État des lieux de sortie et usure normale : qui est responsable des éventuelles dégradations ?

L’état des lieux de sortie est un document à remplir au départ du locataire attestant de l’état dans lequel ce dernier laisse le logement. 

Concrètement, ce document doit mentionner pièce par pièce, équipement par équipement l’état de chaque élément de l’habitation. Le bailleur compare ensuite l’état des lieux de sortie avec l' état des lieux d’entrée pour constater les éventuelles dégradations. 

Attention, il n'est pas possible de faire l’état des lieux de sortie de n'importe quelle manière. 

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise en effet que pour être valable le constat doit respecter plusieurs conditions : 

• L’état des lieux doit être fait au moment où le locataire libère le logement ; 
• La présence à l'état des lieux du locataire ainsi que du propriétaire ou de son mandataire est indispensable ; 
• Il doit avoir lieu dans de bonnes conditions d’éclairage ; 
• Il doit être édité autant de fois qu’il existe de locataires ; 
• Il doit contenir toutes les mentions obligatoires : date, adresse, identité, description du bien… (consulter l’exemple gratuit en ligne pour encore plus de précisions). 

Lorsqu’on parle d’usure normale du logement, on fait référence à la vétusté de l'habitation. Il s’agit là de toutes les dégradations présentes dans le bien qui sont dues à un usage répété dans le temps des équipements. Forcément, les peintures peuvent se défraîchir dans la durée et les équipements perdre en performance. C’est tout à fait normal.  

L’usure normale d’un logement est donc différente d’une dégradation du locataire. Plus encore, le bailleur ne peut rien retenir sur le dépôt de garantie au titre de la vétusté. 

Cela signifie aussi que le montant des réparations reste à la charge du bailleur. Ce dernier se doit de remplacer les équipements détériorés avant l’arrivée d’un nouveau locataire. Rappelons-le, le locataire doit pouvoir jouir paisiblement des lieux loués dès son arrivée. 

Comment fonctionne une grille de vétusté ? 

Le locataire est tenu à l'entretien du logement et à se remise au propre pour son départ. Mais comment distinguer l’usure normale du logement des dégradations imputables au locataire lors de l’état des lieux de sortie ? En vous aidant d’une grille de vétusté. Le tableau mentionne la durée de vie “normale” de chacun des équipements (parquet, peinture, papiers peints, carrelage…). L’application de la grille de vétusté est facultative mais très utile. 

Cela permet d’évaluer et de distinguer ce qui relève de la charge du locataire et ce qui en est exclu. Cette mesure est divisée en quatre catégories : 

1. La durée de vie “théorique” d’un équipement ; 
2. La franchise de l’équipement : il s’agit du délai durant lequel l’équipement n’est pas censé se détériorer naturellement ; 
3. Le taux d’usure moyen par an pour chacun des équipements (le taux d'abattement annuel) ; 
4. Le pourcentage demandé au locataire lors de la remise en état. 

Existe-t-il des grilles de vétusté officielles ? 

Aujourd’hui il n’existe aucune grille de vétusté officielle. Il revient au bailleur la tâche de la réaliser. Néanmoins, certaines de ces grilles d’usure normale ont pu faire l’objet d’un accord collectif.

De façon générale, tout ce qui relève de l’usure normale ainsi que des détériorations causées par le locataire sont à mentionner dans l’état des lieux de sortie. En fonction de la nature de la dégradation, la responsabilité reviendra alors au locataire ou au propriétaire. 

 Le propriétaire est responsable : 

• De l'usure normale du logement ; 
• Des dégradations survenues après que le locataire signale une grosse réparation laissée en l’état par le propriétaire. 

À l’inverse, sont à la charge du locataire : 

• Les détériorations liées à de la négligence ; 
• Les dégradations causées par un défaut d’entretien ; 
• Un usage anormal de certains équipements présents dans le logement. 

Pour aider au paiement des éventuels dégradations, le locataire peut faire appel à sa caution.