Les 5 obligations du bailleur lors de l'état des lieux de sortie

La présence du bailleur n’est pas juridiquement obligatoire, mais elle est vivement recommandée. L’état des lieux de sortie doit être réalisé de manière contradictoire c'est-à-dire en présence du bailleur et du locataire, ou de leurs représentants mandatés.

Si le bailleur ne peut pas se déplacer, il peut désigner un mandataire (agent immobilier, proche, gestionnaire locatif) avec une procuration écrite.

La date et l'heure de l'état des lieux de sortie doit être décidées d'un commun accord avec le locataire. En règle générale, cette formalité a lieu le jour du départ effectif du locataire, avant la restitution des clés. Toutefois, les deux parties peuvent convenir d'une autre date (avant ou même après la fin du préavis).

L’état des lieux ne se limite pas à une signature : c’est une vérification minutieuse du logement, pièce par pièce. Le bailleur (ou son représentant) doit examiner l’ensemble du bien en présence du locataire, en comparant avec l’état des lieux d’entrée.

Cela inclut :

• Les murs, sols, plafonds et menuiseries ;
• Les équipements fournis par le bailleur ;
• Les extérieurs (balcon, jardin, cave) si concernés ;
• Le relevé des compteurs (eau, gaz, électricité).

Tout dégât non imputable à l’usure normale doit être signalé, photographié si possible, et noté dans le document final. C’est ce qui permettra, le cas échéant, de justifier une retenue sur le dépôt de garantie.

Le bailleur a l’obligation de rédiger l’état des lieux de sortie en double exemplaire, daté et signé par les deux parties. Il doit être conforme aux exigences légales, c’est-à-dire :

• Décrire précisément l’état du logement à la sortie ;
• Être comparé à l’état des lieux d’entrée ;
• Comporter les coordonnées des parties, la date, l’adresse du bien, le nombre de clés remises, les index des compteurs, etc.

Le document peut être manuscrit, dactylographié ou réalisé via une application dédiée, tant qu’il respecte les mentions obligatoires.

Une fois l’état des lieux signé, le bailleur dispose d’un délai légal d’un mois pour restituer le dépôt de garantie s’il n’y a aucune dégradation.

En cas de retenue partielle ou totale, il faut :

• Justifier les sommes prélevées : devis, factures, constat d’huissier le cas échéant ;
• Détailler par écrit les sommes imputées au locataire ;
• Veiller à ce que les réparations concernent bien des dégradations locatives, et non de l’usure normale.

Si l’état des lieux de sortie est absent ou incomplet, le logement est présumé restitué en bon état, sauf preuve contraire. Cela peut empêcher toute retenue sur le dépôt de garantie.

Si le bailleur ne respecte pas ses obligations lors de l’état des lieux de sortie, il s’expose à plusieurs risques juridiques et financiers à savoir : 

• L'impossibilité de retenir le dépôt de garantie : sans état des lieux de sortie conforme, le logement est réputé avoir été rendu en bon état. Cela signifie que le bailleur ne peut pas justifier de retenues sur le dépôt de garantie, même en cas de dégradations visibles. Le locataire pourra alors exiger sa restitution intégrale ;
• Risque de litige avec le locataire : un état des lieux mal rédigé, incomplet ou non contradictoire ouvre la porte à des contestations. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le juge des contentieux de la protection. En cas de litige, le bailleur doit prouver l’existence des dégradations. Sans document valable, cette preuve est extrêmement difficile à apporter ;
• Sanctions financières en cas de retard : si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai légal (un mois sans dégradations, deux mois en cas de retenues justifiées), le bailleur peut être condamné à verser des intérêts de retard équivalents à 10 % du loyer mensuel hors charges, par mois de retard ;
• Frais supplémentaires en cas de recours à un huissier : en cas de désaccord majeur, l’état des lieux peut être dressé par un huissier. Dans ce cas, les frais sont partagés entre bailleur et locataire, mais si le bailleur a provoqué la situation par son absence ou son manque de rigueur, il peut être tenu d’assumer la totalité des frais.