Comment gérer l'état des lieux de sortie d'un locataire fumeur ?

Le tabagisme entraîne souvent un encrassement progressif des surfaces : murs jaunis, plafonds ternis, odeurs incrustées dans les revêtements textiles ou moquettes. Ces altérations sont des dégradations locatives puisqu'elles ne sont pas le fruit de l'usure du temps.

La jurisprudence est assez claire : un usage du tabac qui laisse des traces importantes, au point de nécessiter une remise en état spécifique (repeinte, désodorisation, remplacement de matériaux), n’est pas assimilé à une usure normale. Cela suppose toutefois que l’état des lieux d’entrée ne mentionnait pas déjà la présence de ces traces de tabac. La comparaison entre l’entrée et la sortie est donc déterminante.

Exemple : Lors de l’état des lieux de sortie, des murs jaunis et une forte odeur de tabac froid sont constatés. Les peintures étaient âgées de cinq ans pour une durée de vie estimée à sept ans. Cela ne relève pas de la vétusté, car le logement devait être restitué sans trace ni odeur de fumée. Le bailleur peut retenir une somme pour la réfection (peinture et lessivage), avec un abattement correspondant aux deux années restantes de vétusté, soit environ 2/7 du coût des travaux. L’état des lieux de sortie doit mentionner ces éléments pour justifier la retenue.

Pour que les frais soient justifiables et opposables au locataire, il faut que les altérations liées au tabac soient clairement décrites dans l’état des lieux de sortie.

Pour ce faire, le bailleur doit :

• Décrire précisément les zones touchées : « murs jaunis dans le séjour », « plafond brunâtre dans la cuisine », « odeur de tabac persistante dans la chambre » ;
• Mentionner la nature et l’ampleur des dégradations : par exemple, « papier peint fortement imprégné d’odeur de cigarette et taché de nicotine » ;
• Joindre des photos datées à l’état des lieux (idéalement les mêmes angles qu’à l’entrée) pour illustrer les dommages ;
• Faire appel à un professionnel (agent immobilier ou huissier) si le logement est fortement détérioré ou si un litige est à craindre.

L’état des lieux constitue la seule preuve en cas de litige. Il doit être rédigé avec le plus de détails possible (photos, odeurs, traces, anomalies) afin de justifier toute retenue éventuelle sur le dépôt de garantie. Plus le descriptif est précis et documenté, plus il sera difficile pour le locataire de contester les retenues sur le dépôt de garantie.

Si l'état des lieux de sortie met bien en évidence des dommages liés au tabac, les frais de remise en état peuvent être imputés partiellement ou totalement sur le dépôt de garantie.

Ces frais concernent notamment :

Repeinte ou nettoyage des murs jaunis

Lorsque les murs ont jauni à cause de la fumée de cigarette, des travaux de peinture ou un nettoyage professionnel peut être requis. Ces frais sont justifiables si l’état des lieux d’entrée indiquait une peinture en bon état et sans traces de tabac. Il est recommandé d’utiliser un devis ou une facture d’entreprise pour estimer le montant à retenir.

Remplacement de moquette, rideaux ou tissus imprégnés

Les matériaux absorbants comme les moquettes, les rideaux ou les tentures retiennent durablement les odeurs de tabac. Si un nettoyage en profondeur ne suffit pas à éliminer les odeurs ou les traces, leur remplacement est justifié.

Pour chaque retenue effectuée sur le dépôt de garantie (travaux de peinture, nettoyage, réparations, etc.), la loi impose d’adresser au locataire une lettre formelle de non-restitution accompagnée des devis ou factures justificatives. Cette démarche doit être réalisée dans les délais légaux et sous une forme conforme, afin d’assurer la validité de la retenue et d’éviter toute contestation ultérieure.

Prestations de désodorisation spécifiques

Dans les cas extrêmes, des entreprises spécialisées peuvent intervenir pour neutraliser les odeurs de tabac dans l’ensemble du logement. Cette prestation, parfois coûteuse, peut être retenue si elle s’impose pour remettre le bien en état de location. Là encore, il faut pouvoir démontrer que l’odeur rend le logement impropre à la relocation immédiate.