4 scénarios d'absence d'état des lieux de sortie et leurs conséquences pour le bailleur et le locataire

L'état des lieux de sortie est un constat obligatoire selon l'article 22 de la loi Alur (n°89-462). Il doit être réalisé de façon contradictoire. Autrement dit, le locataire et le propriétaire, ou leurs représentants, doivent être présents et signer le document d'un commun accord. Ce dernier doit ensuite être joint au bail de location et remis en un exemplaire au locataire et au bailleur.

Quel est le délai pour établir un état des lieux de sortie ?

L'état des lieux de sortie doit généralement être réalisé le jour du départ du locataire ou peu de temps après, en accord avec les deux parties. Il n'y a pas de délai légal strict, mais il est recommandé de le faire le plus tôt possible pour éviter les litiges.

Quelles sont les autres raisons d'établir un état des lieux de sortie ? 

Hormis le fait que l'état des lieux de sortie soit obligatoire d'un point de vue légale, d'autres raisons doivent interpeller le bailleur et le locataire à vouloir le faire :

1. Éviter les Litiges

L'une des principales raisons pour lesquelles l'état des lieux de sortie est si important est qu'il permet d'éviter les conflits entre locataires et propriétaires. Lorsque le document est correctement rempli et que les deux parties sont d'accord sur son contenu, il devient une preuve irréfutable de l'état du logement en cas de litige au moment du départ du locataire.

2. Préserver les Dépôts de Garantie

Dans de nombreuses locations, un dépôt de garantie est versé par le locataire au début du contrat de location. En s'aidant d'une grille de vétusté, le propriétaire détermine d'éventuelles réparations ou dégâts causés par le locataire pendant la période de location.

3. Planifier les Réparations et la Maintenance

L'état des lieux de sortie permet également aux propriétaires de planifier les réparations et la maintenance nécessaires entre les locataires. Lorsque l'état du logement est clairement documenté, le propriétaire peut identifier les problèmes potentiels et prendre des mesures pour les résoudre rapidement. 

Sans un état des lieux de sortie, les problèmes de maintenance pourraient passer inaperçus, entraînant ainsi une détérioration progressive du logement.

4 scénarios mènent à l'absence d'état des lieux de sortie :

1. Le locataire refuse de réaliser ou de signer l’état des lieux ;
2. Le propriétaire refuse de faire l’état des lieux ;
3. La négligence provient des deux parties ;
4. Le locataire a abandonné le logement.

Comment quitter un logement sans état des lieux suite à un désaccord ?

Le locataire peut refuser de réaliser ou signer l'état des lieux de sortie, notamment en cas de désaccord sur d'éventuelles dégradations locatives constatées par le bailleur. Le bailleur doit alors tout faire pour trouver un accord amiable et clôturer la location par la signature de l'état des lieux de sortie.

Si les deux parties n'arrivent pas à s'entendre, le bailleur doit mandater un commissaire de justice (huissier). Ce dernier établira un état des lieux de sortie contradictoire, même en l'absence du locataire.

Quelles conséquences si l'absence d'état des lieux de sortie est due à un manquement du propriétaire ?

Si le bailleur refuse de réaliser l'état des lieux de sortie et quelle qu'en soit la raison, le locataire peut lui adresser un premier courrier amiable. Faute de réponse du bailleur ou si ce dernier maintient son refus, le locataire doit alors faire appel à un huissier de justice. Ce dernier mettra le bailleur en demeure pour mener à bien l'état des lieux de sortie.

Sans état des lieux de sortie, la situation reste à l'avantage du locataire. Faute de preuve contraire, la loi stipule qu'il est réputé avoir rendu le bien loué en bon état.

Bailleur et locataire négligent l'état des lieux de sortie à la fin du bail de location 

Le bailleur et le locataire peuvent mettre fin à une location sans vouloir réaliser d'état des lieux de sortie.

Cette situation est davantage préjudiciable pour le bailleur. En effet, en cas de dégradations, il ne pourra pas prouver que ces dernières sont dues au locataire. Les frais de remise en état du logement seront donc intégralement à sa charge.

Le locataire doit également s'assurer d'obtenir une attestation de fin de bail pour valider la fin du contrat de location. Il pourra ainsi mettre un terme à ses contrats d'assurance, d'énergies, etc.

Que faire quand un locataire s'en va et abandonne le logement sans état des lieux de sortie ?

Il se peut que le locataire parte de façon définitive sans prévenir la bailleur. On parle alors de départ "à la cloche de bois". L'abandon de logement donne lieu à une procédure particulière pour la récupération du bien.

Le bailleur doit faire appel à un commissaire de justice. Ce dernier constatera l'abandon du bien loué et établira un procès-verbal valant état des lieux de sortie pour :

• Mettre fin au bail de location en cours (nécessite néanmoins une décision de justice) ;
• Procéder à la mise en demeure et assigner le locataire pour le règlement d'éventuelles dégradations.

Absence d'état des lieux de sortie en location saisonnière 

Les locations saisonnières sont souvent louées pour des périodes allant de quelques jours à quelques semaines. Cette courte durée rend difficile le suivi de l'état du logement sur une longue période, accentuant l'importance de documenter l'état du logement à chaque changement de locataire.

Sans état des lieux de sortie, il devient difficile pour le propriétaire de prouver l'existence de dommages causés par le locataire. 

Face à cette situation, le propriétaire et le locataire doivent essayer de trouver un accord à l'amiable. Le propriétaire peut fournir des preuves (photos, témoignages,...) pour appuyer ses réclamations concernant d'éventuels dommages.

Les états des lieux réguliers aident également à maintenir le logement en bon état, en identifiant les besoins de réparation et d'entretien à temps.

Pour récupérer un état des lieux de sortie, il convient généralement de le demander directement au propriétaire ou à l'agence de gestion de la propriété. Si l'état des lieux a été réalisé, il doit être remis au locataire en main propre ou envoyé par courrier ou courrier électronique, selon les arrangements convenus.

Si l'état des lieux de sortie n'a pas été remis, le locataire peut demander formellement au propriétaire ou à l'agence immobilière de le fournir. Si cela ne donne pas de résultat, le locataire peut envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de non-réponse ou de refus, le locataire peut s'adresser à une commission départementale de conciliation ou envisager une action en justice pour résoudre le litige.

En l'absence d'état des lieux de sortie, il est compliqué pour le bailleur de prouver que le bien loué a été endommagé par le locataire. En effet, si l'état des lieux de sortie n'est pas réalisé, la loi considère que le locataire a rendu le bien loué en bon état ; ou tout du moins dans le même état que lors de l'état des lieux d'entrée. Dès lors, le bailleur ne peut pas retenir d'argent sur le dépôt de garantie.

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

Il est donc contraint de le restituer au locataire dans un délai d’un mois après la date de remise des clés.

Le seul recours du propriétaire est d'apporter des éléments qui permettent de certifier la date d'une dégradation ainsi que sa cause : constat d'un expert (artisan, assureur…), d'un huissier, etc. Autrement dit : la preuve est difficile voir impossible à fournir sauf si le bailleur a su se prémunir au moment opportun.