État des lieux de sortie et devoirs du locataire

Un état des lieux de sortie se prépare bien avant le jour J. En effet, tout au long de la durée du contrat de location, le locataire est tenu de réaliser, à sa charge, un entretien courant et des réparations locatives, qui concernent notamment :

• Les terrasses, gouttières, jardins privatifs (dont la taille de haie ou des arbres présents) ;
• Les murs, plafonds, revêtements de sol, placards, portes, fenêtres et volets (dont le graissage des mécanismes) ;
• L’électricité (nettoyage et remplacement des ampoules, interrupteurs et prises de courant…) et la plomberie (entretien des éviers, sanitaires, fosses septiques, dispositifs de chauffage…) ;
• Les équipements (état des lieux en location meublée) : électroménager, détecteur de fumée, cheminée (ramonage une fois par an), chaudière (entretien une fois par an), etc.

En réalisant un entretien régulier du logement, il y aura moins de travail au moment du départ, moins de nettoyage à effectuer (ménage et état des lieux de sortie), et pas ou peu de surprises lors de l’état des lieux de sortie !

Comment est prise en compte la vétusté ?

Le locataire ne peut être tenu responsable que des dégradations liées à un mauvais usage ou à un défaut d’entretien du logement et des équipements. En revanche, la détérioration de certains éléments due à leur vétusté ne doit pas avoir de conséquences sur la restitution du dépôt de garantie.

La vétusté lors de l'état des lieux de sortie correspond à l’état d'usure normale d’un bien ou d’un équipement dû à l'usage répété des matériaux dans le temps. La réparation des éléments ainsi détériorés incombe au bailleur, tout comme les malfaçons, les vices de construction, les cas fortuits ou de force majeure.

Les modalités de prise en compte de la vétusté sont fixées dans le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux, pris en application de la loi ALUR.

Par ailleurs, il est possible (et même recommandé) de convenir de la rédaction d'une grille de vétusté à ajouter au bail dès sa signature.

Joints silicones sales, filtre de hotte aspirante non nettoyé, tâches sur la moquette… il y a de nombreux points qui peuvent créer des tensions au moment d’établir l’état des lieux de sortie. Voici un focus sur deux sujets très discutés.

Est-ce obligatoire de reboucher les trous dans les murs ?

Il est normal que le locataire souhaite personnaliser le logement, mais beaucoup de propriétaires et bailleurs n’apprécient pas cette pratique. La loi concernant ce sujet est imprécise, voilà pourquoi les débats sont parfois houleux : le locataire est tenu de reboucher les trous s’ils sont nombreux, d’une taille importante, et/ou selon leur emplacement (au milieu d’un mur par exemple). Par contre, si les trous sont petits et peu nombreux, le rebouchage n’est pas considéré comme une réparation locative.

Nos conseils aux locataires : demandez l’avis du propriétaire avant de percer les murs, rebouchez proprement les trous avant l’état des lieux de sortie et vérifiez bien la description des trous (nombre, taille, incidence) sur l’état des lieux de sortie avant de le signer.

Est-ce que le locataire doit refaire les peintures ?

Le jaunissement de la peinture est fréquemment reproché au locataire, pourtant, il s’agit souvent d’une usure naturelle et donc de vétusté. Toutefois, le mauvais état de la peinture lors de l'état des lieux de sortie peut être imputé au locataire s’il a accéléré son usure (fumée de cigarette, graisses de cuisines, suie de cheminée…) ou s’il a provoqué des tâches. Dans ce cas, il s’agit d’une dégradation et le propriétaire bailleur pourra, sous certaines conditions, retenir une partie du dépôt de garantie (découvrez notre article dédié à la caution lors de l'état des lieux de sortie).

Autre cas, le locataire a repeint un mur et le bailleur demande sa remise en l’état. Attention, l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs autorise les aménagements réalisés par le locataire, à condition qu’ils ne transforment pas la chose louée. Le locataire peut donc repeindre les murs ou même changer le sol par exemple. Toutefois, les couleurs et matériaux choisis ne doivent pas empêcher l’habitabilité normale des lieux… EXIT les couleurs ou motifs extravagants ! 

Notre conseil aux locataires : vérifiez bien les termes notés sur l'état des lieux de sortie : « peinture usagée » correspond à un usage normal du bien, alors que « peinture tâchée », « traces au mur » ou « déchirure » indiquent une négligence et seront automatiquement de la responsabilité du locataire.

En plus des réparations locatives qui lui incombent, le locataire doit veiller à ne pas faire obstacle à la tenue de l’état des lieux de sortie et respecter ses obligations jusqu’au terme du bail de location :

Paiement du loyer et des charges locatives 

Tant que le bail n’est pas résilié (fin du préavis de départ), le locataire a l’obligation de payer ce qu’il doit. Attention, le règlement du loyer doit se faire dans les conditions indiquées dans le contrat de location… il est interdit de déduire le dépôt de garantie des sommes dues.

Tenue et signature de l'état des lieux de sortie 

Ensuite, pour être valable, l’état des lieux de sortie doit être effectué, comme l’état des lieux d’entrée, en présence des deux parties ou de leurs représentants, de façon contradictoire et signé de tous. En tant que locataire, si vous décidez de vous soustraire ou de ne pas signer l’état des lieux de sortie, vous risquez d’être redevable de réparations qui ne seraient pas de votre responsabilité.

Restitution des petits équipements

Autre détail, il est impératif de rendre toutes les clés (et autres moyens d'accès aux locaux) au propriétaire bailleur pour terminer l’état des lieux. Sans quoi, ce dernier ne voudra sans doute pas signer le document ou alors, si l’état des lieux de sortie est réalisé avant la remise des clés, vous prenez un risque que des dégradations vous soient reprochées.

L’attestation de remise de clés est un document fourni par le propriétaire pour confirmer le retour des clés du logement à la sortie du locataire.

Indiquer sa nouvelle adresse

Enfin, la loi impose au locataire, lors de l’état des lieux de sortie, d’indiquer sa nouvelle adresse au bailleur. Il s’agit d’une obligation qui lui permettra de vous adresser le dépôt de garantie, une éventuelle régularisation de charges (ou un trop-perçu), mais également d’informer l’administration fiscale du déménagement (en l’absence d’un nouveau locataire, le propriétaire pourrait être redevable de la taxe d’habitation).

En conclusion, même si l’état des lieux de sortie est un moment parfois stressant, il est impératif de bien s’y préparer et que chacun respecte ses obligations afin d’éviter les désaccords et de conclure la location sur une note positive.