Comment se déroule l’état des lieux de sortie en colocation ?

L’état des lieux de sortie est un document essentiel qui clôt le bail et évite les litiges. Il décrit précisément l’état du logement et de ses équipements au moment où les colocataires quittent les lieux.

Pour le bailleur, il s’agit d’une preuve juridique qui lui permet de justifier d’éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.

Pour les colocataires, il constitue une garantie de transparence et sécurise la caution liée à l’état des lieux de sortie, restituée si le logement est rendu en bon état. En colocation, cette étape est d’autant plus importante que la responsabilité peut être partagée entre plusieurs locataires, selon le type de bail signé.

Départ d’un colocataire avec un bail unique

Lorsqu’un seul contrat de bail unit l’ensemble des colocataires au propriétaire, on parle de bail unique. Dans ce cas, le départ isolé d’un colocataire n’entraîne pas la fin du bail. Le propriétaire n’a donc pas l’obligation légale d’organiser un état des lieux de sortie intermédiaire, sauf à la fin réelle du bail, c’est-à-dire un état des lieux de sortie après la fin du préavis. Il peut toutefois être judicieux d’en réaliser un pour prévenir tout litige ultérieur, notamment sur l’état des parties communes ou la répartition du dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie reste entre les mains du bailleur et n’est restitué qu’à la fin du bail, c’est-à-dire lorsque le dernier colocataire quitte définitivement le logement. Les colocataires sortants et entrants doivent donc s’arranger entre eux pour compenser la part de caution.

Départ d’un colocataire avec un bail individuel

Lorsque chaque colocataire signe un contrat distinct avec le bailleur, on parle de bail individuel. Dans ce cas, chaque départ entraîne automatiquement un état des lieux de sortie entre le bailleur et le colocataire concerné. Ce document permet de comparer l’état de la chambre et des parties communes à celui constaté lors de l’entrée.

Si aucune dégradation n’est relevée, le bailleur doit restituer au colocataire sortant sa part de dépôt de garantie dans les délais légaux. Cependant, il demande une vigilance accrue du bailleur lors de la vérification des espaces partagés. Les dégradations peuvent en effet être imputées à plusieurs colocataires.

L’état des lieux de sortie doit être établi en présence du propriétaire bailleur et des colocataires concernés. La question de qui doit être présent à l’état des lieux de sortie dépend toutefois de la situation (bail unique ou individuel).

• Cas d’un bail unique : si l’ensemble des colocataires quittent le logement en même temps, tous doivent signer l’état des lieux. Si un seul colocataire part, le bailleur peut se contenter de la signature du dernier occupant au départ final. En pratique, il est recommandé de faire participer les colocataires sortants et entrants pour clarifier les responsabilités ;
• Cas d’un bail individuel :  seul le colocataire concerné doit assister à l’état des lieux avec le bailleur. Cela permet d’acter officiellement la fin de son occupation et de fixer les conditions de restitution de sa caution.

La restitution du dépôt de garantie en colocation varie selon le type de bail signé :

• Bail unique : le dépôt de garantie est commun à tous les colocataires. Le bailleur le conserve jusqu’à la fin du bail, c’est-à-dire au départ du dernier colocataire. Le propriétaire n’est donc pas tenu de rendre une part de caution au colocataire qui s’en va avant la fin. Les colocataires doivent s’arranger entre eux pour compenser la part sortante ;
• Bail individuel : chaque colocataire a versé sa propre caution. Le bailleur doit restituer cette somme directement au colocataire sortant, après comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie. Si des dégradations sont constatées, la retenue est opérée uniquement sur le dépôt de garantie de l’occupant concerné.

Pour éviter les litiges, le bailleur doit préciser dans le contrat de colocation les modalités de restitution du dépôt de garantie et qui paie l’état des lieux de sortie en cas d’intervention d’un professionnel. Cette transparence limite les contestations et sécurise la relation locative.

Les litiges en colocation naissent souvent d’un manque de clarté ou d’anticipation. Pour un bailleur, quelques bonnes pratiques permettent de sécuriser la procédure :

• Préparer l’état des lieux avec rigueur : disposer de l’état des lieux d’entrée, vérifier chaque pièce et chaque équipement, prendre des photos datées ;
• Clarifier la responsabilité des colocataires : en bail unique, rappeler la solidarité entre eux ; en bail individuel, attribuer clairement les éventuelles dégradations ;
• Documenter les échanges : toujours remettre un exemplaire signé aux colocataires présents et conserver une copie. En cas de désaccord, ces preuves seront essentielles ;
• Anticiper les départs successifs : proposer un état des lieux intermédiaire lorsqu’un colocataire quitte le logement avant les autres. Cela limite les contestations au départ final ;
• S’appuyer sur un tiers si nécessaire : en cas de désaccord persistant, faire intervenir un commissaire de justice permet de réaliser un constat objectif et incontestable.