Ce que dit la loi
L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit dans les termes suivants :
“Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. “
En pratique, il n'est donc pas possible de refuser de payer un loyer (sauf cas très spécifiques).
Ce que dit la jurisprudence
Du côté de la jurisprudence, le constat est identique : le locataire doit poursuivre le paiement de son loyer, même en cas de litige avec le propriétaire. Le loyer apparaît en effet comme une contrepartie financière et contractuelle versée par le locataire pour bénéficier de la jouissance du bien.
L’exception d’inexécution
Une exception est néanmoins prévue par la jurisprudence, il s’agit de «l’exception d’inexécution ». Le locataire peut ici s’abstenir de payer son loyer, à la seule condition que le bailleur ne satisfasse pas à une ou plusieurs de ses obligations. Attention tout de même, cette dérogation est strictement encadrée et dans les faits sa mise en œuvre est difficile. En attestent plusieurs exemples de jurisprudence : le dysfonctionnement d’une chaudière et le retard pris par le propriétaire bailleur pour son remplacement n’autorise pas le locataire à suspendre le paiement de son loyer (Cour d’Appel Lyon, 8e Chambre, 22 février 2005).