locataire est présumé être en bon état de réparations locatives, et doit être restitué comme tel au terme du bail. On parle alors de présomption de délivrance en bon état. 

Cette présomption n’est pas absolue, et il est possible d’en apporter la preuve contraire par tous moyens (par exemple au travers de photographies).

L’état des lieux de sortie d’une location suit généralement 4 étapes :

1. Envoi du préavis au propriétaire ;
2. Fixation de la date de l’état des lieux de sortie ;
3. Réalisation de l’état des lieux ;
4. Signature du document et remise des clés.

Étape 1 : le locataire envoie son préavis au propriétaire

Pour  mettre fin au contrat de location, le locataire doit adresser une lettre de congé au propriétaire dans le respect du délai de préavis légal.

Le préavis est de trois mois en location vide et d’un mois en location meublée, à compter de la réception du courrier recommandé par le propriétaire.

Il peut toutefois être ramené à un mois en location vide si le logement se situe en zone tendue, ou si la situation personnelle du locataire le justifie. La lettre de résiliation du bail doit alors mentionner le motif invoqué et sa justification. 

Étape 2 : les parties s’accordent sur la date de l’état des lieux

Le locataire et le propriétaire décident conjointement de la date de réalisation de l’état des lieux de sortie. Elle peut être fixée : 

• Avant la fin du bail

En cas d’indisponibilité d’une des parties à la date de fin du contrat, l’état des lieux de sortie peut être réalisé en amont de la sortie du locataire. Ce dernier doit toutefois continuer de payer le loyer jusqu’à la date de fin de la location. 

Si le locataire en place souhaite quitter le logement avant la date de fin du bail et qu’un nouveau locataire souhaite emménager au plus tôt, le propriétaire peut tout à fait organiser un état des lieux de sortie anticipé et appliquer un prorata pour le paiement du dernier loyer en cours.

• A la date de fin du bail 

C’est la pratique la plus courante. Le locataire paie le loyer jusqu’à la date de fin du bail. Le logement doit être restitué en bon état à cette date.

• Après la fin du bail 

Le paiement du loyer est alors prolongé jusqu’à la date de réalisation de l’état des lieux uniquement si la demande émane du locataire.

Étape 3 : les parties effectuent l’état des lieux de sortie

À la date convenue, le logement est visité, durant lequel un constat est fait quant à l’état des équipements et du logement dans sa globalité.

Étape 4 : les parties signent l’état des lieux

Enfin, les deux parties signent l’état des lieux  de sortie et le locataire procède à la remise des clefs.

Lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur évalue les éventuelles dégradations causées par le locataire. Si des réparations sont nécessaires, leur coût sera déduit du dépôt de garantie. Le locataire doit donc examiner attentivement les charges imputées.

Déterminer la vétusté ou les dégradations

Pour constater une dégradation, le bailleur compare l'état des lieux d'entrée avec l’état des lieux de sortie. Pour prévenir les désaccords entre locataire et bailleur, il est conseillé d'utiliser une grille de vétusté dès la signature du bail. 

Grille de vétusté

Cette grille objective l'évolution du logement et permet de répartir les coûts des réparations entre le propriétaire et le locataire.

La référence à cette grille a deux intérêts :

• Elle précise la durée de vie théorique des des éléments principaux (peinture, plomberie, chauffage, etc.) du logement.
• Elle fixe des coefficients d’abattement forfaitaire annuels applicables au prix des éventuelles réparations réclamées au locataire. 

Éléments principaux de la grille de vétusté

La grille de vétusté permet de déterminer pour chaque équipement les éléments suivants :

• La durée de vie ;
• La période de franchise ;
• L’abattement annuel qui s’applique ;
• La valeur résiduelle. 

C’est au propriétaire et au locataire de fixer arbitrairement ces informations.

Qui est responsable ?

Il existe deux possibilités :

Cas 1 : si l'évolution des éléments du logement est due à la vétusté (usure normale causée par l'usage quotidien), les réparations sont à la charge du propriétaire.

Cas 2 : si l'évolution des éléments est anormale (dégradation), le locataire est responsable des réparations, car il a endommagé les éléments de manière anormale pendant la location.

Trous dans les murs constatés lors de l'état des lieux

En emménageant dans un logement loué, le locataire doit faire attention aux trous dans les murs.

En effet, même si la loi sur le rebouchage des trous en location reste imprécise, de nombreux propriétaires n’apprécient pas forcément cette pratique.

Deux possibilités sont toutefois envisageables : 

• Le locataire doit reboucher les trous s’ils sont nombreux, grands ou situés à des endroits visibles (comme au milieu du mur) ;
• Le locataire n’est pas responsable des petits trous en faible quantité, car ce n'est pas considéré comme une réparation locative.

État de la peinture lors des lieux de sortie : peinture

Lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire examine minutieusement l’état général des murs (peinture et présence de tâches). 

La peinture suit les mêmes règles de facturation des réparations que les autres matériaux : 

• Si l’usure de la peinture est due à un usage normal, le propriétaire ne peut pas retenir une partie du dépôt de garantie. Cela relève de la vétusté.
• Si l’usure est accélérée par le locataire (par exemple, peinture jaunie par la fumée de cigarette, nombreuses tâches), le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie pour les réparations.

