Que devient la caution après l’état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie est une obligation légale qui ne se limite pas à constater l’état du logement. Il fixe la base juridique de la restitution ou non du dépôt de garantie.. Concrètement, il remplit trois fonctions majeures pour le bailleur :

• Justifier une retenue : En cas de pas d’état des lieux de sortie, la loi considère que le logement a été rendu en bon état, rendant toute retenue impossible pour le bailleur.
• Éviter les litiges : en comparant précisément l’état d’entrée et de sortie, le bailleur dispose d’un document objectif qui sécurise la restitution de la caution.
• Accélérer la restitution : un état des lieux clair et détaillé permet de trancher rapidement entre caution rendue intégralement ou retenue partielle, dans les délais légaux.

Dégradations et réparations locatives

Lorsque le logement présente des dommages qui dépassent la simple usure normale (trous dans les murs, vitres cassées, appareils détériorés, mobilier abîmé lors d’un état des lieux de sortie en meublé…), le bailleur peut prélever sur la caution le montant correspondant aux réparations. Chaque retenue doit être justifiée par un devis ou une facture pour être valable.

Exemple : Si un mur est recouvert de trous de chevilles alors qu’il était intact à l’entrée, le bailleur peut retenir sur la caution le coût du rebouchage et de la remise en peinture.

Loyers ou charges impayés

Si le locataire quitte les lieux sans avoir réglé l’intégralité de son loyer ou des charges locatives, le bailleur peut imputer ces sommes sur le dépôt de garantie. C’est un moyen légal de sécuriser ses revenus sans engager immédiatement une procédure de recouvrement.

Frais de nettoyage

Un logement rendu particulièrement sale peut donner lieu à une retenue, mais uniquement si le bailleur engage une prestation réelle de remise en état. Dans ce cas, il doit être en mesure de fournir une facture de société de nettoyage ou tout justificatif des frais engagés.

Limite de la vétusté

Le propriétaire ne peut pas retenir la caution pour des signes normaux d’usure liés au temps et à l’usage du logement. Ces signes relèvent de l’état des lieux de sortie et de l’usure normale, et ne peuvent pas être facturés au locataire.

La loi fixe des délais précis pour la restitution du dépôt de garantie par le bailleur. Ils varient selon l’état du logement constaté lors de l’état des lieux de sortie :

• 1 mois maximum : si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, sans dégradations ni impayés.
• 2 mois maximum : si des dégradations, des loyers ou charges impayés sont relevés. Dans ce cas, le bailleur peut retenir les sommes correspondantes, mais il doit fournir des justificatifs concrets (factures, devis, régularisation de charges).

Le délai commence toujours à la remise des clés par le locataire, l’état des lieux de sortie après fin de préavis étant le moment clé qui conditionne la restitution de la caution.

Exemple : si un locataire quitte un logement en bon état le 30 juin et rend ses clés ce jour-là, la date de l’état des lieux de sortie fixe le point de départ du délai, et le bailleur doit restituer la caution au plus tard le 30 juillet. En revanche, si des dégradations sont constatées, ce délai s’étend jusqu’au 30 août.

Un état des lieux mal rédigé est souvent la cause principale des litiges entre bailleur et locataire. Pour sécuriser la restitution de la caution et éviter les contestations, il est important de procéder avec méthode et transparence.

Le bailleur peut ainsi adopter quelques bonnes pratiques simples :

• Réaliser un état des lieux précis et détaillé, pièce par pièce ;
• Ajouter des photos datées pour compléter le constat et disposer de preuves solides ;
• Prévoir un pré-état des lieux avant la sortie afin de signaler les réparations ou le ménage nécessaires ;
• Justifier toute retenue avec des documents clairs (devis, factures, régularisation de charges) ;
• Maintenir une communication transparente avec le locataire pour éviter toute contestation.