Peut-on effectuer la remise des clés sans que l'état des lieux de sortie n'ait été réalisé ?

En l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est présumé avoir rendu le logement en bon état. 

Cette présomption est lourde de conséquences : elle inverse la charge de la preuve et empêche, sauf dossier solide, toute retenue sur le dépôt de garantie. Le bailleur se retrouve ainsi exposé à devoir supporter lui-même le coût des réparations.

Par conséquent, la remise des clés sans état des lieux de sortie prive le bailleur d'un document essentiel en cas de dégradations. Cette situation implique que : 

• Le bailleur ne peut pas prouver l'existence de dégradations locatives de manière contradictoire ;
• Le dépôt de garantie doit être restitué en totalité sous un mois, sauf preuve sérieuse de détérioration ;
• Les contestations du locataire seront difficiles à contrer, car il pourra s’appuyer sur la présomption de bon état.

En somme, un bailleur qui accepte les clés sans réserve, sans faire constater immédiatement l’état du logement, se prive de tout recours clair en cas de dégradations.

Même si l’état des lieux de sortie n’a pas été signé, il est encore possible de réagir. Pour cela, le bailleur doit :

1. Faire appel à un huissier de justice

L’intervention d’un huissier permet d’établir un constat objectif de l’état des lieux. Ce document peut servir devant un tribunal pour justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Toutefois, s’il est réalisé unilatéralement (sans la présence du locataire), sa force probante reste limitée. Il est donc utile, mais pas suffisant à lui seul.

2. Collecter les preuves

Des photos datées, des témoignages de professionnels (entrepreneurs, agents) ou de tiers neutres, des devis ou factures de travaux peuvent renforcer le dossier du bailleur. Ces éléments doivent être recueillis dans un délai rapproché de la remise des clés afin de prouver que les dégradations ne sont pas postérieures au départ du locataire.

3. Demander une conciliation amiable

Avant de saisir un juge, le bailleur peut aussi opter pour une tentative de conciliation devant la commission départementale de conciliation (CDC). Cette procédure gratuite permet d’engager un dialogue avec le locataire pour trouver une solution amiable à un désaccord sur la restitution du dépôt de garantie. Mais là encore, sans état des lieux de sortie, les marges de manœuvre sont limitées.

4. Saisir un juge 

Si la tentative de conciliation échoue, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour trancher le litige. Cette démarche doit être solidement étayée par les éléments de preuve collectés en amont (constat d’huissier, photos, factures, témoignages). En l’absence d’état des lieux contradictoire, la tâche du bailleur sera complexe. Le juge s’appuiera en priorité sur la présomption de bon état prévue par la loi.

Anticiper la date de sortie et planifier l’état des lieux

Dès réception du congé du locataire, il est important de proposer plusieurs créneaux pour réaliser l’état des lieux, idéalement une semaine avant la date de départ. Cette anticipation limite les risques de désistement de dernière minute ou d’évitement volontaire.

Encadrer le bail les modalités de restitution des clés

Une clause spécifique dans le bail peut encadrer strictement les modalités de restitution. Le bailleur peut prévoir : 

• L'interdiction de déposer les clés sans état des lieux ; 
• La présence obligatoire des deux parties pour un état des lieux ;
• La présence d'un tiers en cas d'indisponibilité. 

Même si ces clauses n'empêchent pas la remise des clés sans état des lieux, elles posent un cadre contractuel utile en cas de contentieux.

Mandater un huissier en cas d’absence du locataire

Il est également possible d’insérer une clause prévoyant que l’état des lieux sera dressé par huissier, aux frais du locataire, en cas d’absence ou de refus de sa part. Cette clause, bien que peu utilisée, a une réelle portée dissuasive et permet de sécuriser juridiquement la sortie du locataire.