Le propriétaire doit considérer la vétusté de la peinture, déterminée par son ancienneté et les grilles de vétusté. Plus la peinture est ancienne, plus sa valeur résiduelle est faible, avec une décote chaque année.

Que faire en cas d’absence du locataire ou du propriétaire à l’état des lieux de sortie ?

Il arrive pour différentes raisons que l’une des parties ne puisse pas être présente le jour de l’état des lieux de sortie.

• Absence du locataire : il peut choisir de se faire représenter par un proche ou un membre de la famille ;
• Absence du propriétaire : il pourra alors faire appel de manière similaire à un mandataire, par exemple un agent immobilier ou un huissier de justice.

Il est alors indispensable d’établir une procuration dont le régime est gouverné par les articles 1984 à 2010 du Code Civil.

La procuration doit ainsi impérativement être établie par écrit et comporter certaines informations : 

• Nom, prénom et adresse du mandant ;
• Nom, prénom et adresse du mandataire ;
• Détail des opérations pouvant être réalisées par le mandataire ;
• Acceptation et signature du mandataire.

Que se passe-t-il en cas de dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie ?

Si des dysfonctionnements ont été constatés dans le logement au cours de l’état des lieux de sortie, le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie avant sa restitution au locataire. 

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est chargé de l’entretien courant et des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, et ce pendant toute la durée de la location. 

Contrairement à la pensée populaire, si des dégradations sont constatées durant un état des lieux de sortie (usage anormal du logement ou défaut d’entretien), le locataire ne perd pas forcément l’intégralité de son dépôt de garantie.

Si la réalisation de travaux est gérée par le bailleur, ce dernier doit justifier de ses dépenses et, par là même, des retenues qu’il réalise sur le dépôt de garantie.

Dans ce cas, il suffit simplement au propriétaire de fournir un devis. La présentation d’une facture pour la réalisation de travaux reste facultative. 

Par ailleurs, le propriétaire peut tout à fait se charger des travaux lui-même. Il produira alors des factures des achats nécessaires à la rénovation ou aux remplacements des éléments dégradés.

Que faire en cas de désaccord entre le bailleur et le locataire sur l’état des lieux de sortie ?

L’établissement de l’état des lieux par voie d’huissier

Lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, un désaccord, concernant la condition des différents éléments du logement ou les termes à employer dans leur description, peut arriver.

En cas de désaccord sur l’état des lieux de sortie, l’expertise d’un huissier de justice peut être requise à l’initiative de la partie la plus diligente. Il substituera son constat locatif à la rédaction conjointe de l’état des lieux par les deux parties.

1. L’huissier informe les deux parties de sa venue par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours avant le rendez-vous. Le propriétaire et le locataire doivent alors être présents lors de la réalisation de l’état des lieux dit “litigieux”.
2. L’état des lieux est réalisé par l’huissier en présence des deux parties, qui ne peuvent s’opposer à ses remarques. 

En cas de refus de se présenter à l’état des lieux de sortie litigieux, 2 recours existent selon la qualité de la personne réticente :

• Refus du locataire : le propriétaire saisit le tribunal judiciaire du ressort du logement afin d’obtenir le constat du refus du locataire. Le juge désigne alors un huissier de justice chargé de récupérer les clés en vue de les remettre au propriétaire.
• Refus du propriétaire : le locataire adresse les clés au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. En l’absence d’état des lieux de sortie, il est présumé avoir restitué le logement en bon état.

Les frais d’huissier sont finalement répartis entre le propriétaire et le locataire. Le montant des émoluments varie selon la surface du logement. Enfin, sachez qu'il est possible de refuser de signer un état des lieux de sortie établi par un huissier.

Les recours en cas de litige sur l’état des lieux de sortie 

En cas de contestation concernant un état des lieux de sortie, le propriétaire et le locataire disposent de 2 types de recours :

1- Saisir la commission départementale de conciliation : 

Cette méthode est gratuite et se fait par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception.. 

Cette instance paritaire composée de représentants des bailleurs et des locataires tentera de trouver une solution amiable susceptible de satisfaire les deux parties.

2- Saisir le tribunal d’instance du ressort du logement

Si la conciliation se conclut par un échec, ou si elle n’est pas utilisée, les parties peuvent saisir le tribunal d’instance du ressort du logement. 

Avant d’entamer une procédure devant le juge, il est nécessaire d’en comprendre les implications, dont les coûts associés aux démarches devant le tribunal.

Si le locataire souhaite récupérer la totalité de son dépôt de garantie, il a tout intérêt à se préparer avant de procéder à l’état de lieux de sortie :

• Faire le grand ménage avant l'état des lieux de sortie ;
• Réparer les équipements abîmés mais qui ont été indiqués comme fonctionnels dans l’état des lieux d’entrée (prises électriques, ampoules, radiateurs, joints, plinthes, etc.) ; 
• Donner un coup de propre aux murs : nettoyer les murs et les vitres, passer un coup de peinture pour l'état des lieux de sortie ; 
• Reboucher les trous dans les murs causés par l’accrochage de tableaux ou encore l'installation des étagères. Il existe des mastics prêts à l’emploi pour une réparation rapide, pas besoin d'être d’un as du bricolage !