Quel délai pour rendre la caution après l'état des lieux de sortie ?

La caution désigne initialement la personne sur laquelle le propriétaire peut se retourner en cas d’impayé de loyer. Familièrement on utilise aussi ce terme pour décrire une somme d’argent versée par le locataire au bailleur au moment de son entrée dans les lieux. Le dépôt de garantie est alors encaissé par le propriétaire dès sa réception. 

Ce même montant est ensuite restitué au locataire lorsque ce dernier quitte le logement, à une exception près : si locataire a dégradé l’habitation (en dehors de l’usure naturelle du bien).

Qu'est-ce que le propriétaire peut retenir sur la caution ?

Le propriétaire peut alors récupérer le montant des travaux de remise en état sur la caution du locataire. Le dépôt de garantie protège en effet le propriétaire contre les éventuelles dégradations que le locataire pourrait réaliser dans le logement. C’est pourquoi l’état des lieux de sortie et la caution sont extrêmement liés. 

Veillez à bien comprendre comment et quand faire son état des lieux de sortie pour ne pas être pris au dépourvu.

Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?

Les dégradations qui peuvent être facturées au locataire après l'état des lieux de sortie sont celles qui vont au-delà de l'usure normale du logement.

Cela inclut des dommages tels que des trous dans les murs, des bris de vitres, des appareils endommagés, ou des taches permanentes sur les moquettes et les murs. Ces coûts sont imputés au locataire pour réparer ou remplacer les éléments endommagés.

Il est essentiel que ces dégradations soient clairement identifiées et documentées dans l'état des lieux de sortie, en les comparant avec l'état des lieux d'entrée.

En tant que bailleur vous n’êtes pas obligé de demander à votre locataire la remise d’une caution ou d’un dépôt de garantie au moment de son entrée dans les lieux. Néanmoins si c’est le cas, le montant du dépôt de garantie doit obligatoirement figurer dans le bail. Vous pouvez retrouver les obligations du bailleurs vis à vis de l'état des lieux de sortie sur notre site.

Combien de temps pour rendre une caution selon les cas ?

Avant de rendre la caution, il faut convenir d'une date pour faire l'état des lieux de sortie ensuite il y a plusieurs possibilités :

Cas 1 : Le délai de remboursement quand le logement est rendu sans dégradation 

Si aucune réparation n’est à prévoir, c’est-à-dire que l’état des lieux d’entrée est identique à l’état des lieux de sortie, alors le propriétaire dispose d’1 mois pour restituer à l’ancien locataire l’intégralité du montant du dépôt de garantie. Ce délai commence à courir au moment de la remise des clés. 

Il ne faut pas confondre dégradation et usure naturelle du logement lors de l'état des lieux de sortie. Dans le premier cas, le propriétaire peut récupérer le montant des travaux sur le locataire, mais pas dans la seconde situation. En pratique, l’usure naturelle peut correspondre à une peinture légèrement effacée, des joints usés, etc. Aussi n'hésitez pas à passer un coup de peinture pour l'état des lieux de sortie.

Cas 2 : le logement est rendu avec des dégradations 

Lorsque l’état des lieux de sortie met en lumière des dégradations dans le logement, le délai de restitution de la caution est alors allongé à 2 mois. En outre, le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie le coût des réparations. Cela est aussi possible en cas de vices cachés lors de l'état des lieux de sortie.

Qu’advient-il lorsque le prix des travaux dépasse le montant de la caution ? Le propriétaire peut dans ce cas demander la différence au locataire. Attention, pour être justifié, l’état des lieux doit être complété de devis et factures. 

Cas 3 : le propriétaire et le locataire sont en désaccord sur la présence de dégradations 

Il arrive parfois que le retrait de la caution soit injustifié et que le désaccord sur l'état des lieux de sortie persiste. Autrement dit, le locataire voit son dépôt de garantie amputé ou totalement retiré pour des dégradations qu’il nie avoir commis. Dans ce cas, le locataire ne doit surtout pas signer l’état des lieux de sortie. Pourquoi?  Si les deux parties ont signé le document, cela signifie que le locataire admet avoir réalisé les dégradations évoquées dans le logement. 

Par la suite, si aucun accord n’est trouvé entre les parties, la commission de conciliation peut être gratuitement saisie à l’initiative du propriétaire ou du locataire.

Quels sont les motifs pour ne pas rendre une caution ?

Les motifs légitimes pour ne pas rendre une caution (dépôt de garantie) incluent les loyers impayés, les charges non réglées, les dommages causés au logement au-delà de l'usure normale, et le non-respect des conditions du contrat de bail (comme le non-nettoyage du logement). Ces retenues doivent être justifiées par le propriétaire et clairement documentées.

Un propriétaire qui ne restitue pas la caution au locataire dans les délais légaux (1 mois sans dégradation dans le logement et 2 mois avec des dégradations) se voit appliquer une majoration égale à 10% du montant du loyer par mois (hors charges). Cette majoration n’a pas vocation unique, elle se renouvelle pour chaque mois de retard. 

Comment contester une retenue ?

Pour contester une retenue sur le dépôt de garantie, le locataire doit commencer par adresser une lettre de contestation au propriétaire. Dans cette lettre, il doit expliquer clairement pourquoi il pense que la retenue est injustifiée, en s'appuyant sur les éléments de preuve à sa disposition (état des lieux de sortie, photos, factures, etc.). Il est important de rester factuel et de citer les clauses pertinentes du contrat de location qui soutiennent sa position.

Si le propriétaire maintient sa décision malgré la contestation, le locataire peut se tourner vers une instance de médiation ou de conciliation, comme une commission départementale de conciliation. Si cela ne résout pas le différend, le locataire peut engager une procédure judiciaire devant le tribunal compétent, généralement le tribunal d'instance. Dans ce cas, il est conseillé de se faire assister par un professionnel du droit pour défendre efficacement ses droits.