Etat des lieux de sortie non signé : comment régler la situation ?

L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie doivent être réalisés à l’amiable et de façon contradictoire, c'est-à-dire, validés et signés par les deux parties (chacune reçoit un exemplaire). Ils ne sont pourtant pas obligatoires mais vivement conseillés.

La date retenue pour réaliser l'état des lieux de sortie est souvent celle du jour de la remise des clés, en effet, il est déconseillé (notamment pour le locataire) de réaliser l'état des lieux de sortie après la fin de son préavis, c'est-à-dire, après la date de son départ du logement. 

Toutefois, il arrive que le locataire (ou le bailleur) refuse de signer l’état des lieux. La plupart du temps, il s’agit d’une contestation par le locataire sur l’évaluation du bien qui est faite par le propriétaire bailleur. En l’absence de signature, l’état des lieux est considéré comme sans valeur. 

L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie représentent des documents importants pour chacune des parties signataires du bail. Ils permettent de différencier les dégradations éventuelles de l'usure normale d'un logement.

Pour le locataire, c’est ce qui permet de récupérer le dépôt de garantie (si l’état du bien est conforme) sans litiges. Pour le propriétaire bailleur, c’est le moyen de justifier une retenue sur le dépôt de garantie en compensation des dégradations éventuelles, imputables au locataire. 

• Dans le cas où l'état des lieux de sortie n'est pas signé par le locataire, il sera impossible au propriétaire de déduire d’éventuels frais de réparations du dépôt de garantie, qui devra alors être restitué dans son intégralité. Cependant, le propriétaire bailleur peut mener des actions (détaillées ci-après) pour éviter cette situation. 
• Si l’état des lieux de sortie n’est pas signé par le propriétaire (situation rare), le dépôt de garantie doit être rendu en totalité au locataire. La seule alternative est de réussir à prouver que le logement a été donné en location en bon état d'usage et que les éventuelles dégradations ont été causées par le locataire… une tâche souvent difficile. 

Si le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie, le propriétaire bailleur doit réagir rapidement et peut tenter de débloquer la situation de plusieurs façons :

• Contacter le locataire pour lui proposer d’effectuer un second état des lieux de sortie et essayer de négocier sur les points bloquants afin de trouver une solution à l’amiable ;
• En cas de désaccord persistant, le bailleur ne doit pas attendre plus de 15 jours après le départ du locataire pour mandater un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) qui procédera à l’état des lieux de sortie, sur la base de l’état des lieux d’entrée. Les frais occasionnés sont alors partagés entre les deux parties à parts égales. Attention, le commissaire de justice ne fait que constater et ne peut pas obliger le locataire à signer l’état des lieux établi ;
• Demander l’intervention de la commission départementale de conciliation pour tenter de trouver un terrain d’entente. Là aussi, le conciliateur n’a pas le pouvoir de rendre une quelconque décision ni d’imposer quoi que ce soit au locataire ;
• Enfin, pour trancher le litige, le bailleur peut n'avoir d’autres choix que de saisir le Tribunal d’instance, seul à même de statuer et d’autoriser le propriétaire bailleur a retenir tout ou partie du dépôt de garantie, voire imposer des dommages et intérêts au locataire.

Dans tous les cas, il vaut mieux privilégier la discussion et tenter de résoudre le conflit à l’amiable afin d’éviter des procédures longues et parfois coûteuses.

Ci-dessous un modèle d'état des lieux de sortie, à remplir en ligne, de façon totalement gratuite.