Selon l’article 3.2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, pour être valable, un état des lieux doit être réalisé à l’amiable et de façon contradictoire en présence des deux parties ou de leurs représentants.
C’est pourquoi, si le locataire est en désaccord avec le bailleur et qu’il conteste l’état des lieux de sortie (c’est plus fréquent que l’inverse), il ne doit surtout pas signer le document… car une signature vaut acceptation du contenu de l’état des lieux. Ainsi, le propriétaire ne pourra pas justifier une quelconque retenue sur le dépôt de garantie, sauf à prouver que les dégradations relevées sont de la responsabilité du locataire.
Après ce refus de signer, le propriétaire bailleur et le locataire peuvent convenir d’un second rendez-vous pour refaire l’état des lieux et tenter de trouver un accord, c’est toujours plus simple, et souvent moins coûteux, que de suivre la procédure suivante. En effet, si les deux parties ne parviennent pas à s’entendre à l’amiable, il faut :
- Dans les 15 jours qui suivent le départ du locataire, mandater un commissaire de justice (nouvelle dénomination pour huissier de justice) qui procédera à l’état des lieux de sortie. La présence des deux parties est souhaitable, mais pas obligatoire, le constat d’huissier aura la même valeur. Les frais engendrés par le recours à un commissaire de justice sont alors partagés à parts égales entre locataire et bailleur. Comptez 131,50 € pour un logement jusqu’à 50 m², 153,20 € entre 50 et 150 m² et 229,81 € pour une surface de plus de 150 m², à quoi il faut ajouter les frais d’envoi de la lettre de convocation (17,88 €) et les frais de déplacement (9,20 €) ;
- Si celui qui refuse de signer n’accepte pas le compte-rendu du commissaire de justice, il est possible de faire intervenir un conciliateur de la commission départementale de conciliation pour essayer de dénouer la situation ;
- Enfin, si le blocage persiste, la dernière étape consiste à saisir le Tribunal d’Instance pour statuer sur les responsabilités de chaque partie et autoriser ou non le propriétaire bailleur à prélever tout ou partie du dépôt de garantie.
Bien sûr, il est conseillé de réagir rapidement à l’apparition d’un profond désaccord, mais il est préférable de tout mettre en œuvre pour préserver une relation cordiale entre un locataire et son propriétaire pour ne pas générer des litiges qui auraient pu être évités.