Comment se passe l’état des lieux de sortie d’un locataire ?

Assurer l’entretien du logement tout au long du bail

Le bailleur peut exiger que le locataire ait correctement entretenu les parties privatives et équipements (plomberie, électricité, chauffage, menuiseries, jardin, etc.), car l’état des lieux de sortie est une obligation qui permet de vérifier ces éléments. Les réparations locatives sont à sa charge, sauf usure normale.

Exemple : Lors de l’état des lieux, le bailleur constate que la hotte aspirante n’a pas été nettoyée et que le joint de douche est encrassé. Ces manquements sont considérés comme un défaut d’entretien courant. Le propriétaire peut en demander la remise en état et retenir les frais correspondants sur la caution lors de l’état des lieux de sortie.

Restituer le bien en bon état d’usage

En fin de bail, le logement doit être rendu propre et fonctionnel. Le propriétaire ne peut retenir sur la caution que les dégradations liées à un usage anormal ou un défaut d’entretien, et non celles correspondant à l’usure normale constatée à l’état des lieux de sortie.

Respecter et rendre les équipements

Dans une location meublée, les meubles et électroménagers listés à l’inventaire doivent être restitués en état de fonctionnement. Le bailleur est en droit de vérifier leur présence et leur bon usage.

Lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur doit être attentif à plusieurs points afin de protéger ses intérêts et justifier, si besoin, des retenues sur le dépôt de garantie :

• L’état général du logement : vérifier murs, plafonds, sols, menuiseries, volets et fenêtres. Toute dégradation visible (traces, fissures, taches, trous anormaux) doit être notée dans le document ;
• Le fonctionnement des équipements : tester les installations électriques (prises, interrupteurs, luminaires), la plomberie (robinets, évacuations, sanitaires), le chauffage et l’eau chaude. En location meublée, contrôler également l’électroménager et le mobilier prévu au bail ;
• La propreté et l’entretien courant : le logement doit être restitué propre et en bon état d’usage. Les manquements fréquents (graisses sur hotte aspirante, joints de salle de bain encrassés, sols non nettoyés) peuvent justifier une retenue ;
• Les clés et moyens d’accès : le bailleur doit récupérer l’ensemble des clés, badges ou télécommandes liés au logement. En l’absence de restitution complète, la responsabilité du locataire peut être engagée.
• Les éventuelles dégradations imputables au locataire : distinguer ce qui relève de la vétusté normale de ce qui constitue une dégradation (taches, brûlures, dégâts liés à un défaut d’entretien). Seules ces dernières peuvent donner lieu à une retenue ;
• Les relevés de compteurs : eau, gaz, électricité : noter les index permet d’éviter toute contestation ultérieure sur la consommation.

Exemple : Un devis de 200 € est établi pour repeindre un mur taché. La peinture datant de 5 ans (durée de vie 7 ans), seule une partie reste imputable au locataire. Après application de la vétusté, le bailleur peut retenir environ 60 € sur le dépôt de garantie et doit restituer le reste avec justificatif.

En plus de l’entretien du logement, le locataire doit respecter certaines démarches administratives et financières qui sécurisent la fin du bail pour le bailleur :

• Payer loyers et charges jusqu’à la fin du préavis : le locataire doit assurer le paiement du loyer jusqu’à l’état des lieux et continuer à régler les charges jusqu’à la date de fin du bail. Il ne peut pas utiliser le dépôt de garantie pour régler le dernier mois.
• Régler les charges locatives : une régularisation peut être effectuée après le départ, une fois les comptes de copropriété arrêtés. Le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie à titre provisionnel.
• Communiquer sa nouvelle adresse : cette information est obligatoire et permet au bailleur de restituer le dépôt de garantie, d’envoyer un éventuel solde de charges ou de transmettre des documents administratifs (ex. taxe d’habitation si le logement reste vacant).
• Signer l’état des lieux de sortie : ce locataire doit participer à la procédure et signer le document. En cas de refus, le bailleur peut recourir à un commissaire de justice, l’une des personnes qui doit être présentes lors de l’état des lieux de sortie, pour établir un constat opposable.

Exemple : Si le locataire rend les clés deux jours après la date prévue et oublie un badge d’immeuble, le bailleur peut facturer le loyer jusqu’au jour de la remise effective et retenir le coût du badge (ex. 40 €) sur la caution, à condition de fournir une facture.