Comment réaliser son état des lieux de sortie en location meublée ?

Un logement décent, loué à titre d’habitation (studio, appartement, maison…), est considéré comme meublé s’il est équipé d'un mobilier en bon état et en quantité suffisante pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre dès son entrée dans le bien, sans avoir besoin d’apporter son propre mobilier. 

La liste des meubles et équipements qui doivent être fournis est fixée dans l’article 2 du décret n°2015-981. Parmi ces éléments obligatoires figurent notamment : la literie, les plaques de cuisson, un réfrigérateur, la vaisselle et les ustensiles de cuisine, une table avec des chaises, ou encore le matériel d'entretien ménager. 

À l’inverse d’un logement vide, il faudra donc porter une attention particulière à tous ces équipements supplémentaires lors de l’état des lieux de sortie.

Généralement, l’état des lieux de sortie est réalisé le dernier jour du préavis de départ, en même temps que la remise des clés. Cependant, il peut être effectué à n’importe quel moment lors de la période de préavis, après accord du locataire et du propriétaire bailleur et ce même avant la remise des clés (cela est fortement déconseillé).

Si tel est le cas, même un état des lieux de sortie anticipé ne dispense pas le locataire du paiement du loyer et des charges jusqu'au terme du préavis et donc, de la résiliation du bail de location.

L’état des lieux d’entrée ou de sortie d’un logement (meublé ou vide) doit être établi de façon contradictoire, en présence du bailleur et du locataire ou de leurs représentants. 

Alors que l’état des lieux d’entrée peut être facturé au locataire, l’état des lieux de sortie à l’amiable est toujours gratuit pour le locataire. En revanche, en cas de litige sur l’état des lieux, un commissaire de justice (huissier de justice) peut être mandaté et les frais devront être partagés entre les parties à parts égales.

Il est important d’utiliser un modèle d’état des lieux de sortie qui répond aux exigences réglementaires, à savoir un document (papier ou électronique) qui permet de comparer l’état du logement entre l’entrée et la sortie du locataire. Il peut s’agir d’un même document, avec une colonne pour l’état des lieux d’entrée et une autre pour l’état des lieux de sortie, ou de documents distincts, mais avec la même présentation.

Selon la loi ALUR de 2014, pour être valable, l’état des lieux de sortie d’un bien meublé doit obligatoirement comporter certaines mentions :

• La date du rendez-vous de l’état des lieux ;
• L’adresse du bien, le type de logement et sa surface habitable avec le nombre de pièces ;
• Les identités du propriétaire bailleur et du locataire (ou de chaque locataire s’il s’agit d’une colocation à bail unique par exemple) ;
• Les relevés des compteurs d’énergie ;
• La description précise de l’état de toutes les pièces du logement (sols, murs, fenêtres, plomberie, etc.) ;
• L’état du mobilier et des équipements pour chaque pièce. En effet, c’est la principale différence avec un état des lieux de sortie en location vide. Il faudra reprendre l’inventaire du mobilier effectué à l’arrivée du locataire et décrire précisément l’état de chaque meuble (type, nombre, état d’usure, détériorations, etc.) présent dans le logement ;
• Le nombre de clés et de systèmes d’ouverture (des parties communes et privatives) rendus lors de l’état des lieux de sortie ;
• La nouvelle adresse du locataire (pour lui envoyer le dépôt de garantie et une éventuelle régularisation de charges locatives) ;
• La signature de chaque partie (ou des mandataires).

En amont du rendez-vous avec le propriétaire bailleur, préparez votre état des lieux (voir notre article sur les devoirs du locataire avant l'état des lieux) : nettoyage du logement (sols, murs, vitres, VMC, hotte aspirante, électroménager, robinetterie, etc.), réparations non liées à l’usure normale (joints silicone, trous dans les murs, etc.), vérification du fonctionnement des équipements et mobiliers fournis, etc. 

Le jour de l’état des lieux de sortie, soyez le plus précis possible : une peinture « usagée » correspond à un usage normal du bien, alors qu’une peinture « avec des traces » ou « tâchée » sera considérée comme une négligence et donc de la responsabilité du locataire… Vous pouvez également prendre des photos qui seront annexées au document d’état des lieux et prouveront l’état du bien à votre départ. Par ailleurs, il vous est toujours possible de contester l'état des lieux de sortie.