Complétez & téléchargez votre état des lieux de sortie gratuit

L’état des lieux de sortie est une étape cruciale pour préserver ses intérêts en tant que bailleur. Il conditionne notamment la restitution ou la retenue du dépôt de garantie, et peut être source de conflits si le document est mal établi. Pour éviter tout litige, mieux vaut employer un modèle téléchargeable prêt à l'emploi.

L’état des lieux de sortie doit présenter les mentions obligatoires dictées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, communes à l’état des lieux d’entrée. Pour être valable, il doit indiquer :

• La mention " état des lieux de sortie "  ;
• Date de réalisation ;
• Adresse du logement ;
• Noms et l’adresse du domicile du locataire, du propriétaire et du mandataire (si l’une des parties se fait représenter) ;
• Relevés des compteurs (eau, électricité, gaz) ;
• Détail des clés permettant l’accès aux parties communes et aux parties privatives ;
• Description précise de l’état de chaque pièce et équipement ;
• Signatures des parties ou de leurs mandataires ;
• Nouvelle adresse du locataire partant ;
• Date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
• Évolutions de l’état de chaque pièce par comparaison avec l’état des lieux d’entrée.

Le coût d’un état des lieux de sortie dépend de la personne qui le réalise. Il faut prévoir : 

• 0€ si l'état des lieux est réalisé par le propriétaire : cette formalité n'engage aucun frais si elle est réalisée à l'amiable entre le bailleur et le locataire. Il suffit d’utiliser un modèle type, de faire le tour du logement ensemble, et de signer le document en double exemplaire ;
• Entre 100 et 250€ s'il est réalisé par un professionnel (agent immobilier, gestionnaire locatif) : Si le bailleur confie l’état des lieux à une agence immobilière ou à un prestataire indépendant, des frais peuvent s’appliquer. Aucun partage des frais avec le locataire n'est possible et le coût final dépend de la surface du logement et de sa situation géographique ;
• Entre 80 et 150€ s'il est réalisé par un commissaire de justice : en cas de désaccord, les deux parties peuvent mandater un huissier de justice. Les frais sont réglementés et partagés à parts égales entre le locataire et le propriétaire. À titre indicatif, un état des lieux de sortie coûte environ 141,49€ pour un logement de 50 à 150 m² en 2025.

Une fois l’état des lieux signé et les clés restituées, le bailleur dispose d’un délai d’un à deux mois pour restituer le dépôt de garantie. En cas de dégradations, les retenues doivent être justifiées par devis ou factures. L’état des lieux est la base légale pour motiver ces retenues.

En cas de litige, ce document sera la pièce maîtresse en cas de contentieux, d’où l’importance d’un état des lieux bien établi, signé et accompagné de preuves visuelles.

Lorsqu’un état des lieux de sortie met en évidence des dommages causés par le locataire, le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais de remise en état.

Néanmoins, cette retenue doit respecter trois règles essentielles pour être légitime et opposable :

1. L'état des lieux de sortie met en évidence les dégradations locatives

L’état des lieux de sortie est l’outil de référence pour constater d’éventuelles dégradations par rapport à l’état du logement au moment de l’entrée du locataire. Il doit être réalisé de manière contradictoire, signé par les deux parties, et idéalement appuyé de photos datées.

Concrètement, les deux parties se réfèrent à l'état des lieux d'entrée et relèvent les éléments détériorés (sol abîmé, mur détérioré, équipement cassé…). Si ces dégradations ne relèvent pas de l'usure normale, elles peuvent être imputées au locataire. 

2. Le propriétaire doit distinguer les dégradations locatives de l'usure normale

Avant toute retenue, le propriétaire doit faire la différence entre une usure liée au temps (vétusté) et une dégradation résultant d’un usage abusif ou d’un défaut d’entretien.

Pour évaluer cette distinction, il est fortement recommandé d’utiliser une grille de vétusté jointe au bail ou acceptée par les deux parties. Cette grille fixe une durée de vie théorique pour chaque élément et applique une décote annuelle.

Sans cette approche, le risque de litige augmente, car un locataire peut contester une facturation intégrale sur un équipement ancien.

3. Le propriétaire doit justifier les montants retenus au dépôt de garantie

Une retenue sur le dépôt de garantie ne peut pas être décidée de manière arbitraire. Le propriétaire doit fournir des justificatifs précis, sous forme de :

• Devis ou factures émis par un professionnel ;
• Grille de vétusté appliquée au calcul ;
• Courrier expliquant la nature des dégradations et le montant retenu.

Sans ces pièces, la retenue peut être jugée abusive, et le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation ou le juge pour contester.