Quand et comment faire un état des lieux de sortie ?

Même si la loi n’impose pas cette formalité, il est fortement conseillé (et d’usage) de ne pas faire l’impasse sur la tenue d’un état des lieux de sortie afin d’éviter les litiges. En tant que bailleur, découvrez vos obligations liées à l'état des lieux de sortie. Depuis le 1er juin 2016, les modalités d'établissement de l'état des lieux sont définies dans le Décret 2016-382 du 30 mars 2016. 

En effet, si le propriétaire refuse de réaliser les états des lieux, il lui sera impossible de prouver que les éventuelles dégradations commises pendant le bail n’existaient pas au début de la location et il ne pourra donc procéder à aucune retenue sur le dépôt de garantie du locataire. Du côté du locataire, l'absence d'état des lieux peut parfois entraîner le paiement de réparations pour des dégâts qu’il n’a pourtant pas commis comme la découverte de vices cachés lors de l'état des lieux de sortie.

L’état des lieux doit se tenir le jour où le locataire quitte le logement, en même temps que la restitution des clés lors de l'état des lieux de sortie, pour « figer » la situation et éviter que l’état du bien soit modifié avant le départ effectif du locataire. L’attestation de remise de clés est un document fourni par le propriétaire pour confirmer le retour des clés du logement à la sortie du locataire.

Il peut être réalisé à n’importe quel moment pendant la période de préavis de départ (locataire et propriétaire-bailleur doivent convenir d’une date) et au plus tard, le dernier jour du préavis de bail. Toutefois, la réalisation d'un état des lieux de sortie avant la fin du préavis ne dispense pas le locataire du paiement du loyer jusqu'au terme du préavis. 

L'état des lieux de sortie permet de comparer l’état de l’appartement ou de la maison louée, pièce par pièce, ainsi que les équipements mis à disposition, leur état et saleté, entre l’arrivée et le départ du locataire et de détecter d’éventuels dégâts. Si ceux-ci sont imputables au locataire (et ne résultent pas de la vétusté), le bailleur pourra retenir le montant des réparations sur le dépôt de garantie versé par le locataire à son arrivée. Il est nécessaire pour le locataire de procéder à un grand ménage pour l'état des lieux de sortie.

La procédure pour effectuer l’état des lieux de sortie se rapproche de celle pour établir l’état des lieux d’entrée et se déroule généralement ainsi :

1. Après la réception de la lettre de résiliation de bail, le propriétaire-bailleur (ou son mandataire) et le locataire fixent une date pour réaliser l'état des lieux de sortie et remettre les clés (souvent, il s’agit de la date de fin de préavis) ;

2. L’état des lieux de sortie est dit « contradictoire », il doit donc se faire en présence des deux parties. La visite du logement se déroule de la même façon que pour l’état des lieux d’entrée et permet, notamment, de :

• Contrôler la présence de tous les éléments inscrits dans le bail de location ;
• Signaler tous les défauts (traces, fissures, trous, etc.) sur les sols, murs et plafonds ;
• Vérifier le bon fonctionnement des appareils électriques, des sanitaires, des portes et placards, etc. ;
• Relever les compteurs individuels (gaz, eau et électricité) ;
• Comptabiliser les clés et badges…

Toutes les remarques seront reportées dans un document spécifique à l’état des lieux.

3. Enfin, lorsque les deux parties sont d’accord, elles signent l’état des lieux en deux exemplaires (un pour le locataire et un pour le bailleur) et le locataire remet les clés et badges. Attention, un état des lieux de sortie signé n’est plus modifiable : aucun dysfonctionnement ou dégradation ne pourra être imputé au locataire après la signature.

Et si le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie ?

Dans le cas où locataire conteste l’état des lieux de sortie et refuse de le signer, il est possible de faire intervenir un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour réaliser cette opération.

La façon la plus simple pour rédiger l’état des lieux de sortie consiste à télécharger ce modèle prérempli gratuit, puis le compléter en présence du locataire au moment de son départ.