Comment contester un état des lieux de sortie ?

Selon l’article 3.2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, un état des lieux doit respecter plusieurs critères pour être considéré comme valable, notamment :

• Être effectué en présence du bailleur et du locataire, ou de leurs représentants (le propriétaire peut par exemple se faire remplacer par un agent immobilier) ;
• Être établi de manière contradictoire : les deux parties comparent l’état du logement lors de la sortie avec l’état des lieux d’entrée et « confrontent » leurs arguments le cas échéant ;
• Être daté et signé par le bailleur et le locataire en autant d'exemplaires que de parties (ils peuvent être remis en main propre ou par mail).

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En cas de désaccord entre le locataire et le propriétaire bailleur au moment de réaliser l’état des lieux de sortie, il faut, dans un premier temps, essayer de maintenir le dialogue pour discuter des points bloquants et tenter de régler la situation à l’amiable. Dans le cas contraire, plusieurs solutions peuvent être mises en œuvre, avant d’arriver devant la justice, dernier recours en cas de litige.

Ne rien signer si vous contestez l’état des lieux de sortie

Juridiquement, la signature d’un document marque votre approbation. De fait, si vous n’êtes pas d’accord avec le contenu de l’état des lieux de sortie (vous estimez par exemple, ne pas être responsable des dégradations relevées), il est préférable de refuser de signer. Cela encourage l’autre partie à envisager une solution à l'amiable, et permet de contester l’état des lieux plus facilement devant le juge le cas échéant.

S'aider d’une grille de vétusté lors de l’état des lieux permet de vérifier la liste des réparations à la charge du propriétaire. Il convient par ailleurs de différencier les dégradations qui auraient pu être causées par le locataire de l'usure normale du logement. 

Essayer de trouver une solution à l’amiable

Avant d’enclencher des procédures longues et coûteuses, commencez par formaliser votre envie de régler le problème : listez tous les points de désaccord et envoyez une lettre de contestation de l’état des lieux de sortie à l’autre partie en recommandé avec accusé de réception pour demander un second état des lieux (dans un délai inférieur à 30 jours). Précisez également que sans réaction ou réaction défavorable, vous devrez faire un recours auprès du Tribunal d’instance.

Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC)

La CDC est un organisme indépendant qui a pour mission d’aider les propriétaires bailleurs et les locataires à trouver une solution à l'amiable pour résoudre leur litige. Il s’agit d’une procédure non obligatoire et gratuite avant un éventuel recours en justice.

Attention, la Commission Départementale de Conciliation n’a pas le pouvoir d’imposer une décision. Après avoir échangé avec le bailleur et le locataire, la CDC émet un rapport. S’il est accepté et signé par les deux parties, la procédure s’arrête, s’il est refusé, la procédure se poursuit.

Faire intervenir un commissaire de justice pour réaliser l’état des lieux de sortie

Dans le cas où le locataire ou le bailleur refuse de signer le document ou est absent lors du rendez-vous, l’état des lieux de sortie n’est pas considéré comme contradictoire et n’est donc pas valable. C’est pourquoi, si aucun accord n’est trouvé, l’intervention d’un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) est nécessaire, de préférence dans les 15 jours qui suivent le départ du locataire. Les frais seront alors répartis à parts égales entre le propriétaire bailleur et le locataire.

Un constat d’huissier permet d’établir l’état des lieux de sortie même en l’absence d’une des deux parties, il est considéré comme contradictoire et donc valide.

Faire appel au juge en cas de désaccord persistant

Après avoir épuisé toutes les tentatives pour régler le conflit à l’amiable, la partie qui s’estime lésée peut alors faire un recours devant le Tribunal d’instance pour trancher l’affaire.

Seul un juge peut statuer sur les responsabilités de chacun, autoriser le propriétaire bailleur à retenir tout ou partie du *hidden**dépôt de garantie, obliger le paiement de travaux de réparations en cas de dégradations imputables au locataire dont le montant dépasse le dépôt de garantie, voire imposer des dommages et intérêts à la partie qui n’a pas respectée ses obligations.

Pour résumer, même s’il est parfois nécessaire de mener une procédure jusqu’à une décision de justice pour régler un conflit, il est préférable de bien préparer l’état des lieux de sortie pour éviter tout litige, et de tenter de trouver un accord à l’amiable si possible.