Peut-on effectuer la remise des clés sans que l'état des lieux de sortie n'ait été réalisé ?

Le plus souvent, l’état des lieux de sortie est fixé au terme du préavis de départ, qui correspond aussi à la date de résiliation du bail de location. C’est à ce moment-là qu’intervient généralement la remise des clés au bailleur, qui marque la fin des obligations du locataire et signifie qu’il n’aura plus accès au logement. 

Néanmoins, il arrive parfois que les clés soient restituées au bailleur plus tôt.

Remise des clés avec état des lieux avant la fin du délai de préavis

L’état des lieux peut se dérouler avant l’expiration du délai de préavis prévu dans la lettre de congé. Dans ce cas, le locataire et le propriétaire bailleur devront convenir ensemble d’une date pour réaliser l’état des lieux de sortie. Ainsi, le locataire ne pourra pas être tenu responsable des dégradations révélées après la date de son départ effectif. 

Attention, si le locataire ne souhaite pas effectuer son préavis entièrement, et même s’il a rendu les clés du logement avant la fin du congé, il reste redevable du loyer et des charges jusqu’au terme du préavis. Toutefois, si un nouveau locataire reprend le bien loué rapidement, le bailleur ne peut alors plus exiger le paiement du loyer jusqu’à la fin du préavis (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs). 

En revanche, si le congé est à l’initiative du bailleur (pour revente, reprise ou travaux) et que l’état des lieux avec remise des clés intervient avant la fin du préavis, le locataire ne paye que le loyer et les charges correspondant à son occupation réelle du bien.

Remise des clés avec état des lieux après la fin du délai de préavis

Dans de rares cas exceptionnels, il arrive que l’état des lieux de sortie se déroule après la fin de préavis (notamment dans le cas d’un désaccord entre locataire et propriétaire bailleur qui repousse l’échéance car l'état des lieux n'a pas été signé). 

C’est une situation fortement déconseillée pour laquelle il est préférable de faire appel à un commissaire de justice (huissier de justice) pour réaliser l’état des lieux le plus rapidement possible et éviter les contestations.

L’état des lieux de sortie est un document indispensable pour éviter les litiges. Mais quand et comment réaliser l'état des lieux de sortie ?

En effet, s’il n’est pas réalisé :

• Le locataire ne pourra pas prouver qu’il a bien rendu le logement dans son état initial et pourrait voir sa responsabilité engagée pour des dégradations qu’il n’a pas commises, qui seraient constatées après son départ ;
• De son côté, sans état des lieux de sortie, le bailleur ne pourra pas justifier une retenue sur le dépôt de garantie ou un quelconque dédommagement, car il n’aura aucun document signé par le locataire qui reconnaît sa responsabilité pour les éventuelles dégradations relevées.

C’est pourquoi, il est conseillé, autant pour le locataire que pour le bailleur, de procéder à la remise des clés uniquement accompagnée d’un état des lieux de sortie, et de préférence au même moment. 

Depuis la Loi ALUR du 24 mars 2014, le point de départ du délai pour la restitution du dépôt de garantie au locataire correspondant à la date de remise des clés au propriétaire bailleur ou à son mandataire (en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception). 

Tant que le locataire n'a pas remis les clés, le délai pour rendre le dépôt de garantie ne démarre pas. Le locataire a donc tout intérêt à effectuer l’état des lieux de sortie dans les temps, car on ne peut obliger un bailleur à rendre le dépôt de garantie sans remise des clés.