Qui doit être présent pour l'état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie s’impose au moment du départ du locataire. Il doit être réalisé en présence du bailleur (ou de son mandataire) ainsi que du locataire. Ces derniers vont constater conjointement l’état des équipements et du logement dans sa totalité. 

En fonction de l’état du logement, deux cas de figure peuvent alors se présenter : 

• Le bien n’a pas subi de dégradation en dehors de son usure naturelle : aucune retenue sur le dépôt de garantie ne peut dans ce cas être faite.

• Le logement a été détérioré par le locataire : le bailleur peut utiliser le dépôt de garantie partiellement ou dans sa totalité pour régler les travaux de remise en état.

Une fois l’état du bien constaté, les deux parties signent l’état des lieux de sortie. Elles donnent ainsi leur consentement et approuvent les éléments mentionnés par le document. 

En l’état, il semblerait donc que l’état des lieux soit inopposable à la partie absente. 

Nous l’avons vu, l’état des lieux de sortie doit être contradictoire, c’est-à-dire réalisé avec la présence physique des deux parties : le locataire et le propriétaire. Ces derniers remplissent ensemble le document et peuvent même y annoter certaines remarques. 

En ce sens, retenez également que le gardien n’a aucun cas la qualité pour compléter l’état des lieux de sortie en lieu et place du bailleur. 

Qui peut représenter les différents parties pour un état des lieux ?

Mais comme tout principe, ce dernier emporte aussi certaines exceptions. Ainsi, l’état des lieux de sortie sera tout de même valable : 

1. Si le propriétaire est représenté par un mandataire (un agent immobilier, ou un huissier de justice). 

2. Si le locataire n’a pas signé l’état des lieux de sortie, mais que le document a été complété en sa présence.

Plus encore, en dehors de ces exceptions, un état des lieux de sortie peut être réalisé par le bailleur sans la présence du locataire et rester valable dans une situation : si le locataire quitte le logement sans en informer le propriétaire et sans lui transmettre sa nouvelle adresse. 

Le bailleur se retrouve alors dans l’impossibilité d’établir un bail contradictoire. Il doit saisir un huissier de justice qui se chargera lui-même de constater l’état du logement. Dans ce cas l’état des lieux restera opposable au locataire même si ce dernier est absent. 

Attention, pour être valable le constat d’huissier doit être réalisé peu de temps après le départ du locataire (dans les 15 jours qui suivent). De même, le propriétaire doit avoir fait au préalable les démarches nécessaires pour essayer de joindre le locataire ou sa famille dont il aurait pu avoir les renseignements (en étant caution par exemple).  

Concrètement, cela signifie qu’un bailleur qui dresse un état des lieux de sortie sans même avoir contacté son locataire ou ni répondu à ses appels est en situation de faute. Par conséquent, cet état de lieux de sortie ne sera en aucun cas opposable au locataire. 

Pour éviter cette situation, il est important d'établir une date et de prévoir tous les impératifs liés à la constitution d'un état des lieux de sortie.

Lorsque l’état des lieux de sortie concerne une colocation, il faut alors s’en référer à ce qui est indiqué dans le contrat de location : s’agit-il d’un bail individuel ou collectif ? En fonction de cette réponse, deux options sont possibles : 

• S’il s’agit d’un bail collectif : tous les colocataires apparaissent sur le même bail. Dans ce cas, la présence de tous les locataires est conseillée, mais pas indispensable. En pratique seule la présence d’un des colocataires est obligatoire. 

• Si le bail est individuel : chaque colocataire a signé un bail séparément. Dans ce cas, la présence de chacun d’entre eux est requise.